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Immobilier : les étapes clés pour investir dans le neuf

Se constituer un patrimoine immobilier, s’assurer une rente sous forme de loyer, payer moins d’impôts grâce notamment à la loi Pinel… Si l’investissement locatif dans le neuf est séduisant, il ne souffre d’aucune approximation. Nos conseils pour un parcours sans embûches.

Coup double ! Une stratégie patrimoniale qui s’accompagne d’une tactique de réduction de la facture fiscale. Voilà l’opportunité offerte par les différents dispositifs d’aide à l’investissement immobilier locatif dans le neuf. Le principe ? Vous achetez un logement en vous engageant à le louer sur une longue période et vous bénéficiez sous certaines conditions d’avantages fiscaux qui viennent doper votre rendement.

Investir dans le neuf : quelle stratégie ?

Les bons objectifs. Investir dans le locatif neuf doit être un choix mûrement réfléchi. L’enjeu ? Choisir parmi les différentes possibilités, l’offre qui cadre le mieux avec vos objectifs et votre profil fiscal. Mais encore faut-il avoir intégré la bonne stratégie.Vous pouvez par exemple choisir de revendre le logement une fois la période de défiscalisation passée, sachant qu'une partie du bien aura été payée par le locataire et les avantages fiscaux. Vous pouvez aussi choisir de continuer à louer pour vous assurer une rente sur le long terme grâce aux loyers. Autre option : louer le bien durant quelques années pour ensuite le reprendre et y  vivre, par exemple pour y passer sa retraite.

Une opération sur mesure. Reste ensuite à savoir ce qu’autorisent exactement chaque dispositif et à quel type de placement ils répondent, car chaque montage obéit à ses propres règles. Aucune réponse n’est automatique et valable de façon inconditionnelle pour tout le monde. Tout dépend de la situation de chaque investisseur et de l’opération qu’il souhaite mener. Le particulier n’est souvent pas très au fait du dispositif fiscal le mieux adapté à sa situation personnelle et financière. Autre point de vigilance : dans la majorité des cas, le loyer versé par le locataire ne couvre pas entièrement la mensualité du crédit.Il faut donc chaque mois verser de l'argent dans l'opération. C'est l'effort d'épargne.

L'avis d'un spécialiste. Il peut être intéressant de faire appel à un professionnel de la fiscalité immobilière qui procédera à une étude patrimoniale et fiscale dans les règles, en tenant compte de votre taux marginal d’imposition, de votre patrimoine mobilier et immobilier, des efforts de trésorerie sans oublier ses objectifs à long terme (revente rapide du bien, complément de revenu pour la retraite, constitution d’un patrimoine). Attention également aux questions de patrimoine (régime d'achat, succession, etc.). Et n'oubliez pas d'analyser vos attentes en matière de financement, de réduction d’impôts et de revenu complémentaire escompté.

Choisir l’emplacement de la résidence

Demande locative. Le véritable enjeu pour l’investisseur consiste à identifier un marché de l’immobilier local garantissant une demande locative dynamique. C'est un point essentiel afin d'éviter les mauvaises surprises. Autre critère à surveiller :  le dynamisme du marché de la transaction. Une ville, un quartier dans lesquels les besoins en logements sont forts, une adresse recherchée assurent une revente facile et à bon prix. Cette même revente est d'ailleurs un point à ne jamais oublier.

Analyse de marché. Avant de vous engager, posez-vous les bonnes questions. Intéressez-vous à la ville, à son dynamisme économique, à la croissance de sa population, à la présence d'un pôle universitaire. Un trop grand nombre de logements vacants montre que la demande locative est faible (vous vérifierez le taux de vacance sur le comparateur de territoires de l'Insee. Dans certains quartiers où l'on a beaucoup construit, l'offre locative peut être supérieure aux besoins. Intéressez-vous aux projets de construction dans le quartier. Voyez son type de population (étudiants, salariés, familles, etc.).

Facteurs de dynamisme. Une grande métropole qui se développe et qui attire de nouveaux habitants, un bassin d’emploi en pleine croissance ou un pôle de recherche sont autant d’éléments qui tirent vers le haut la demande. L’arrivée d’un métro ou du TGV constitue toujours une forte valeur ajoutée. N’hésitez pas à faire une analyse du marché locatif de la commune choisie pour savoir quels sont les biens les plus recherchés par les locataires. Raisonnez en termes de cible : sur certains secteurs, les besoins locatifs peuvent être plus importants pour les familles, par exemple, ce  qui peut vous orienter vers un quatre pièces.

