Les conditions pour investir dans le neuf avec le dispositif Pinel

Les avantages fiscaux sont accordés sous conditions. Le dispositif Pinel n’échappe pas à la règle. Vous devez notamment acheter dans le neuf, ou encore respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Des règles qui sont bien plus souples qu’il n’y paraît et qui ne gênent en rien l’investissement locatif.

Réduire vos impôts lorsque vous achetez un logement neuf pour le mettre en location : c’est le principe de l’avantage Pinel. Plus précisément, il vous permet de déduire 12 % du prix du bien sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. La base de calcul du dispositif ne peut pas dépasser 300.000 €. Ce qui signifie que vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale maximale de 36.000 €, 54.000 € ou 63.000 € en fonction de la durée de location. Ces taux de défiscalisation sont valables pour 2021 et 2022. Ensuite, ils diminueront progressivement. En 2023, ils s'établiront à 10,5% sur six ans, 15% sur neuf ans et 17,5% sur douze ans. Nouvelle baisse en 2024, avec des taux ramenés à 9% sur six ans, 12% sur neuf ans et 14% sur 21 ans.

Les conditions du Pinel en bref

  • Acheter un logement neuf en secteur tendu, soit les zones Abis, A et B1 du dispositif.
  • Le louer vide, sous le régime des revenus fonciers, à titre de résidence principale du locataire.
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
  • Le Pinel se calcule en fonction de la durée de location, sur la base d'un double plafond de prix (5.500 €/m² sans dépasser 300.000 €).

Les règles du Pinel. Pour profiter de ce bonus fiscal, vous devez respecter toute une série de conditions. Elles tiennent à la nature du logement, au régime fiscal de la location, aux loyers ou encore aux ressources de vos locataires. Ces conditions ne doivent pas vous inquiéter. Derrière un formalisme strict, elles vous sont très favorables. Les plafonds de loyers sont en réalité très proches des valeurs de marché, notamment pour les petites et moyennes surfaces, qui sont les produits immobiliers préférés des investisseurs. Les plafonds de ressources des locataires cadrent avec les ressources de la grande majorité des Français. Entre autres exemples !

Pinel : ce qui change en 2021. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024 dans les zones Abis, A et B1, là où la demande de logements est la plus forte (on parle de secteurs tendus). Dans les zones B2 et C (secteurs détendus, soit les villes moyennes et les communes rurales, il n'est plus possible d'investir en Pinel depuis 2019. Une exception : certaines adresses de Bretagne en zones B2 sont ouverte au dispositif sur décision du Préfet de région, dans le cadre de l'expérimentation Pinel de projet. Par ailleurs, vous devez signaler que vous prenez l'option Pinel dès la signature de l'avant-contrat. Et les frais de vente, lorsque le bien est vendu par un intermédiaire (un commercialisateur) sont plafonnés à 10% du prix de revient.

Pinel : uniquement pour investir dans le neuf

La défiscalisation Pinel ne peut s’appliquer qu’aux logements neufs ou aux biens anciens qui ont été refaits à neuf et qui bénéficient des labels BBC rénovation ou HPE Rénovation. Vous les reconnaîtrez au fait qu’ils sont vendus sous le régime de la TVA à 20% (l'ancien relève des droits de mutation). Très bien isolés, pourvus de chauffage et d’appareils de production d’eau chaude de dernière génération, ces maisons et ces appartements neufs sont systématiquement classés A ou B sur l’étiquette énergie.

Qualité de construction. Pour être conformes aux normes techniques actuelles (réglementation thermique RT 2012 notamment), qui sont très exigeantes, les programmes sont bâtis avec soin. Pour vous, c’est une garantie de durabilité. Dans la mesure où ces logements sont neufs, vous n’avez pas de travaux à réaliser (ravalement) et tout est aux normes (ascenseurs notamment). Vous échapperez aux remises à niveaux thermiques qui finiront par devenir obligatoires pour les logements anciens. Autre argument : la consommation d'énergie des nouveaux logements étant est très faible, les factures d’énergie des locataires sont réduites. Leur budget est préservé, ce qui minore forcément le risque d’impayés de loyers.

Pinel : les bonnes dates et le prélèvement à la source. Le fait générateur du Pinel, autrement dit ce qui déclenche la défiscalisation, c'est la date d'achèvement de l'immeuble. Si vous achetez en 2021 et que le programme est terminé en 2022, vous prendrez l'option dans votre déclaration de 2022 et le fisc vous versera l'avantage fiscal en 2023 en deux fois : 60% en janvier et 40% en août ou en septembre. Si vous achetez un logement terminé, c'est la date d'achat qu'il faut prendre en compte.

