Coup double ! Une stratégie de construction d'un patrimoine qui s’accompagne d’une tactique de réduction de la facture fiscale. Voilà l’opportunité offerte par les différents dispositifs d’aide à l’investissement immobilier locatif dans le neuf. Le principe ? Vous achetez un logement en vous engageant à le louer sur une longue période et vous bénéficiez sous certaines conditions d’avantages fiscaux qui viennent doper la rentabilité de votre investissement locatif dans le neuf.
Investir dans le neuf : quelle stratégie ?
Investir dans le locatif neuf doit être un choix mûrement réfléchi. L’enjeu ? Choisir parmi les différentes possibilités, l’offre qui cadre le mieux avec vos objectifs et votre profil fiscal. Mais encore faut-il avoir définir la bonne stratégie pour investir. Vous pouvez par exemple choisir de revendre le logement une fois la période de défiscalisation passée, sachant qu'une partie du bien aura été payée par le locataire et les avantages fiscaux. Vous pouvez aussi choisir de continuer à louer pour vous assurer une rente sur le long terme grâce aux loyers. Autre option : louer le bien durant quelques années pour ensuite le reprendre et y vivre, par exemple pour y passer sa retraite.
Reste ensuite à savoir ce qu’autorise exactement chacun des dispositifs de défiscalisation et à quel type de placement ils répondent, car chaque montage obéit à ses propres règles. Aucune réponse n’est automatique et valable de façon inconditionnelle pour tout le monde. Tout dépend de la situation de chaque investisseur et de l’opération qu’il souhaite mener. Le particulier n’est souvent pas très au fait du dispositif fiscal le mieux adapté à sa situation personnelle et financière. Autre point de vigilance : dans la majorité des cas, le loyer versé par le locataire ne couvre pas entièrement la mensualité du crédit. Il faut donc chaque mois verser de l'argent dans l'opération. C'est l'effort d'épargne.
Il peut être intéressant de faire appel à un professionnel de la fiscalité immobilière qui procédera à une étude patrimoniale et fiscale dans les règles, en tenant compte de votre taux marginal d’imposition, de votre patrimoine mobilier et immobilier, des efforts de trésorerie sans oublier les objectifs à long terme (revente rapide du bien, complément de revenus pour la retraite, constitution d’un capital). Attention également aux questions de patrimoine comme le régime d'achat en couple ou la succession. Et n'oubliez pas d'analyser vos attentes en matière de financement, de réduction d’impôts et de revenus complémentaires escomptés.
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Choisir l’emplacement de la résidence
Le véritable enjeu pour l’investisseur consiste à identifier un marché de l’immobilier local garantissant une demande locative dynamique. C'est un point essentiel pour trouver rapidement un locataire, la priorité étant de percevoir des loyers et d'éviter la vacance locative. Autre critère à surveiller : le dynamisme du marché de la transaction. Une ville, un quartier dans lesquels les besoins en logements sont forts, une adresse recherchée assurent une revente facile et à bon prix. Cette même revente est d'ailleurs un point à ne jamais oublier.
Avant de vous engager, posez-vous les bonnes questions. Intéressez-vous à la ville, à son dynamisme économique, à la croissance de sa population, à la présence d'un pôle universitaire. Un trop grand nombre de logements vacants montrent que la demande locative est faible (vous vérifierez le taux de vacance sur le comparateur de territoires de l'Insee). Dans certains quartiers où l'on a beaucoup construit, l'offre locative peut être supérieure aux besoins. Intéressez-vous aux projets de construction dans le quartier. Voyez son type de population (étudiants, salariés, familles, etc.).
Une grande métropole qui se développe et qui attire de nouveaux habitants, un bassin d’emploi en pleine croissance ou un pôle de recherche sont autant d’éléments qui tirent vers le haut la demande. L’arrivée d’un métro ou du TGV constitue toujours une forte valeur ajoutée. N’hésitez pas à faire une analyse du marché locatif de la commune choisie pour savoir quels sont les biens les plus recherchés par les locataires. Raisonnez en termes de cible : sur certains secteurs, les besoins locatifs peuvent être plus importants pour les familles, par exemple, ce qui peut vous orienter vers un quatre pièces.
Sélectionner le bon logement
L'adresse choisie, il ne reste plus qu'à déterminer le type de logement dans lequel vous allez investir. Le choix est souvent dicté par l'équation budget investissement/cible de locataires. Le principe : les petites surfaces rapportent davantage, mais le risque est plus grand puisque vous devez faire face à des changements de locataires plus fréquents. Les grands appartements, les maisons, séduisent des familles qui restent plus longtemps dans le bien, qui se l'approprient et qui en prennent davantage soin, ce qui réduit les frais. Le meilleur compromis est offert par les deux et trois pièces. Vérifiez si, sur le quartier choisi, la demande existe pour ce type de logement.
