Quelles sont les conditions de financement début 2020 ? Les taux vont-ils remonter ? Les critères des banques ont-ils changé ? Peut-on encore bénéficier d’aides financières et/ou d’avantages fiscaux ? Autant de question qui taraudent les acheteurs de résidences principales comme les investisseurs en locatif. Logique : pour la plupart d’entre eux, le crédit est un passage obligé. Alors, pour y répondre, nous avons décortiqué tous ces points. Suivez le guide pour emprunter… au mieux de vos intérêts !
Les taux d’intérêt. Après avoir battu tous les records à la baisse en 2019, les taux sont repartis à la hausse. Une progression certes réelle, mais très raisonnable voire minime. Par exemple, la moyenne sur vingt ans (hors assurance) tourne autour de 1,30/1,40% à la mi-janvier 2020, contre 1,10% lors du plancher historique d’octobre 2019. Pas de quoi grever le pouvoir d’achat ! La seule nouveauté : les banques ne vont sans doute plus accorder autant de décotes que l’an passé, notamment pour ne pas casser leurs marges. Au résultat, décrocher un crédit sur vingt ans à moins de 1% va devenir plus difficile... Mais pas impossible avec un très bon dossier.
| Taux brut moyen | Taux brut minimum | Taux brut maximum | |
| 10 ans | 0,85% | 0,50% | 2,17% |
| 15 ans | 1,10% | 0,70% | 2,42% |
| 20 ans | 1,30% | 0,80% | 2,50% |
| 25 ans | 1,50% | 0,99% | 2,25% |
| 30 ans | 1,75% | 1,25% | 2,65% |
Les taux immobiliers au 16 janvier 2020. Ces taux sont bruts, hors assurances et garanties. Chiffres donnés à titre indicatif. le taux d'un crédit est attribué au cas par cas, en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques de son projet. Ce qu'il faut retenir : plus le dossier présente de risques, plus le taux élevé. C'est pour cette raison que les emprunts sur 25 ans sont plus chers que les crédits sur 15 ans. Sources : Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux.
Taux : les prévisions. Le prix du crédit immobilier devrait rester très bas en 2020. La banque centrale européenne (BCE) conserve sa politique accommodante, avec notamment un taux directeur qui restera calé sur le zéro pendant encore des mois si ce n’est des années. De quoi permettre aux banques françaises de jouer la modération. D’autant que pour elles, le crédit immobilier reste le seul moyen d’attirer des clients. Elles rentabiliseront l’opération en fidélisant les emprunteurs sur le long terme, en leur vendant plus tard des assurances, des placements financiers et des services.
Les critères bancaires. Les instances régulatrices du financement (Banque de France, Haut conseil de stabilité financière) incitent les banques françaises à revenir à des « bonnes pratiques » pour limiter les risques de crédit. Consacrer plus du tiers des revenus à la mensualité de remboursement, emprunter sur plus de 25 ans ou souscrire un prêt à 110% (il couvre l’intégralité du prix du bien plus les frais annexes) sera sans doute plus difficile, mais pas impossible en 2020. Un changement d’attitude des banques qui va par ailleurs va sécuriser le remboursement des emprunteurs.
L’assurance de prêt. Souscrite chez la banque prêteuse, elle représente en moyenne 0,30% du capital emprunté, un montant qui peut atteindre voire dépasser 0,60% pour certains emprunteurs (seniors, fumeurs…). Pour baisser l’addition, il est possible de souscrire cette assurance chez un prestataire extérieur, une pratique nommée délégation d’assurance. Problème : les banques ont du mal à l’accepter alors que c’est une obligation légale. Solution : prendre l’assurance décès-invalidité de la banque et déléguer ensuite, comme le permettent les lois Hamon et Bourquin.
Les aides financières. En 2020, les acheteurs de résidences principales neuves bénéficient de nombreux coups de pouce. Le PTZ, un crédit gratuit accordé par l’Etat, est valable jusqu’à fin 2021 dans les grandes métropoles (zones Abis, A et B du dispositif), là où se trouve la quasi-totalité de l’offre des promoteurs. Autres aides : les programmes en TVA réduite, la location-accession, les programmes à prix maîtrisés, les aides des collectivités locales ou encore le bail réel solidaire. En dissociant le prix du terrain de celui du logement et avec une TVA réduite, ce mécanisme fait baisser les prix de 30%.
Les avantages fiscaux. Les investisseurs ne sont pas oubliés. Ils peuvent profiter de la loi Pinel, qui offre jusqu’à 63 000 € de défiscalisation. Elle concerne exclusivement les programmes neufs situés en zones Abis, A et B1, des marchés caractérisés par une forte demande locative. Ceux qui misent sur les résidences services réduisent leur fiscalité grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et à la récupération de la TVA. Autre possibilité : l’usufruit locatif. En concédant la location à un organisme tiers pendant quinze ans, les investisseurs paient leur bien à 60 ou 70% de sa valeur.
Crédit : conseils pour bien emprunter
Pour réussir votre financement, préparez-vous en amont. Nettoyez vos comptes (pas de découvert), soldez le maximum de crédits à la consommation, les banques privilégiant ceux qui gèrent leurs finances en bon père de famille. Mobilisez un minimum d’apport personnel (vos économies, un don ou un prêt familial, votre participation aux bénéfices de votre entreprise, etc.). Evaluez bien votre budget en prenant en compte les frais annexes et les dépenses ultérieurs (taxe foncière, charges de copropriété, etc.). Vous pouvez vous faire aider par un courtier, un intermédiaire dont le métier est de trouver votre crédit immobilier.
