Trouver un toit, c’est un casse-tête pour des milliers d’étudiants. Selon une étude du ministère de l’Enseignement supérieur parue en août 2019, 2,7 millions d’étudiants se sont inscrits dans l’enseignement supérieur lors de la dernière rentrée, en hausse de 2,1 % sur un an. Et la rentrée 2019 devrait se placer sous le signe de la hausse des effectifs. Alors que le parc de logements dédié à cette population studieuse est loin de connaître le même rythme de développement. Bref, l’offre est très nettement inférieure à la demande.
Des offres en développement. Avec cette tension, le marché de la résidence pour étudiants devrait connaître une belle croissance. Ce qui est loin d’être le cas. A la rentrée 2019, la France compte 1 009 de ces programmes, soit 30 de plus qu’en 2018 selon une étude Xerfi-Precepta. Une hausse de seulement de 3 %. Selon le même cabinet d’études, 30 nouvelles opérations seront mises sur le marché entre 2020 et 2021. A cette date, le parc comptera 1 069 résidences, soit 142 000 logements qui abriteront 163 000 étudiants.
Résidences étudiantes, mode d’emploi
Pour être qualifiée comme telle, une résidence pour étudiants doit compter plus de 70 % d’étudiants locataires. Elle bénéficie également de services (accueil, entretien, laverie, parking, etc.). Ces logements sont achetés par des investisseurs particuliers. Ils signent un contrat de vente sur plans classique. Et ils concluent un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, un exploitant qui va s’occuper de louer à des étudiants, va gérer le bien et va verser un loyer à l’investisseur. Ce dernier bénéficie d’avantages fiscaux très importants, qui sont détaillés dans notre dossier Investir dans une résidence étudiante.
De nouveaux défis immobiliers. Pour le cabinet Xerfi, ce segment de marché se heurte à plusieurs obstacles. Les étudiants ne connaissent pas forcément ce type d’offre. Quand c’est le cas, leurs moyens ne leur permettent pas toujours de payer un loyer plus élevé que dans le parc classique. Les opérateurs ne prennent pas assez en compte les nouvelles façons de vivre et de travailler (espaces collaboratifs type coliving, et coworking). Xerfi parle aussi de gammes peu diversifiées en termes de prestations comme de loyers.
Des programmes de nouvelle génération. Face à ces enjeux, les opérateurs réagissent. Nombre de promoteurs étudient des programmes innovants basés sur le coliving. Certaines résidences renouvellent leurs prestations en misant sur le bien vivre ensemble (décoration renouvelée, terrasse solarium, cuisine partagée, espace détente, grands appartements dédiés à la colocation, etc.). Entre autres marques, citons Bikube, Whôo, Kley ou encore Student Factory. Quant aux loyers, ils jouent plus souvent la modération.
Des rendements attractifs. Pour autant, les résidences pour étudiants offrent des atouts pour les investisseurs. Les programmes, qu’ils soient classiques ou de nouvelle génération, mettent en avant le confort des locataires étudiants. Les opérateurs choisissent des emplacements porteurs (cœurs de ville, campus) bien desservis. Les prix varient en général de 80 000 à 150 000 € le studio ou le T1. Le rendement locatif tourne autour de 4 % net hors taxes. Et l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux (TVA récupérable, avantage Censi-Bouvard, statut LMNP).
Des logements demandés. L’autre atout, c’est l’étroitesse de l’offre. Ces programmes n’étant pas assez nombreux, ils séduisent les locataires. Ces derniers sécurisent le loyer puisqu’ils touchent des aides comme l’APL. Les taux de remplissage, lorsque l’activité trouve son rythme de croisière, dépasse les 90 %, une occupation qui dure au moins dix mois sur douze. Ces placements sont des produits de rente locative mais peuvent aussi dégager une plus-value en cas de revente.
Des conseils à suivre. Investir dans une résidence étudiante impose le respect de certaines règles. Le marché locatif doit être demandeur. Il faut choisir un bon emplacement qui correspond au mode de vie des locataires. Le bien ne doit pas être surpayé. La santé financière et les références du gestionnaire doivent être vérifiées (il doit avoir les reins solides). Le bail commercial, qui dure au moins neuf ans, doit être passé au crible. Bref, ce type de placement doit être bien étudié !
