Tous les trois mois, le ministère de la Transition écologique et solidaire publie une vaste étude sur le marché des nouveaux logements. Cette Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) fait le point sur les ventes, les mises en vente, l’offre et les prix, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. La dernière édition, parue le 22 août 2019 et qui porte sur le deuxième trimestre 2019, livre toute une série d’infos utiles avant de se lancer dans un achat ou un investissement locatif dans le neuf.
Les ventes gardent le cap
Les promoteurs ont vendu 33 900 logements au deuxième trimestre 2019, en baisse de 3,3 % par rapport à la même période de 2018. Mais attention : depuis le début de cette année, la réduction d’impôt Pinel n’est plus autorisée dans les communes moyennes (zones B2 et C de cet avantage fiscal). Or les promoteurs concentrent leur activité sur les secteurs tendus, soit les zones A bis, A et B1 du Pinel. En d’autres termes, la taille du marché s’est réduite d’environ 10 000 logements, ce qui relativise la baisse des ventes.
© ECLN/Stat Info Logement/Ministère de la transition ecologique et SolidaireUn marché qui reste tonique. Dans les grandes métropoles régionales, en Ile-de-France, sur certains secteurs littoraux et frontaliers (zones A bis, A et B1 du Pinel), la demande reste très forte et les réservations de nouveaux logements sont soit stables, soit en hausse. Au bout du compte, le marché de l’immobilier neuf conserve un vrai dynamisme. En 2019, les promoteurs devraient enregistrer environ 125 000 réservations aux particuliers. Soit le quatrième ou cinquième meilleur score enregistré sur les vingt-cinq dernières années. Lors de la crise de 2008, seuls 75 700 logements neufs avaient été vendus à ces mêmes particuliers.
Les mises en vente baissent
Envie d’acheter ou d’investir, taux historiquement bas, aides surpuissantes (PTZ pour les primo-accédants, Pinel pour les investisseurs) : la demande reste très forte. Mais les promoteurs ont du mal à l’alimenter. Selon l’étude ECLN, 32 100 logements neufs ont été lancés sur le marché au deuxième trimestre 2019. C’est une baisse de 14,8 % par rapport à la même période de 2018, mais c’est une hausse de 31,8 % par rapport aux trois premiers mois de 2019.
Le défi de la construction. Pour les promoteurs, lancer de nouveaux programmes n’est pas une mince affaire. Les terrains sont rares. Obtenir le permis de construire tient souvent du parcours du combattant, d’autant que certains maires, à l’approche des municipales, rechignent à autoriser de nouveaux logements. Monter un programme prend en moyenne trois à cinq ans. Et près de 30 000 logements sont bloqués par des recours contre les permis de construire selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Léger recul de l'offre
Avec des mises en vente inférieures aux ventes, l’offre de logements ne peut que reculer. A fin juin 2019, l’enquête ECLN la chiffre à 107 400 logements neufs, une baisse de 8,6 % par rapport à la même période de 2018. Mais ce qu’il faut surtout retenir, c’est que cette offre représente environ dix mois de fonctionnement du marché selon la FPI, et même huit mois dans les secteurs les plus tendus comme la région parisienne, les agglomérations de Lyon, Nantes ou Rennes. Lorsque l’offre est en équilibre avec la demande, ce délai tourne autour de douze mois.
Maisons neuves : un marché si étroit… Selon l’ECLN, l’offre se compose de 99 300 appartements et de… 8 200 maisons seulement. Logique. D’abord, les promoteurs vendent plus de maisons qu’ils n’en produisent (2 300 réservations au deuxième trimestre 2019 pour 2 000 ventes). Surtout, les professionnels travaillent essentiellement dans les secteurs tendus, donc urbanisés, là où les terrains sont rares, là où l’on ne construit, pour l’essentiel, que des immeubles. Et puis les maisons ont moins la cote auprès des décideurs, la tendance étant à la densification des constructions.
Des prix en hausse
Sur un an, le mètre carré neuf progresse de 5 % pour les appartements et de 5,9 % pour les maisons. En collectif, le mètre carré moyen atteint 4 300 €, tandis qu’en individuel, il faut compter sur 277 600 € l’unité. Pourquoi cette hausse ? Situés pour l’essentiel en secteur urbanisé, les terrains sont aussi rares que chers. Les coûts de construction progressent, les entreprises de bâtiment reconstituent leurs marges après des années de vaches maigres… Et les coûts de production sont grevés par la longueur des délais de montage des programmes.
Fait-il espérer une baisse du mètre carré ? Un recul des prix reste improbable. Les coûts de construction vont continuer à monter. Les terrains vont rester chers. Avec la baisse des mises en vente, pas question de compter sur un choc d’offre pour faire reculer le mètre carré. Pour autant, les promoteurs s’efforcent de garder leur prix sous contrôle. Au regard de la bonne tenue des ventes, ils restent acceptables. Mais en cas de dérapage, les promoteurs préféreront annuler les programmes plutôt que de se retrouver avec des logements terminés invendus sur les bras, un stock physique très cher à porter sur le plan financier.