Qui peut investir en Pinel ?

Pour l’essentiel, ce sont les particuliers qui réalisent un investissement locatif dans le neuf qui peuvent bénéficier du dispositif Pinel. Pour ce faire, vous devez louer le logement pendant six, neuf ou douze ans. Il doit obligatoirement servir de résidence principale au locataire. Vous disposez d’un an après la livraison pour trouver un locataire. Si vous ne remplissez pas cette obligation, vous devrez rembourser les avantages fiscaux déjà perçus.

Pinel : toujours vide. Les investissements Pinel se placent sous le régime de la location vide (revenus fonciers en jargon fiscal). Vous ne pouvez pas profiter de cette réduction d’impôts si vous louez le logement meublé. Vous signerez un contrat de location classique avec votre locataire. Il dure trois ans et le délai légal pour donner congé est de six mois minimum avant la fin du bail. Tenez compte de cette date si vous comptez reprendre le bien pour y vivre ou le revendre vide.

Pinel : les zones dans lesquelles investir

L’avantage fiscal Pinel n’est autorisé que dans certaines communes. Il s’agit des zones A bis, A, B1 du dispositif. La zone A bis concerne Paris et ses communes limitrophes. En zone A, on trouve le reste de la partie urbanisée de la région parisienne, la Côte d’Azur de Hyères à Menton, le Genevois français, mais aussi certaines grandes agglomérations régionales (Marseille, Montpellier, Lille, Lyon notamment). Les autres grandes métropoles (Nantes, Rennes, Toulouse, entre autres exemples) se situent en zone B1. Les villes dont la population est comprise entre 50.000 et 250.000 âmes se placent en zone B2. Toutes les autres communes sont en zone C. La liste précise du zonage Pinel figure sur le site du ministère de la Cohésion des territoires. A noter : en Bretagne, dans le cadre de l'expérimentation dite Pinel de projet, certaines communes, certaines opérations d'urbanisme situées en zone B2 sont éligibles au Pinel sur décision du Préfet de région.

Cette condition de localisation est faite pour vous protéger. Car le Pinel, au bout du compte, ne s’applique que sur les adresses caractérisées par une offre locative inférieure à la demande (on parle de secteurs immobiliers tendus). Ce qui vous permet de trouver facilement un locataire. De quoi éviter les dérives liées à l’ancien amortissement Robien. Dans les années 2000, des logements neufs ont été bâtis dans des secteurs où la demande locative n’existait pas. Les investisseurs n'ont pas pu louer et leur avantage fiscal a été remis en cause. Le Pinel offre donc de solides gages de sécurité pour les investisseurs.

Conseil : quelle que soit la zone Pinel dans laquelle vous souhaitez investir, respectez les règles de base de l'immobilier de placement. Misez sur une ville à forte demande locative, sur un quartier agréable à vivre et bénéficiant d'une bonne desserte. Penchez-vous aussi sur le marché de la revente pour vous assurer du tonus des transactions et de la bonne tenue des prix.

Les plafonds de prix du dispositif Pinel

L’avantage fiscal se détermine en fonction d’un plafond de prix égal à 5.500 €/m², la base de calcul de la défiscalisation ne pouvant excéder le seuil de 300.000 €. Vous pouvez acheter un logement à 7.000 €/m², mais l’avantage fiscal sera établi sur 5.500 €/m². De même, le montant total de votre investissement peut atteindre 400.000 €, mais la réduction d’impôts sera calculée sur le plafond maximum de 300.000 €.

Juste prix. Ce double plafond n’a guère de conséquences sur votre investissement. Le prix moyen du neuf tourne autour de 4.500 €/m² (hors parking et en TVA à 20%)  selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les moyennes restent inférieures à 5.000 €/m² dans les 25 plus grandes agglomérations françaises. En fait, seule Paris, quelques communes de sa proche banlieue et les résidences de grand standing des villes les plus prisées (Cannes, Annecy, Nice par exemple) connaissent des niveaux supérieurs.

A noter : vous pouvez, chaque année, investir dans un ou deux logements neufs, à condition de respecter le double plafond de prix : 5.500€/m² et 300.000 € et bien sûr d'appliquer les plafonds de loyers et de revenus des locataires.

