Le marché des résidences seniors est en plein boom ! « Entre fin 2017 et fin 2019, ce parc est passé de 620 à 760 unités », révèle une étude Xerfi Précepta parue début février 2020. « Cela représente 70 résidences mises chaque année en exploitation et une progression de presque 11 % par an. » Si l’on raisonne en termes de logements, le parc compte 59 618 unités, avec là encore une forte progression de « près de 6 160 unités supplémentaires chaque année, soit une hausse de plus de 12 % » selon l’étude.
Démographie. Cette croissance tient d’abord à la démographie. En 2020, la part des personnes de plus de 75 ans compte pour 9,3 % de la population française, une proportion qui passera à 12,2 % en 2030 et à 16,3 % en 2050 selon l’Insee. Pour les experts de Xerfi Précepta, les 75-84 ans, qui forment la principale cible de locataires des résidences seniors, verront leur nombre augmenter, chaque année, de 140 000 à 250 000 personnes, « une véritable onde de choc » selon cet organisme.
Besoins. Or ces seniors, il faut bien les loger. Pour l’essentiel actifs, leur domicile est de moins en moins adapté à leurs besoins. Dans la mesure où ils sont autonomes, valides et en bonne santé, ils ne peuvent pas vivre dans un Etablissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Avec leurs logements neufs confortables, ergonomiques, meublés, équipés et accessibles, mais aussi leurs nombreux services, les résidences seniors correspondent à leurs modes de vie.
Placement. L’autre raison du boom des résidences seniors est à chercher du côté des investisseurs. Ces opérations leur offrent au moins trois gros avantages. Primo, la gestion est assurée, via un bail commercial, par l’exploitant de la résidence, qui garantit le paiement des loyers. Deuxio, la fiscalité efface les loyers via les déductions de charges et les amortissements du statut de loueur en meublé non professionnel (régime réel). Tertio, le rendement locatif varie en moyenne de 3,5 à 4,5 % HT.
Porteur. Au résultat, de plus en plus d’opérateurs se positionnent sur ce secteur. Domitys/Aegide tient environ 20 % de ce marché selon l’étude Xerfi Precepta , suivi par cinq sociétés qui dépassent la barre des 5 % : Les Senioriales, Les Girandières, Les Villages d’Or, Les Jardins d’Arcadie et Les Hespérides. « Ces enseignes devront composer avec le dynamisme des enseignes de taille moyenne, à l’image de Cogedim Club et des nouveaux entrants comme Quartus Club Seniors », indique l’étude.
Concurrence. Si le marché « n’a pas encore atteint sa maturité » d'après Xerfi Precepta, la concurrence pour s’installer sur des villes porteuses devrait quand même s’accentuer dans les prochaines années. Les opérateurs devront trouver des terrains bien placés, près des commerces, des loisirs, des services et des transports, les occupants des résidences seniors souhaitant profiter d’une vie quotidienne agréable. Or les terrains rassemblant ces vertus sont aussi rares que chers.
Solvabilité. L’autre point de vigilance, c’est la solvabilité des locataires. Dans ces programmes un studio se loue, en intégrant loyer, charges et services de base, dans les 1 000 à 1 300 € par mois. Alors que la retraite moyenne tourne à 1 900 € pour les hommes et 1 400 € pour les femmes. Ce sera donc au gestionnaire/exploitant de trouver ceux qui ont les moyens de louer pour assurer la pérennité de la résidence et verser un loyer aux investisseurs. Une affaire réservée aux bons professionnels.
Investir en résidence seniors : mode d’emploi
Les résidences seniors accueillent des locataires retraités actifs. Elles intègrent des logements, mais aussi des services (accueil, entretien, remise en forme, assistance, restauration, etc.). Une fois le logement choisi, vous signez un contrat de vente sur plans classique et en même temps un bail commercial de neuf ans minimum avec l’exploitant de la résidence. Ce dernier s’occupe de l’entretien, de la gestion (remplissage locatif). Les loyers, donc le rendement locatif, sont garantis.
Conseils pour un investissement serein. Choisissez un bon emplacement, avec une résidence proche des commerces et des services. Ne surpayez pas le logement. Vérifiez la solidité financière du gestionnaire et ses références. Lisez attentivement le bail commercial. Côté fiscalité, vous avez le choix, pour un même logement, entre le régime réel du LMNP (loyers non imposables pendant vingt-cinq ans) et le dispositif Censi-Bouvard (réduction d’impôts égale à 11 % du prix du bien sur neuf ans). Faites faire des simulations pour choisir la solution la plus performante. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur les résidences seniors.