Le logement doit être suffisamment attractif afin d’attirer les locataires potentiels. Optimisation de l’espace, adaptation à la réglementation sur l’accessibilité des personnes handicapées, balcons, terrasses, rangements, salles de bains équipées : les logements neufs offrent un réel confort de vie. Si une bonne exposition est toujours un plus, pensez également à l’espace extérieur (présence d'un balcon par exemple). Côté résidence, les techniques constructives des promoteurs restent proches. Et elles affichent comme point commun un haut niveau de qualité.
Les logements neufs d'aujourd’hui respectent des normes très strictes (Réglementation thermique 2012 ou Réglementation environnementale 2020). Du coup, les nouvelles maisons, les nouveaux appartements consomment trois à cinq fois moins d'énergie que l'ancien. C'est un gage de confort, mais aussi de faibles dépenses. Pour vous, investisseurs, vous réduisez considérablement les charges de copropriété. Et la faiblesse des factures d'énergie préserve le budget des locataires, ce qui sécurise le versement des loyers.
Comment financer l'investissement locatif ?
Avant d’acheter un logement neuf, il est indispensable de réfléchir à son financement, aux taux d'intérêt en vigueur, à un éventuel apport personnel, aux charges engendrées par cet investissement (réparations locatives, taxe foncière, charges de copropriété, taxe foncière, etc.). Effectuez toujours une simulation pour déterminer la faisabilité et, le cas échéant, la rentabilité du projet.
Vous pouvez bien sûr payer votre investissement cash. Mais cette solution est moins intéressante que le financement par un crédit immobilier. En empruntant, vous consacrez un budget plus important à votre projet (effet de levier) tout en gardant des fonds propres sur d'autres placements. Et surtout, le crédit optimise votre fiscalité, les intérêts d'emprunt étant déductibles des loyers. Ce mécanisme, valable en location vide comme en location meublée, fait baisser votre base imposable, ce qui réduit votre pression fiscale.
Attention : le remboursement de votre prêt ne doit pas compter pour plus de 35% de vos revenus en tenant compte de vos autres charges comme le remboursement du crédit de votre résidence principale. Autre plafond indépassable : la durée de votre emprunt doit rester en dessous de vingt-cinq ans plus deux ans au titre du temps de chantier de la résidence. Vérifiez avec votre banque ou un courtier si votre plan de financement respecte cette règle. Si ce n'est pas le cas, votre dossier sera rejeté par les établissements prêteurs.
Les banques vous demanderont de placer un minimum d'apport personnel dans votre projet (10 % du prix par exemple). Ces fonds propres vous permettront de respecter le double plafond du taux d'effort et de la durée. Mais vous pouvez injecter davantage. Vous empruntez sur moins longtemps, ce qui fait baisser le taux d'intérêt. Avec de l'apport, vous pouvez aussi baisser la mensualité. Elles peuvent ainsi être remboursées par les loyers, ce qui réduit, voire supprime l'effort d'épargne (la somme que vous placez chaque mois dans l'opération). Autre atout de l'apport : le crédit est plus vite remboursé, ce qui permet de dégager plus rapidement un bénéfice.
Pour financer votre projet, vous pouvez choisir un crédit amortissable. C'est la formule la plus fréquemment utilisée dans le cadre d'un investissement locatif. Le principe : vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. Au fil du temps, la part du premier augmente, celle des seconds diminue. Résultat : avec un crédit amortissable, l’optimisation fiscale liée à la déduction des intérêts d’emprunt est donc plus avantageuse sur la première moitié de la durée de remboursement.
L'autre option, c'est le crédit in fine. Avec lui, le capital est remboursé en une seule fois, à la fin de l'opération. Les mensualités ne portent que sur les intérêts et les assurances du crédit. Le crédit in fine est adossé à un placement financier, le plus souvent un contrat d'assurance vie. Ce dernier est calibré de manière à atteindre le montant du capital à payer. Avantage : les mensualités de remboursement, plus basses, sont couvertes par les loyers. Et les intérêts, plus élevés puisque calculés sur l'ensemble du capital sur toute la durée, sont déductibles des revenus fonciers. Inconvénient : il faut pouvoir charger l'assurance vie au départ, mais aussi l'alimenter régulièrement. Mieux vaut disposer de solides moyens financiers.
Choisir le bon régime fiscal
Gros atout de l'investissement locatif dans le neuf : il est encouragé par de puissants mécanismes de réduction d'impôts. Très attractifs, ils nécessitent d'être choisis avec soin puisqu'ils n'obéissent pas aux mêmes règles et n'impliquent pas les mêmes conséquences en termes de défiscalisation comme de gestion et même de stratégie.
