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Louer en vide : les revenus fonciers

Le plus souvent, les investisseurs dans le neuf choisissent la location vide. Un régime dont il faut connaître les règles fiscales pour réussir son placement.

L'investissement locatif dans le neuf est souvent abordé en termes d'avantages fiscaux, (dispositif Pinel notamment). Mais quelle sera votre imposition si vous achetez un ou plusieurs biens pour les louer vides, selon la loi de 1989, sans bonus fiscal spécifique ? Réponse : vous serez imposé sur vos revenus locatifs selon le régime du micro-foncier ou selon le régime réel. Des règles qu'il faut aussi connaître si vous investissez en Pinel, ce dispositif n'étant jamais qu'une optimisation de la fiscalité des locations vides.

Immobilier locatif : le micro-foncier

Les propriétaires ayant perçu moins de 15.000 € de loyers par an (location vide) bénéficient du régime du micro-foncier. Vous n'avez pas à remplir l'imprimé 2044 concernant les revenus fonciers. Vous portez simplement sur l'imprimé 2042 le montant de vos recettes locatives brutes hors charges. Attention : il s'agit des recettes brutes. C'est-à-dire que rien ne doit être déduit. Pas question d'ôter les intérêts d'emprunts, par exemple.

Avantage : c'est l'administration fiscale qui procédera elle-même à un abattement de 30 %, puis qui calculera votre impôt sur ce solde. Inconvénient : ce régime ne s'applique pas si vous bénéficiez déjà d'un dispositif particulier (Pinel notamment). Au regard de ses caractéristiques, le micro-foncier n'est guère adapté aux investissements locatifs dans le neuf. L'avantage fiscal est en effet minime par rapport à d'autres systèmes comme le Scellier.

Revenus fonciers : le régime réel

Le régime réel s'applique de plein droit dès lors que vos revenus locatifs bruts (revenus fonciers) dépassent 15.000 € par an et sur option en deçà de cette limite. Par revenus bruts, on entend l'ensemble des loyers encaissés à l'exclusion du remboursement des charges locatives effectué par le locataire.

Une fois le revenu brut déterminé, des déductions peuvent être opérées pour obtenir le revenu foncier net : les intérêts d'emprunt, les dépenses pour réparation, les frais de gérance, les primes d'assurances (assurances loyers impayés et propriétaire non occupant) et la taxe foncière.

Si le solde entre vos revenus fonciers et vos charges est positif, vous réalisez un bénéfice. Il constitue votre revenu foncier imposable. Vous l'intégrez dans votre déclaration d'impôts. Vous serez imposé sur la base de votre tranche marginale d'imposition. Ce type de revenus n'est pas intégré dans le prélèvement à la source. Comment serez-vous imposé ? Après avoir déclaré vos loyers, le fisc calcul ce que vous lui devez. Vous le payez par acomptes mensuels ou trimestriels. 

Si les dépenses déductibles du revenu foncier sont plus importantes que les recettes, vous créez un déficit foncier. Pour une location vide, le déficit foncier (issu de dépenses autres que celles dues par les intérêts d'emprunts) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le surplus éventuel et les intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Vous l'aurez donc compris, il est plus avantageux d'investir à crédit. Par ailleurs, les locations meublées ne relèvent pas du régime des revenus fonciers mais de celui des Bénéfices industriels et commerciaux.

Investissement dans le neuf : les avantages fiscaux
Nom du dispositif Caractéristiques Imposition
Revenus fonciers libres Déduction des charges et des intérêts d'emprunt au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an et sur option en deçà. Impôt sur les revenus fonciers avec imputation des déficits à hauteur de 10 700 € par an.
Micro-foncier Déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à l'exclusion de toute autre mesure de défiscalisation (y compris les charges et les intérêts d'emprunt). Impôt sur les revenus fonciers. Ne s'applique pas si le contribuable bénéficie d'un dispositif particulier (Pinel notamment).
Loi Pinel Réduction d'impôts. Elle atteint 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Elle est calculée en fonction d'un double plafond : 5.500 €/m² sans pouvoir dépasser 300.000 €. Le Pinel est réservé aux marchés immobiliers tendus (zones Abis, A et B1 du dispositif). Impôt sur les revenus fonciers. Déduction des charges selon le régime réel. Plafonds de loyers à respecter selon les adresses. Plafond d'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux de 10.700 € par an. Le Pinel entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.
Loi Censi-Bouvard Réduction d'impôts de 11% du prix du bien sur neuf ans. Calculée dans la limite d'un investissement de 300.000 €. Réservée aux résidences avec services. Durée de location : neuf ans minimum. Imposition sur les revenus des locations meublées (bénéfices industriels et commerciaux). Fiscalité des locations meublées non professionnelles au-delà du plafond d'investissement de 300.000 €. Récupération de la TVA.
Loi Pinel Outre-Mer Réduction d'impôts. Réservée aux départements d'Outre-mer.  Montant : 23% sur six ans, 29% sur neuf ans, 32% sur douze ans. le calcul est effectué sur la base d'un double plafond : 5.500 €/m² sans dépasser 300.000 €. 
 
 
Impôt sur les revenus fonciers (location vide). Déduction des charges selon un régime réel. Plafonds de loyers et de ressources du locataire. Plafonnement des niches fiscales à 18.000 € par an.
Loueur en meublé professionnel (LMP) Régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec imputation des déficits sur les revenus globaux, amortissement, exonération des plus-values et possibilité d'échapper à l'ISF. Ne concerne que les locations meublées. Ne s'applique que si le chiffre d'affaires dépasse 23.000 € par an et s'il représente plus de 50 % des revenus du contribuable.
Loueur en meublé non professionnel (LMNP) Régime du micro-Bic avec un abattement de 50 % sur les loyers ou régime réel sur option. Le régime réel permet de déduire les charges des loyers et de pratiquer des amortissements locatif. De quoi ramener les loyers à zéro quand ils sont déclarés. ce qui les rend non imposables. Ne concerne que les locations meublées. Ce dispositif est bien adapté aux investissements locatifs en résidences services. Pas de plafonds de loyers, plas de plafonds de ressources des locataires. Le LMNP échappe au plafonnement des niches fiscales.

Si vous investissez en Pinel classique ou Outre-mer, vous opterez pour le régime réel puisque c'est le seul autorisé pour le bénéfice des avantages fiscaux. Le régime réel est également adapté à d'autres hypothèses, par exemple si vous envisagez une période de location différente de celles imposées par le Pinel. C'est notamment le cas si vous souhaitez reprendre le logement pour y élire domicile quatre ou cinq ans après son acquisition.

Publié par J. Laplume
© immoneuf.com - 19 févr. 2019

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