PTZ comme prêt à taux 0 % pour les accédants à la propriété, loi Pinel pour les investisseurs : autant d’aides financières dédiées au logement neuf qui doivent être prolongées alors qu’elles arrivent à terme fin 2021. Cette décision est d’autant plus attendue que le Plan de relance présenté fin septembre 2020 par le Premier Ministre, Jean Castex, met l’accent sur la rénovation des bâtiments en général et des logements anciens en particulier. La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, et son équipe ont indiqué à de nombreuses reprises que les reconduites du Pinel et du PTZ seraient traitées par voie d’amendements gouvernementaux déposés lors des débats sur le projet de loi de finances pour 2021, actuellement en cours au Parlement.
Nouvelles mesures insuffisantes. Le gouvernement, lors de la première lecture du PLF 2021, le 7 novembre 2020, a comme prévu introduit deux amendements concernant ces aides financières. En matière d’accession à la propriété, le PTZ est bien prolongé jusqu’à fin 2022. Changement par rapport au dispositif actuel : les plafonds de ressources pour bénéficier de l’aide seraient calculés sur les revenus de l’année en cours et non plus sur ceux de l’année N-2 comme c’est le cas aujourd’hui. Mais la reconduite du Pinel n’est évoquée nulle part. Si les choses restaient en l’état, l’avantage fiscal serait clos au 31 décembre 2021. Seule nouveauté : ses plafonds de loyers seraient revus chaque année, sans doute commune par commune.
L’ire des professionnels. Ces dispositions et notamment le manque de précisions sur le Pinel ont provoqué la fureur des professionnels du logement neuf. Dans un communiqué commun diffusé le 10 novembre 2020, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la Fédération française du bâtiment (FFB) et le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment estiment que « ces amendements ne règlent rien. Alors que depuis mi-2017, le secteur subit une chute de production de près 100 000 logements, le Gouvernement serait donc prêt à renoncer à un dispositif (le Pinel NDLR) qui permet de loger 50 000 ménages par an dans les zones tendues en pratiquant des loyers conventionnés ».
La ministre du Logement réagit. Face à ce coup de sang, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, s’est montrée rassurante. Invitée du Grand Journal de l’Eco sur BFM Business le 10 novembre 2020 au soir, elle a indiqué qu’elle allait signer un pacte pour la relance de la construction avec l’Association des Maires de France (AMF), l’Association France Urbaine, l’Association des intercommunalités de France (ACDF) et les professionnels. L’objectif : « continuer à bâtir en France, continuer à accorder des permis de construire ». Rappelons que les autorisations de construire relèvent pour l’essentiel de la compétence des collectivités locales et notamment des maires.
Pinel et PTZ maintenus jusqu’en 2022 ! Lors de cet entretien télévisé, Emmanuelle Wargon a réaffirmé que le PTZ serait bien reconduit « à l’identique » en 2022. Ce dispositif reste donc valable dans sa configuration actuelle pendant encore deux ans. Côté Pinel, la ministre a rappelé qu’elle a lancé une concertation avec les professionnels pour la prolongation de ce dispositif de défiscalisation. « Le travail interministériel n’est pas entièrement fini (…), les discussions sont encore en cours et l’amendement arrivera au parlement plutôt en deuxième lecture », a-t-elle expliqué. Et Emmanuelle Wargon d’insister : « Le Pinel ne s’arrêtera pas fin 2021, on va le prolonger en 2022 ».
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Une nouvelle limite dans le temps. Le secteur devrait accueillir ces décisions avec soulagement. La prolongation de ces aides à l’achat et à l’investissement locatif devrait leur donner de la visibilité. Mais le nouveau délai sera-t-il suffisant ? Il faut en effet rappeler que bâtir des logements prend du temps, beaucoup de temps. En moyenne, douze à dix-huit mois sont nécessaires entre la signature du terrain et le lancement commercial. Les programmes immobiliers qui seront mis en vente entre 2021 et 2022 ne souffriront donc pas, les aides étant prolongées. Mais pour ceux qui viendront après, la poursuite des dispositifs ou la création d’autres coups de pouce sera sans doute nécessaire.
Des aides qui dopent le pouvoir d’achat. Pour les promoteurs, vendre sans Pinel ni PTZ est délicat. Le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs de résidences principales comme celui des investisseurs en locatif n’est pas extensible. Surtout à l’heure du resserrement des conditions d’emprunt. Depuis un an, les banques suivent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur la réduction du risque de crédit. La mensualité de prêt ne peut pas dépasser le tiers des revenus (plafonnement du taux d’effort à 33 %) et la durée des emprunts immobiliers est plafonnée à vingt-cinq ans. Dans ces conditions, on comprend mieux les vertus du PTZ comme du Pinel.
Et qui compensent une fiscalité élevée. Les aides permettent aussi d’amortir le prix et la fiscalité élevés du neuf pour les particuliers. Rares, les terrains sont chers. Les coûts de construction ne baissent pas non plus. Le neuf respecte une réglementation stricte qui garantit ses performances et sa pérennité mais qui alourdit l’addition. Il faut aussi prendre la fiscalité en compte : entre TVA, droits de mutation et taxes diverses, elle représente un quart du prix final payé par le particulier. Certes, acheter dans le neuf, c’est en avoir pour son argent en termes de confort, de qualité de vie et de maîtrise des charges. Mais acquéreurs et investisseurs doivent bien financer leur projet et le PTZ comme le Pinel leur apportent un coup de pouce très efficace.
Le problème de l’offre. La question, c’est surtout de savoir s’il y aura assez de logements pour bénéficier de ces aides. 18 400 maisons et appartements ont été mis sur le marché au deuxième trimestre 2020, un chiffre en chute de 47 % par rapport à la même période de 2019, selon la dernière étude du ministère de la Transition écologique. Ce plongeon succède à un recul de 25 % au premier trimestre dernier. Résultat : 96 478 logements neufs sont en vente au 30 juin 2020, contre 111 530 un an auparavant, une diminution de 13,5 %. Le nombre de biens actuellement disponibles représente l’équivalent de 10,7 mois de fonctionnement du marché alors qu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande. Bref, c’est tendu.
Le bon moment pour acheter ? On l’aura compris, la bouffée d’oxygène du prolongement des aides, l’union programmée entre pouvoirs publics, élus et professionnels du neuf, la nécessité de bâtir bien comprise par tous prendra du temps à faire effet. En attendant, le nombre de logements disponibles continuera à reculer, la tension entre offre et demande perdurera… Et les prix poursuivront leur progression (la hausse est estimée à 3,2 % par an selon la FPI). Les particuliers qui comptent acheter ou investir dans le neuf ont sans doute intérêt à profiter d’une offre encore importante en s’épargnant les hausses de demain… Et en bénéficiant des aides actuelles !