Avec la défiscalisation Pinel, le fisc vous verse directement une partie prix du logement. Un bonus qui compte pour 10,5 % du prix du logement si vous louez six ans, 15 % si vous louez neuf ans et 17,5 % si vous louez douze ans. Si le logement affiche des caractéristiques particulières (surface minimale, performance supérieure aux réglementations en vigueur, programme situé dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville, etc.) vous pouvez profiter du Pinel + avec des taux majorés : 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. Le montant de la réduction d'impôts Pinel est calculé en fonction d'un double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 € (si vous investissez dans un logement de 320 000 €, l'avantage fiscal sera basé sur 300 000 €).
Comme toujours en matière de défiscalisation, le Pinel est accordé sous conditions. Le logement doit être loué vide, à titre de résidence principale du locataire, de manière effective et continue. Vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers dédiée au locations vides. Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire (ils n'ont rien de dissuasif, comme vous le montrera ce dossier sur les conditions du Pinel).
Le Pinel est un système simple et efficace, fait pour des investissements de long terme (six ans minimum). Attention à le manier avec habileté : vous pouvez louer six ans, puis prolonger l'opération sur deux périodes de trois ans. L'inverse n'est pas possible. Vous pouvez investir dans deux logements par an (la réduction d'impôts est toujours calculée en fonction du double plafond de 5 500 €/m² sans dépasser 300 000 €). Et le bénéfice de l'avantage fiscal vous est ouvert si vous louez à vos ascendants ou descendants (ils doivent être détachés de votre foyer fiscal).
Sur certains secteurs chers, le Pinel ne présente pas d'intérêt. Si le logement se chiffre à 9 000 €/m², par exemple, la défiscalisation sera calculée sur 5 500 €/m², soit 61 % de la valeur du bien, alors que les loyers sont plafonnés. Du coup, l'opération n'est pas rentable. Mais sur ces adresses très recherchées, la demande locative est bien réelle. Dès lors, vous pourrez réaliser une opération patrimoniale en investissant sans défiscaliser.
Vous disposez d'une autre option en matière de défiscalisation immobilière. Si vous investissez dans une résidence services (pour touristes, seniors ou étudiants, par exemple), vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de l'immeuble et vous devenez loueur en meublé non professionnel. Avec ce statut LMNP, vous déduisez de vos loyers les charges et les intérêts d'emprunt et vous pratiquez des amortissements. Résultat : vous ramenez vos loyers à zéro quand vous les déclarez, ce qui les rend non imposables. En plus, vous récupérez la TVA payée lors de l'achat.
L'usufruit locatif mérite aussi votre attention. Il s'agit d'un achat à prix réduit. Comment ça marche ? La propriété du bien est démembrée : vous gardez la nue propriété et vous concédez l'usufruit à un bailleur institutionnel sur une durée de quinze ans. Le bailleur va louer le logement, l'entretenir et percevoir les loyers. A la fin de l'opération, le bailleur remet le bien à neuf et vous pouvez en disposer comme bon vous semble (vous pouvez y vivre, louer ou revendre). Avec cette formule, le logement vous est vendu à 70 % de son prix de marché. L'usufruit locatif échappe à l'impôt sur la fortune immobilière, vous ne payez pas de taxe foncière et si vous financez l'opération à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers.
Gérer un investissement locatif
Une fois le bien acheté et livré, vous devez le louer. C'est obligatoire pour percevoir les loyers (ils remboursent une partie du crédit) et bénéficier des avantages fiscaux. Vous devez aussi vous occuper de votre investissement (perception des loyers, coup de neuf entre deux locations, questions de copropriété, paiement de la taxe foncière, etc.). Pour mener à bien cette mission, vous disposez de deux options : gérer seul ou faire appel aux services d'un intermédiaire.
Vous gérez le bien vous-même, en direct. C'est une solution très intéressante, car elle vous évite de rémunérer un intermédiaire et vous gardez le contrôle total de l'opération. Ce n'est pas un hasard si les deux tiers des locations s'organisent en direct, de particulier à particulier. Vous devrez bien vous informer sur tous les aspects de votre opération et connaître vos droits et devoirs en matière de sélection du locataire ou encore de déclaration d'impôts. Conseil : souscrivez une assurance loyers impayés.
Le promoteur peut aussi vous fournir un service tout compris, qui inclut la gestion du logement. C'est donc un administrateur de biens qui va s'occuper de votre investissement. Il va prendre en charge la sélection du locataire, la gestion du logement et il va vous verser les loyers. Selon les prestations, les tarifs varient le plus souvent de 8 à 10 % des loyers hors taxes. Si vous choisissez cette solution, vérifiez toutes les clauses du contrat qui vous sera proposé. Notez enfin qu'en résidence services, la question ne se pose pas : dans tous les cas, c'est l'exploitant de la résidence qui gère votre investissement.