Loyers Pinel : des plafonds qui n’en sont pas

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, vous devez respecter des plafonds de loyers définis par secteurs géographiques (zonage). Ils sont a priori calculés pour être inférieurs de 20 % aux loyers pratiqués sur le marché libre. Dans la pratique, la donne vous est bien plus favorable et ce pour deux raisons : un coefficient multiplicateur relève les loyers des petites et des moyennes surfaces et le zonage a été amélioré.

Les vrais loyers Pinel. Le dispositif Pinel prend en compte le fait que les loyers des petites surfaces au mètre carré sont supérieurs à ceux des grandes surfaces. Pour calculer ces loyers, vous devez tenir compte d’un coefficient qui vient multiplier le plafond de loyer du tableau 1. Comment l’obtenir ? Vous appliquez la formule 0,7 + 19/S, S étant la surface du logement. Ce coefficient ne peut pas dépasser 1,2. Pour un appartement de 50 m², par exemple, vous divisez 19 par 50 et vous obtenez 0,38. A ce résultat, vous ajoutez 0,7. Soit un coefficient de 1,08. Vous le multipliez par le plafond de loyer du tableau 1 et vous obtenez le loyer à ne pas dépasser, soit dans notre cas 13,98 €/m² en zone A ou 11,27 €/m² en zone B1. Le tableau 2 vous donne une idée des plafonds de loyers calculés après l’application du coefficient multiplicateur.

1●Pinel : les plafonds de loyers. Il s'agit des plafonds de loyers par mètre carré définis pour les baux d'habitation conclus en 2020 (ceux de 2021 ne sont pas encore paru mais resteront très proches de ceux de l'an dernier). Ces plafonds ont été publiés le 10 février 2020 au Bofip (Bulletin officiel des finances publiques-impôts). Ceux des zones B2 et C sont précisés car certains particuliers ont investi sur ces secteurs l'an dernier et louent cette année. Rappelons qu'il n'est pas possible d'investir en Pinel dans les zones B2 et C du dispositif.

Zone A bis  Zone A Zone B1  Zones B2 et C
 17,43 €/m²  12,95 €/m²  10,44 €/m²  9,07 €/m²

2●Pinel : les plafonds de loyers réels après application du coefficient. Rappelons que le Pinel introduit un coefficient multiplicateur pour tenir compte du fait que les petits logements, au mètre carré, se louent plus cher que les grands. Nous avons calculé ces loyers pour quatre types de biens, afin que vous puissiez vous faire une idée plus précise des loyers Pinel effectivement pratiqués au mètre carré, après application de ce coefficient. Par exemple, un 45 m² en zone B1 affiche un loyer de 11,69 €/m² après application du coefficient alors que le plafond facial (tableau 1) est de 10,44 €/m².

Logement  Coefficient Pinel  Zone A bis Zone A Zone B1  Zone B2 et C
 30 m²  1,2  20,91 €/m²  15,54 €/m²  12,52 €/m² 10,88 €/m²
 45 m²  1,12  19,52 €/m²  14,50 €/m²  11,69 €/m²  10,15 €/m²
 60 m²  1,01  17,60 €/m²  13,07 €/m²  10,38 €/m²  9,16 €/m²
 75 m²  0,95  16,55 €/m²  12,30 €/m²  9,91 €/m²  8,61 €/m²

Zone A bis : Paris et communes aux marchés tendus de sa proche banlieue.
Zone A : le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) et le Genevois français, certaines grandes métropoles régionales (Montpellier, Lille, Marseille, Lyon, etc.).
Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Chambéry, etc.), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer et la Corse.
Zone B2 : La majorité des agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'Ile-de-France. Il n’est pas possible d’y investir en Pinel depuis 2019.
Zone C : le reste du territoire. Là encore, on ne peut plus y investir en Pinel depuis 2019.
Important : sur certains secteurs, les plafonds de loyers sont modifiés pour tenir compte des spécificités locales. En Bretagne une expérimentation baptisée Pinel de projet va permettre à certaines communes de la zone B2 de pouvoir profiter de l'avantage fiscal.

Loyer Pinel : exemples de calcul

Exemple 1. Prenons un studio de 30 m². Avec lui, la formule (0,7 + 19/30) donne le coefficient 1,33. Il faut donc appliquer le coefficient 1,2. En zone B1, le plafond théorique (tableau 1) est de 10,44 €/m² (valeur 2020). Ce dernier chiffre est donc multiplié par 1,2. Ce qui donne 12,52 €/m². Donc, le loyer Pinel de ce logement est de 375,60 €/mois hors charges.
Exemple 2. Prenons ce T2 de 50 m². Pour calculer le coefficient, la formule est la suivante : 0,7 + 19/50, soit 1,08. C’est donc ce coefficient qui s’applique. Toujours en zone B1, le loyer Pinel est donc fixé à 11,27 €/m², soit 563,76 € par mois hors charges.
Exemple 3. Prenons cet appartement familial de 90 m². Dans ce cas, la formule est la suivante : 0,7 + 19/90, soit un coefficient de 0,91. En zone B1, le loyer après application du coefficient ne peut donc pas dépasser 9,50 €/m², ce qui donne un loyer mensuel de 855 € hors charges.