Sélectionner le bon logement

Question de surface. L'adresse choisie, il ne reste plus qu'à déterminer le type de logement dans lequel vous aller investir. Le choix est souvent dicté par l'équation budget investissement/cible de locataires. Le principe : les petites surfaces rapportent davantage, mais le risque est plus grand puisque vous devez faire face à des changements de locataire plus fréquents. Les grands appartements, les maisons, séduisent des familles qui restent plus longtemps dans le bien, qui se l'approprient et qui en prennent davantage soin, ce qui réduit les frais. Le meilleur compromis est offert par les deux et trois pièces. Vérifiez si, sur le quartier choisi, la demande existe pour ce type de logement.

Objectif confort. Le logement doit être suffisamment attractif afin d’attirer les locataires potentiels. Optimisation de l’espace, adaptation à la règlementation sur l’accessibilité des personnes handicapées, balcons, terrasses, rangements, salles de bains équipées : les logements neufs offrent un réel confort de vie. Si une bonne exposition est toujours un plus, pensez également à l’espace extérieur. Côté résidence, les techniques constructives des promoteurs restent proches. Et elles affichent comme point commun un haut niveau de qualité.

Performance et économies. Les logements neufs d'aujourd’hui respectent  la réglementation thermique RT 2012. De ce fait, ils consomment trois à cinq fois moins d'énergie que l'ancien. C'est un gage de confort, mais aussi de faibles dépenses. Pour vous, investisseurs, vous réduisez considérablement les charges de copropriété. Et la faiblesse des factures d'énergie préserve le budget des locataires, ce qui sécurise le versement des loyers.

Comment financer l'investissement ?

Avant d’acheter un logement neuf, il est indispensable de réfléchir à son financement, aux taux en vigueur, à un éventuel apport, aux charges engendrées par cet investissement (tels que d’éventuels travaux, taxe foncière, charges de copropriété...) et d'effectuer une simulation pour déterminer la faisabilité et, le cas échéant, la rentabilité du projet.

Investir à crédit. Le paiement au comptant est déconseillé, car il ne permet pas de bénéficier de l'effet de levier du crédit et augmente pleinement les impôts de l'investisseur.Un investissement locatif doit donc se financer par un prêt immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce que les intérêts viennent en déduction des loyers encaissés, et ce en location vide comme en location meublée. Du coup, les recettes locatives diminuent, ce qui réduit la base imposable donc les impôts payés par le contribuable.

L'apport personnel. Les banques vous demanderont de placer un minimum d'apport personnel dans votre projet (10% du prix). Mais vous pouvez injecter davantage. Vous empruntez sur moins longtemps, ce qui fait baisser le taux d'intérêt. Cette option vous permet aussi de couvrir l'effort d'épargne. Vos  mensualités sont moins élevées. Elles peuvent ainsi être couvertes par les loyers, ce qui réduit voire supprime l'effort d'épargne (la somme que vous injectez chaque mois dans l'opération). Autre atout de l'apport : le crédit est plus vite remboursé, ce qui permet de dégager plus rapidement un bénéfice. Conseil : mieux vaut faire réaliser des simulations pour bien mesurer les tenants et aboutissants financiers et fiscaux de l'opération.

Crédit amortissable. Pour financer votre projet, vous pouvez choisir un crédit amortissable. C'est d'ailleurs la formule la plus fréquemment utilisée dans le cadre d'un investissement locatif. Le principe : vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. Au fil du temps, la part du premier augmente, celle des seconds diminue. L’optimisation fiscale liée à la déduction des intérêts d’emprunt est donc plus avantageuse sur la première moitié de la durée de remboursement.

Prêt in fine.  Avec ce type de crédit, le capital est remboursé en une seule fois, à la fin de l'opération. Les mensualités ne portent que sur les intérêts et les assurances du crédit. Ce financement est adossé à un placement financier, le plus souvent un contrat d'assurance-vie. Ce dernier est calibré de manière à atteindre le montant du capital à payer. Avantage : les mensualités de remboursement, plus basses, sont couvertes par les loyers. Et les intérêts, plus élevés puisque calculés sur l'ensemble du capital sur toute la durée, sont déductibles des revenus fonciers. Inconvénient : il faut pouvoir charger l'assurance-vie au départ mais aussi l'alimenter régulièrement. Du coup, il faut avoir de solides moyens financiers.

