Crédit immobilier : ce qui compte pour bien emprunter

Début 2022, les taux immobiliers restent très proches de leurs records historiques à la baisse de l’automne 2021. Mais les banques restent strictes sur les critères d’emprunt. Nos conseils pour les convaincre.

Bonne nouvelle ; en ce début d’année 2022, les taux immobiliers gardent des niveaux très attractifs. Certes, ils ont repris quelques points à la fin de l’an dernier. Mais ils affichent des niveaux très proches de leurs planchers record d’octobre 2021. Jugez-en : au 10 janvier 2022, le taux moyen sur vingt ans s’affiche à 1,20% bruts, c’est-à-dire hors assurances et frais annexes (coût des garanties notamment) d’après les courtiers. Il y a trois mois, lors du plus bas historique, ce même taux brut moyen sur vingt ans s’établissait à 1%. Mais attention : si l’argent est incontestablement bon marché, la question, c’est de savoir comment en profiter. Car les banques de prêtent pas les yeux fermés !

Règles de prudence. Première chose à savoir : le Haut conseil de stabilité financière (le régulateur du financement) impose aux banques de respecter des règles de réduction des risques de crédit immobilier. Vous ne pouvez pas consacrer plus de 35% de vos revenus avant impôts à vos remboursements. De même, la durée de votre est plafonnée à vingt-sept ans dans le neuf. Si vous dépassez ces limites, vous ne pourrez pas obtenir votre crédit. Attention : pour les investisseurs, les banques intègrent toutes les charges dans ce taux d’effort, y compris le crédit de la résidence principale. Alors autant faire les bons calculs !

Apport indispensable. Les banques vont vous demander de placer au moins 10% d’apport personnel dans votre plan de financement. Grâce à ces fonds propres, vous emprunterez sur moins longtemps et votre crédit sera moins important. Vous resterez en dessous de 35% de taux d’effort et de vingt-sept ans de durée de remboursement. Autre atout de l’apport : il rassure la banque sur votre capacité à faire des économies, ce qui prouve que vous saurez faire face à vos remboursements. Notez qu'avec de l’apport, le crédit ne couvre pas toute la dette immobilière. En cas de revente forcée avec décote, vous pourrez rembourser la banque.

Le bon profil. Autre point qui compte : votre profil d’emprunteur. Plus la banque le jugera rassurant, plus il vous sera facile de décrocher votre emprunt. La stabilité de la profession reste primordiale. Les CDI et les employés de la fonction publique sont incontestablement les chouchous des banques. Pour les autres (indépendants, libéraux, chefs d’entreprise), il faudra prouver la stabilité des revenus sur les trois dernières années (trois derniers mois pour les CDI et les fonctionnaires). Attention à la tenue de compte : pas question de vous présenter avec des découverts, de nombreux crédits conso ou des incidents de paiement.

Assurez ! N’oubliez pas l’assurance décès-invalidité. Sans elle, vous ne pouvez pas emprunter. La banque va vous proposer sa propre police, autrement dit son contrat groupe. Le tarif moyen tourne autour de 0,30% du capital emprunté. Autre possibilité : choisir un assureur tiers, ce qui permet de diviser le coût par deux. Mais la majorité des banques reste réticentes face à cette délégation d’assurance alors qu’elle est autorisée par la loi Lagarde. Une solution : vous prenez le contrat groupe de la banque, puis, une fois le crédit obtenu, vous changez d’assurance à tout moment dans l’année qui suit la signature comme le permet la loi Hamon.

Anticiper pour emprunter. Le bon plan pour décrocher votre prêt : au moins trois à quatre mois mois avant de démarrer votre projet, nettoyez vos comptes des découverts et soldez le maximum de crédit à la consommation. Musclez votre apport personnel en mobilisant votre épargne, la participation aux bénéfices de votre entreprise ou la solidarité familiale (donation). Gardez de l'argent de côté, les demandant une épargne résiduelle aux emprunteurs. Constituez votre dossier de demande de prêt, avec toutes les pièces nécessaires, le plus tôt possible. Dernier conseil : allez voir un courtier ou votre banque pour faire faire une étude de faisabilité et notamment vérifier si vous cadrez avec les critères des banques. Pour en savoir plus, voir Combien emprunter en neuf étapes.

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