Loyers et surfaces annexes. En Pinel, le loyer se calcule en fonction de la surface utile. Il s’agit de la surface utile majorée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes (balcons, cave, etc.). Prenons un 60 m² en zone B1. Il bénéficie d’une cave de 4 m² et d’un balcon de 7 m². La surface utile est donc de 60 + 5,5 m² (11 m² divisé par deux). Le loyer Pinel se calcule ainsi : 0,7 + 19/65,5. Soit un coefficient de 0,99 multiplié par 10,44 €/m². Le loyer est donc de 10,33 €/m², soit 676,61 € par mois hors charges.

Pinel : les plafonds de ressources des locataires

En Pinel, les ressources de vos locataires sont plafonnées. Elles ne doivent pas dépasser les niveaux précisés dans le tableau 3. A Lyon, par exemple (zone A), un couple sans enfants ne doit pas gagner plus de 57.146 € net par an, soit 4.395 € net mensuels sur treize mois.

Nouvelles zones. Ces plafonds de ressources sont eux aussi concernés par la modification du zonage. Avant le 1er octobre 2014, un couple avec un enfant devait percevoir 48.210 € net annuels s’il voulait devenir locataire Pinel à Montpellier, qui se trouvait alors en zone B1. Avec le passage de cette ville en zone A, le plafond de revenus de notre famille passe à 69.105 € net par an en 2020. 

3●Pinel : les plafonds de ressources des locataires. Il s'agit du revenu fiscal de référence de l'année N-2. Pour un bail de location signé en 2021, le locataire devra fournir son avis d'imposition de 2019. Les plafonds mentionnés ci-dessous ont été publiés au Bulletin officiel des finances publiques-impôts (Bofip) du 10 février 2020 (ceux de 2021 ne sont pas encore parus à l'heure où cet article est mis à jour). Là encore, ceux des zones B2 et C sont précisés car certains particuliers ont investi sur ces secteurs et louent cette année.

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 et C
 Personne seule  38.465 € 38.465 €  31.352 €  28.217 €
 Couple  57.489 €  57.489 €  41.868 €  37.681 €
 Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge  75.361 €  69.105 €  50.349 €  45.314 €
 Personne seule ou couple avec 2 pers.à charge  89.976 €  82.776 €  60.783 €  54.705 €
 Personne seule ou couple avec 3 pers.à charge  107.053 €  97.991 €  71.504 €  64.354 €
 Personne seule ou couple avec 4 pers.à charge  120.463 €  110.271 €  80.584 €  72.526 €
 Majoration par pers. à charge supplémentaire  13.421 €  12.286 €  8.990 €  8.089 €

Pinel : 80 % des Français locataires ! Avec l’ancien zonage, le plafonnement des loyers ne posait pas de problèmes puisque les trois quarts des Français pouvaient devenir locataires dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf. Le nouveau zonage est encore plus favorable, notamment dans les agglomérations qui passent de la zone B2 à la zone B1, de la zone b1 à la zone A et de la zone A à la zone A bis. Bref, les plafonds de ressources des locataires ne constituent plus vraiment une condition pour bénéficier de la défiscalisation Pinel.

Locations sécurisée. Avec ces plafonds de loyers, votre investissement est consolidé. A Lyon (zone A), un deux pièces de 45 m² se loue au loyer plafond de 652,50 € par mois après application du coefficient multiplicateur. Donc, vous allez demander au locataire de gagner trois fois cette somme, soit dans les 2.000 € par mois. Or le plafond de ressources pour un couple sans enfants est dans ce cas de 4.395 € net mensuels sur treize mois !

Important : vous pouvez louer le logement à l'un de vos enfants ou à vos parents tout en bénéficiant de la réduction d'impôts Pinel. Pour ce faire, ces ascendants ou descendants doivent être détachés de votre foyer fiscal et leurs revenus doivent être inférieurs au plafonds de ressources des locataires propre à ce mécanisme de défiscalisation.

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