Le Pinel, ça marche ! La preuve ? Selon l’Observatoire de l’immobilier de la Fédération des promoteurs immobiliers, 61 325 logements neufs ont été vendus aux investisseurs en 2016 contre 49 564 en 2015. Et cet élan ne semble pas faiblir. Au contraire. Le début de l’année 2017 est soutenu : le phénomène d’attentisme traditionnel en cette période de préélections présidentielles ne se fait pas sentir. « Ce comportement est atypique et dénote une certaine inquiétude post-électorale », a souligné Renaud Cormier, directeur général de Théseis, société experte en gestion de patrimoine, lors d’une conférence de presse consacrée au thème « Zonage en Pinel et Loyers de marché ». De fait, le Pinel s’arrêtera à la fin de 2017 et nul ne sait s’il sera ou non renouvelé.
Un dispositif toujours adapté ? Non. Le zonage sert à définir les communes éligibles au Pinel et classe les territoires « selon le degré de tension de leur marché immobilier local ». Or associer taille d’agglomération, tension du marché locatif et niveau de loyer ne fait pas toujours sens. « Par exemple, a expliqué Renaud Cormier, à Istres, situé en zone A et qui compte 42 937 habitants, le loyer est à 10,20 € le mètre carré, tandis qu’à Cabourg, en zone B2 et 3 709 habitants, le loyer est de 12,80 € le mètre carré, et qu'à Annecy-le-Vieux – en zone B1 et 20 166 habitants – le loyer est de 13,70 € le mètre carré. ». Pour éliminer ce type d'incohérence, Thésis et le laboratoire de l'immobilier proposent d'établir 12 zones échelonnées en fonction des loyers de marché. Les particuliers auraient ainsi des points de repère beaucoup plus précis pour optimiser leur investissement.
L’investissement catastrophe est-il possible en Pinel ? Non. « Le marché est sain. Lorsque le prix ou l’emplacement ne conviennent pas, le promoteur ne lance pas l’opération car la commercialisation de l'immeuble ne s’est pas faite en amont », estime Frank Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Mais même ces annulations sont marginales. Il n’y a pas de ville à éviter. Les opérations réalisées permettent simplement à l’acquéreur de faire une plus ou moins bonne affaire. « Par exemple, il est préférable d’investir à Lille plutôt qu’à Rennes. Dans la première ville, le rendement sera correct même si le plafond Pinel ne correspond pas aux prix des loyers du marché. Alors qu’à Rennes, même si le plafond Pinel est adapté, le rendement sera inférieur », détaille Frank Vignaud. Quand les loyers du marché sont inférieurs aux loyers Pinel, il faut s’attendre à une dégradation de la rentabilité. Mais ce ne sera pas le cas si le prix du bien est en adéquation avec ce loyer. De plus il ne faut jamais perdre de vue la valeur patrimoniale du bien.
Les investisseurs doivent-ils tout de même faire preuve de prudence ? Oui. Comme pour n’importe quel autre investissement immobilier, le bon sens est de rigueur et il ne faut pas se fier aux chiffres de rendement sur le papier. Mieux vaut vérifier l’état du marché locatif dans la commune dans laquelle on compte investir. La fixation d’un loyer est toujours une affaire précise. Par exemple : la zone A bis, qui est la zone la plus tendue et qui comprend Paris et 76 communes en périphérie, est plafonnée à 16,83 € le mètre carré. Or à l’intérieur de ce périmètre, les loyers de marché varient du simple au double puisqu’ils vont de 15,60 € à 30,40 € le mètre carré. « Le bon loyer est celui qui offre un bon rendement, mais il est illusoire de croire qu’il correspond forcément au plafond Pinel », conclut Renaud Cormier.
Cinq conseils pour bien investir
- Examiner le niveau des loyers de marché et les comparer avec les plafonds Pinel.
- Vérifier de ne pas acheter trop cher pour garder de la rentabilité.
- Choisir une ville à forte rentabilité locative.
- Etre attentif au dynamisme du marché immobilier local, notamment pour des questions de revente.
- Toujours se rendre sur place pour s’assurer des qualités de la ville, de l’emplacement et du bien.