Choisir votre régime fiscal

Gros atout de l'investissement locatif dans le neuf : il est encouragé par de puissants mécanismes de réduction d'impôts. Très attractifs, ils nécessitent d'être choisis avec soin puisqu'ils n'obéissent pas aux mêmes règles et n'impliquent pas les mêmes conséquences en terme de défiscalisation comme de gestion et même de stratégie.

Investir en Pinel. Principe de ce mécanisme : le fisc vous verse directement 12% du prix du logement si vous louez six ans, 18% si vous louez neuf ans et 21% si vous louez douze ans. Le pourcentage est fixé en fonction d'un double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 € (si vous investissez dans un logement de 320.000 €, l'avantage fiscal sera établi sur 300.000 €). Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire (elles n'ont rien de dissuasif, comme vous le montrera ce dossier sur les conditions du Pinel).

Les atouts du Pinel. Le Pinel est un système simple et très efficace. Il est réservé aux locations vides (régime fiscal des revenus fonciers). Attention à le manier avec habileté : vous pouvez louer six ans, puis prolonger l'opération sur deux périodes de trois ans. L'inverse n'est pas possible. Vous pouvez investir dans deux logements par an (dans la limite du double plafond précité). Et le bénéfice de l'avantage fiscal vous est ouvert si vous louez à vos ascendants ou descendants (ils doivent être détachés de votre foyer fiscal).

Investir sans défiscaliser. Sur certains secteurs chers, le Pinel ne présente pas d'avantage. Si le logement affiche 9.000 €/m², par exemple, la défiscalisation sera calculée sur 5.500 €/m², soit 61% de la valeur du bien, ce qui n'est pas intéressant. Mais sur ces adresses très recherchées, la demande locative est bien réelle. Dès lors, vous pourrez réaliser une opération patrimoniale en investissant sans défiscaliser.

Et la location meublée ? Si vous investissez dans une résidence services (pour touristes, seniors ou étudiants, par exemple), vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de l'immeuble et vous vous placez sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous déduisez de vos loyers les charges et les intérêts d'emprunt et vous pratiquez des amortissements. Résultat  : vous ramenez vos loyers à zéro quand vous les déclarez et ils ne sont pas imposables. Autre option, qui n'est pas cumulable avec la précédente : le dispositif Censi-Bouvard. Avec lui, cous percevez un avantage fiscal de 11% du prix du bien sur neuf ans. Faites des simulations pour choisir le dispositif le mieux adapté à votre situation. Bonus : dans les deux cas, vous récupérez la TVA payée lors de l'achat.

Gérer votre investissement locatif

Une fois le bien acheté et livré, vous devez le louer. C'est obligatoire pour percevoir les loyers et bénéficier des avantages fiscaux. Vous devez aussi vous occuper de votre investissement (perception des loyers, coup de neuf entre deux location, questions de copropriété, etc.). Pour mener à bien cette mission, vous disposez de deux options : gérer seul ou faire appel aux services d'un intermédiaire.

La gestion en direct. C'est une solution très intéressante car elle vous évite de rémunérer un intermédiaire et vous gardez le contrôle total de l'opération. Ce n'est pas un hasard si les deux tiers des locations s'organisent en direct, de particulier à particulier. Vous devrez bien vous informer sur tous les aspects de votre opération et connaître vos droits et devoirs en matière de sélection du locataire ou encore de déclaration d'impôts. Conseil : souscrivez une assurance loyers impayés.

Les produits packagés. Ici, le promoteur vous fournit un service tout compris, qui inclut la gestion du logement. C'est dont un administrateur de bien qui va s'occuper de votre investissement. Il va prendre en charge la sélection du locataire, la gestion du logement et il va vous verser les loyers. Selon les prestations, les tarifs varient le plus souvent de 8 à 15% des loyers hors taxes. Si vous choisissez cette solution, vérifiez toutes les clauses du contrat qui vous sera proposé. Notez enfin qu'en résidence services la question ne se pose pas : dans tous les cas, c'est l'exploitant de la résidence qui gère votre investissement.

Publié par
© immoneuf.com - 22 oct. 2020

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