L’emplacement : un critère à ne surtout pas négliger !

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, c’est sur lui que doit reposer votre future acquisition. Il conditionnera toute la réussite de votre projet : qualité de vie, plus-value et revente.

Lorsqu’on achète un logement, deux règles simples doivent être respectées : choisir un emplacement de qualité et penser à la revente. Ces deux axiomes demeurent intimement liés : le premier conditionne le second. En moyenne, les primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois, conservent leur acquisition entre sept et neuf ans. Pouvoir acheter ensuite plus grand dépend donc de la revente. Il est ainsi essentiel de ne pas se tromper. Un bon emplacement reste l’assurance d’une bonne qualité de vie, d’une revente rapide et surtout au bon prix.

Une bonne adresse, c’est quoi ?

On n’achète plus un logement neuf comme il y a dix ans ! Si le coup de foudre existe encore, mieux vaut quand même garder la tête froide avant de verser les 5 % de réservation pour bloquer l’appartement. Avant de vous lancer, une petite étude locale préalable s’impose. Un peu à l’image des poupées russes, toutes les échelles d’analyse s’imbriquent les unes dans les autres et chacune a son importance : le logement, l’immeuble, la rue, le quartier, la ville, voire le département. Si l’un de ces niveaux pose un problème, réfléchissez-y à deux fois avant de vous engager.

  • Une bonne qualité environnementale. Depuis les différents confinements, l’environnement apparaît comme un critère essentiel. Avec le développement du télétravail, cette notion devient un point très important qui valorisera votre appartement. Pouvoir sortir, prendre l’air pour se détendre influencent de plus en plus le choix final. La ville, le quartier ou la rue subissent-ils des nuisances sonores (aériennes, ferroviaires, routières…). Y a-t-il des espaces verts dans la résidence ou à proximité ?  
  •  Une bonne desserte. Si le télétravail se développe dans les années futures, pouvoir se rendre facilement sur son lieu de travail restera toujours déterminant. Pensez à votre trajet domicile travail en tenant compte des éventuels changements. Attention, si vous ne télétravaillez pas et si vous passez trop de temps dans les transports, votre enthousiasme des premiers mois risquera de s’effilocher au fil des ans. Vous devez aussi pouvoir aller chercher vos enfants à l’école en cas de besoin. Tenez également compte de vos horaires si par exemple vous travaillez tard le soir ou le week-end. Attention, la proximité immédiate d’une gare n’est pas forcément un atout. Mieux vaut s’en éloigner de quelques centaines de mètres pour éviter les nuisances, notamment la circulation aux heures de pointe.
  • Des services à proximité. N’oubliez pas vos enfants ! Les établissements scolaires ne devront pas être trop loin. Enfin, si la notoriété des écoles et des lycées est importante pour vous, n’hésitez pas à mener votre enquête. Sachez qu’en règle générale, plus la réputation des établissements scolaires est grande, plus les prix sont élevés !

Le Prêt à taux 0 % varie selon les régions
Si vous êtes éligible au Prêt à taux 0 %, son montant n'est pas le même d’une région à une autre. Dans les secteurs tendus où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande (zones A, A bis et B1), le montant du PTZ peut aller jusqu'à 40 % du coût total de l'opération. Dans les zones dites détendues (zones B2 et C) où l'offre est considérée comme suffisante, le montant est plafonné à 20 % de l'opération. Pour en savoir plus : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

Comment savoir si l’emplacement est de qualité ?

La localisation du bien reste le critère qui impacte le plus le prix d’un bien immobilier. Les bons emplacements sont toujours recherchés, il vous sera donc également plus facile de trouver un acquéreur le jour où vous voudrez revendre votre logement. Cela peut également être une source de plus-value. Le comportement du marché immobilier local est un excellent baromètre. En étudiant les ventes dans le quartier, vous identifierez sa dynamique. Des transactions qui traînent en longueur malgré la qualité du bien, des prix étonnamment plus bas que dans la ville voisine doivent vous mettre le puce à l’oreille. Inversement, des prix plus élevés témoignent d’une bonne cote et d’une demande qui dépasse certainement l’offre. Des arguments économiques qui devraient vous rassurer et vous garantir une plus-value à moyen terme.

Des nouveaux quartiers plein de promesses

Il existe aujourd’hui une offre abondante dans les zones de rénovation urbaine. Financièrement, c’est l’assurance d’acquérir un logement à TVA réduite. Mais qu’en est-il de l’emplacement ? Sachez que tous les projets d’urbanisme font la part belle à l’environnement, aux circulations douces et aux dessertes par les transports en commun. A moyen terme, les logements voient à coup sûr leur prix grimper, ce qui laisse espérer des plus-values à la revente.

Les écoquartiers apparaissent également comme l’assurance d’habiter de nouveaux espaces conçus dans la démarche du développement durable : des logements sobres en énergie faisant appel aux énergies renouvelables, des pistes cyclables en nombre, des parkings à vélos sécurisés, des voitures moins présentes, une biodiversité favorisée… Autant de nouveautés qui font la différence. Seule condition : osez vous projeter dans l’avenir.

L'emplacement concerne aussi les investisseurs

Vous êtes investisseur ? C'est le potentiel locatif de la ville qui déterminera en partie l'emplacement. L'objectif est de louer rapidement et d'éviter les vacances locatives. Une ville en plein renouveau, un bassin d'emploi dynamique, une université et une liaison TGV restent des atouts essentiels. Une fois la ville choisie, vous n'aurez plus qu'à choisir le bon quartier. Toutes les grandes métropoles (Rennes, Tours, Nantes, Lyon...) se sont lancées ces dernières années dans de vastes opérations d'aménagement dans leurs périphéries avec une offre abondante. Ces zones d'aménagement sont toujours reliées au centre de ville par un réseau de transports et accueillent commerces et services. Comme pour une résidence principale, posez-vous la question de savoir si vous aimeriez habiter dans ce quartier. Si c'est oui, lancez-vous ! Reste à vérifier si la commune est éligible au dispositif Pinel.

  • Zone A bis : Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
  • Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’outre-mer.

Le Pinel en Bretagne, un cas à part
La Bretagne profite d'un zonage spécifique pour continuer d'investir en loi Pinel. Les zones éligibles sont désormais définies à un niveau communal ou même infra-communal et sont fixées par un arrêté du préfet de région, après avis du président du Conseil régional et du Comité régional de l'habitat et de l'hébergement. Pour les connaître, cliquez sur le lien www.geoportail.gouv.fr/donnees/dispositif-pinel-region-bretagne

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