Immobilier neuf : le marché rebondit !

Avec des ventes et des mises en vente qui progressent, le premier trimestre 2021 est favorable à l’immobilier neuf. Mais l’offre baisse et les prix, relativement stables, pourraient bien repartir à la hausse…

Bonne nouvelle : après une année 2020 très difficile, marquée par deux confinements, une crise économique sans précédent et un durcissement des conditions de crédit, le marché de l’immobilier neuf reprend des couleurs. 30.500 nouveaux logements ont été réservés à la vente au premier trimestre 2021, une augmentation de 16,2% par rapport à la même période de l’an dernier, révèle l’Enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN), publiée le 12 mai 2021 par le ministère de la Transition Ecologique et solidaire. En 2020, le nombre de réservations s’est limité à 99.500 maisons et appartements neufs, soit 31.500 de mois qu’en 2019. Un plongeon de 24,1% !

Cote d’amour. Le rebond s’explique par une hausse de la demande, comme l’a confirmé l’enquête sur la promotion immobilière de l’Insee. Croissance démographique, décohabitation, volonté de bien se loger et de bâtir un patrimoine encouragent l’achat ou l’investissement locatif. Côté gros sous, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a assoupli fin 2020 ses recommandations faites aux banques : le taux d’effort (part des revenus dédiée à la mensualité de prêt) est fixé à 35% contre 33% auparavant, la durée maximale de remboursement étant portée de vingt-cinq à vingt-sept ans. Dans le même temps, les taux d’intérêt ont battu des records à la baisse.  

Mises en vente. Autre rebond : 23.400 logements neufs ont été lancés en commercialisation au premier trimestre 2021, une hausse de 12,1% par rapport à la même période de 2020. « Les niveaux de l’offre et de la demande au premier trimestre 2021 sont un peu plus bas que ceux du premier trimestre 2019 » tempère l’enquête ECLN. « On n’observe pas de rattrapage du déficit en réservations et en mises en vente enregistré en 2020. Les cumuls des réservations et des mises en vente entre avril 2020 et mars 2021 sont en net recul par rapport aux douze mois précédents (respectivement - 16,2 % et - 20,6 %). » Bref, ça va mieux mais ce n’est pas encore l’euphorie.

© ECLN/Ministère de la Transition écologique

Offre disponible. Avec des ventes plus nombreuses que les mises en vente, l’offre est loin de rebondir. Cet encours se chiffre à 90.600 logements fin mars 2021, contre 102.300 un an plus tôt (-11,4%). 84.600 appartements sont disponibles en France, soit 3,1 trimestres de fonctionnement du marché. 6.000 maisons sont en vente, un délai d’écoulement de 3,3 trimestres. C’est un signe de tension. Lorsque l’offre est égale à la demande, ce délai tourne autour de quatre trimestres. Autrement dit, le marché du neuf est sous-offreur. Si les mises en ventes ne rebondissent pas fortement, une pénurie risque bien de se faire sentir dans les prochaines années.

Le neuf, côté prix. Pour les appartements, le mètre carré moyen s’établit à 4.373 € sur la France entière en mars 2021 (TVA classique à 20%), une légère hausse de 0,9% sur un an. La maison moyenne, toujours à fin mars 2021, se chiffre quant à elle à 313.800 € en TVA à 20%), un bond de 10,4% sur un an. « Cette forte évolution est en partie due à des effets de structure, la part des maisons de plus de quatre pièces dans les réservations ayant augmenté entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021. Elle provient également de la vente de logements individuels de haut standing en Auvergne-Rhône-Alpes » explique l’enquête ECLN.

Hausses programmées. Les prix pourraient bien connaître un prochain rebond. Le marché va en effet rester tendu, la faute à des collectivités locales qui freinent sur les permis de construire et à des terrains aussi rares que chers. Autres facteurs inflationnistes : le prix des matériaux progresse  (l’acier, le cuivre, le bois, les isolants sont frappés de pénurie) et dès 2022, la Réglementation Environnementale RE 2020 va imposer la décarbonation des matériaux et des énergies. A la clé : des logements plus performants et plus verts, mais aussi plus chers. Conclusion : le logement neuf d’aujourd’hui coûte moins cher que celui de demain.

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