Les premiers flocons blanchissent les sommets. Un bon signe pour les skieurs, mais aussi pour les investisseurs. Car l’automne marque le départ de la saison de l’immobilier de montagne, qu’il s’agisse de copropriétés classiques ou de résidences de tourisme. Un type de placement qui retrouve aujourd’hui des couleurs. Il est apprécié pour son aspect plaisir, pour ses vertus fiscales et patrimoniales, tandis que son rendement, au regard des performances de bien d’autres placements, redevient intéressant.
Immobilier de charme. Le point de départ de ce marché, ce sont les exigences d’acquéreurs aux solides moyens. « Ils visent avant tout l’achat plaisir », explique David Giraud, P-DG de MGM Constructeur. « Ils veulent de beaux programmes, des emplacements de premier ordre et se réservent un droit d’occupation en résidence de tourisme ou viennent régulièrement profiter de leur bien en copropriété classique. »
Des résidences qui montent en gamme
Des marchés prisés. Pour répondre à ces demandes, les promoteurs privilégient les stations huppées, les grands domaines skiables ou les stations villages réputées. L’emplacement dans la station obéit aux mêmes règles. « Le domaine skiable doit être très proche du programme, tout comme les commerces, les restaurants », indique David Gerardi, directeur d’EdenArc 1850.
La pierre et le luxe. Dans cette logique d’achat plaisir, les programmes montent en gamme. MGM Constructeur ne bâtit plus que des résidences de tourisme cinq étoiles, le top du secteur. De son côté, EdenArc 1850 complète ses résidences de tourisme quatre étoiles par des chalets et des appartements de luxe. L’objectif : proposer un cadre unique, pour satisfaire une clientèle très exigeante.
© MGM ConstructeurTradition préservée. Côté architecture, c’est l’esprit montagnard qui domine, avec des immeubles aux allures de chalets ou un style contemporain qui privilégie l’intégration dans le site. « Il faut rester dans de l’urbain de montagne et ne pas avoir de geste architectural inopiné. Les vacanciers et les investisseurs viennent aussi chercher l’histoire de la montagne », explique l’architecte Pierre Diener.
Charme et confort. « Nous utilisons beaucoup la pierre et le bois, des matériaux nobles emblématiques de la montagne », complète David Giraud. Également au programme : des balcons, de grandes baies vitrées et parfois de grandes hauteurs sous plafond, des mezzanines avec vide sur séjour… Les promoteurs font appel à des décorateurs réputés, tant pour les parties communes que pour les logements.
© CogecoPrestations soignées. Les appartements ? « Pas d’investissement plaisir sans logements spacieux », observe David Gerardi. « Dans notre réalisation Les Cristaux, les appartements ne font jamais moins de 60 m². » Les équipements, la déco obéissent aux mêmes règles. « Carrelage à grands carreaux, sanitaires et robinetterie de marque, literie haut de gamme en donne quelques exemples », ajoute David Giraud.
Services compris. Ces résidences accueillent des services. Accueil et entretien constituent des prestations de base, auxquelles s’ajoutent piscine, spa, espaces de remise en forme, soins de beauté, balnéothérapie… De plus en plus, les résidences offrent des services de conciergerie, de traiteur, de cave à vin, de partenariats avec des magasins de sport pour la location du matériel de ski…
Prix, rentabilité et avantages fiscaux
Placement à la hauteur. Si ces programmes retrouvent des couleurs, c’est aussi parce qu’ils correspondent aux stratégies patrimoniales des investisseurs. Pour David Gerardi, « ils permettent de se constituer un patrimoine pérenne, par exemple pour préparer la retraite ou la transmission aux enfants, ou encore d’en retirer un revenu locatif. Ce dernier, en résidence de tourisme, bénéficie d’une fiscalité intéressante ».
Avantages fiscaux. Investir dans une résidence de tourisme, c’est acheter un logement et signer un bail commercial avec l’exploitant. Les loyers sont garantis et l’investisseur relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers ne sont pas imposables via un jeu de déduction de charges et d’amortissements. Autre atout : l’investisseur récupère les 20 % de TVA versés à l’achat. Pour en savoir plus, c’est ici.
© EdenArc 1800Investissement traditionnel. Autre option : les copropriétés classiques. Implantées sur des terrains très bien placés, elles proposent quelques appartements haut de gamme dans un cadre très intimiste, avec des équipements comme la piscine, le spa… « L’acquéreur en a la libre disponibilité et peut pratiquer la location saisonnière pour réduire les coûts d’exploitation », commente David Gerardi.
Des prix au sommet. Combien ça coûte ? Chez EdenArc 1800, Les Cristaux aux Arcs (73) proposent des lofts autour de 8 000 €/m². Chez Cogeco à Courchevel Village (73), les appartements démarrent à 875 000 € TTC. Chez MGM, en résidence de tourisme, le mètre carré hors taxes s’établit à 5 800 € à La Plagne (73) et à 6 500 € à Flaine (74). A Méribel (73), la résidence de tourisme l’Hevana de Pierre & Vacances débute à 309 250 € HT.
Plus-values en vue. Ces valeurs restent cohérentes. « Les terrains bien placés sont chers et les coûts de construction sont bien élevés en montagne », explique David Giraud. Lequel d’ajouter : « A emplacement égal, le neuf n’est pas plus cher que le bel ancien tout en offrant un confort supérieur. » Et des plus-values devraient être dégagées à la revente, l’offre, dans les stations étant structurellement inférieure à la demande.
© Pierre & VacancesRendement locatif. L’autre bonne nouvelle vient du côté du rendement locatif. En résidence de tourisme, il tourne autour de 2,5 % net hors taxes avec un droit d’occupation pour l’investisseur et peut dépasser les 3 % sans droit d’occupation. Un niveau redevenu compétitif par rapport à bien d’autres placements qui, à l’heure des obligations à taux négatifs, n’offrent ni les mêmes performances, ni la même sécurité.
Conseils constructifs. Pour autant, pas question d’investir les yeux fermés. Choix d’un bon emplacement et d’une résidence de qualité constituent des bases incontournables. L’investisseur sélectionnera un gestionnaire fiable et solide financièrement. Il passera le bail commercial au crible. Il considérera toujours la fiscalité comme un bonus et pas comme une fin en soi. Ce qui lui évitera les sorties de piste !
