Les loyers du secteur privé ont reculé de 1,15% en 2015 révèle l’Observatoire spécialisé Clameur. Sur les deux premiers mois de 2016, ils diminuent de 0,8% par rapport à la même période de l’an dernier. Si l’on prend en compte les vingt villes de plus de 148 000 habitants, seules Strasbourg, Grenoble, Lille et Lyon progressent. Lille et Angers restent stables. Et toutes les autres perdent du terrain.
Loyer libre ou loyer Pinel ? Le recul des loyers a un effet inattendu sur l’investissement dans le neuf en loi Pinel. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix du logement, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers. Ils sont calculés pour être inférieurs de 20% à ceux du marché libre. Fixés par le gouvernement, ils ont un peu augmenté en 2016. Avec la baisse des loyers observée par Clameur, la différence secteur libre/Pinel tourne désormais autour des 10% dans la majorité des grandes villes de France !
Du neuf au prix de l’ancien ? La tendance est accentuée par le coefficient multiplicateur du Pinel. Il permet de fixer le loyer en tenant compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. Le mode de calcul : 19 divisé par la surface du bien plus 0,7, le tout multiplié par le plafond de loyer. Pour un 45 m² neuf à Nantes (zone B1), le plafond Pinel 2016 est à 10,07 €/m². Ce bien ne se loue pas 453 € par mois. Compte tenu du coefficient multiplicateur (1,12 dans ce cas présent), le plafond Pinel monte à 11,27 €/m², soit 507 € par mois pour notre 45 m². Dans l’ancien, ce type de bien se loue dans les 550 € par mois à emplacement équivalent. Mais il ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Pinel.
Loyers : un piège à éviter. Dans certains cas, la baisse des loyers du secteur libre, ajoutée aux effets du coefficient multiplicateur du Pinel, aboutit à un phénomène dont les investisseurs doivent se méfier : le loyer Pinel peut s’avérer supérieur aux valeurs de marché ! Pour éviter d’afficher des prix trop élevés, qui feront fuir les locataires, les investisseurs ont intérêt à faire leur enquête pour bien connaître les niveaux du marché locatif local et à rester modérés dans la fixation de leur loyer.
Travaux et location. Par ailleurs, Clameur constate que la baisse des loyers s’accompagne d’un recul de l’effort d’entretien-amélioration des logements anciens. En janvier/février 2016, 20,4% des logements remis en location ont fait l’objet de travaux. C’est bien mieux que sur la même période de 2015 (12%). Mais moins bien qu’en 2014 (23,1%) et qu’en 2013 (31,1%). Une question à laquelle les investisseurs en Pinel sont moins sensibles : leur logement est neuf et ne nécessite qu’un simple rafraîchissement entre deux locations.
Les loyers début 2016 (source : Clameur)
| Loyer moyen | Variation 2016 | Plafond de loyer Pinel | |
| Strasbourg | 12,5 €/m² | 1,3 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Grenoble | 12,0 €/m² | 0,6 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Nîmes | 9,9 €/m² | 0,6 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Lyon | 12,7 €/m² | 0,5 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Lille | 13,2 €/m² | 0,2 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Angers | 10,3 €/m² | 0,1 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Montpellier | 13,4 €/m² | - 0,1 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Le Mans | 8,9 €/m² | - 0,1 % | Zone B2 : 8,75 €/m² |
| Toulouse | 11,8 €/m² | - 0,3 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Marseille | 12,0 €/m² | - 0,5 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Le Havre | 11,2 €/m² | - 0,5 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Bordeaux | 12,7 €/m² | - 0,6 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Saint-Etienne | 7,4 €/m² | - 1,1 % | Zone B2 : 12,50 €/m² |
| Dijon | 10,9 €/m² | - 1,1 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Rennes | 11,7 €/m² | - 1,2 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Nice | 15,0 €/m² | - 1,4 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Toulon | 10,0 €/m² | - 1,9 % | Zone A : 12,50 €/m² |
| Nantes | 11,7 €/m² | - 2,0 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
| Paris | 24,1 €/m² | - 3,3 % | Zone Abis : 16,83 €/m² |
| Reims | 10,9 €/m² | - 3,8 % | Zone B1 : 10,07 €/m² |
Note : les plafonds de loyers Pinel sont mentionnés sans l'impact du coefficient multiplicateur du dispositif. Ce coefficient majore les loyers des petites et des moyennes surfaces. Par ailleurs, ces données sont des moyennes. Elles dégagent une tendance mais en matière de loyer comme d'immobilier en général, chaque situation relève du cas par cas.
