Maisons neuves : l'état des lieux

Si l'individuel neuf compte aujourd’hui pour un peu plus de 7 % de l’offre des promoteurs, sa part de marché pourrait augmenter, les promoteurs lançant davantage de programmes de maisons.

Fin juin 2021, les promoteurs proposent 94.544 logements à la vente selon la dernière enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du ministère de la Transition écologique, un document paru le 17 août dernier (voir notre actualité). Cette offre se compose de 87.989 appartements et de 6.555 maisons. En d’autres termes, ces mêmes maisons comptent pour 7,45 % de l’offre totale de logements neufs ! Par comparaison, 8.516 maisons étaient en vente sur un stock total de 104.124 logements, soit 8,18 % du marché au deuxième trimestre 2017, toujours selon le ministère de la Transition écologique.

Offre urbaine. Si l’offre de maisons neuves est étroite, c’est parce que le marché se concentre dans certains secteurs spécifiques. Les zones A bis, A et B1 (partie agglomérée de l’Ile-de-France, Genevois français, Côte d’Azur, métropoles de plus de 250.000 âmes) accueillent en effet 80 % de l’offre totale, dont une très grande majorité de logements collectifs. La demande étant inférieure aux besoins, et le marché étant ce qu’il est, il est donc logique que les appartements soient surreprésentés sur ces adresses dites tendues.

Densification. Autre raison : depuis plusieurs années, la priorité est donnée à la densification pour lutter contre l’étalement urbain. Ce qui pousse à bâtir davantage d’immeubles. Les opérations de maisons neuves nécessitent souvent de grands terrains en périphérie. Il faut créer de la voirie, des réseaux de gaz et d’électricité, ce qui coûte plus cher. Une tendance qui devrait s’accélérer avec la loi Climat et Résilience. Publiée le 24 août 2021 au Journal officiel, elle a pour objectif de lutter contre l’artificialisation des sols en favorisant le collectif.

Fin de la loi Pinel pour les maisons
Depuis le 1er janvier 2021, les maisons neuves ne sont plus éligibles à la loi Pinel. Prise pour lutter contre l’étalement urbain, cette décision favorise le collectif. Pour autant, l’investissement locatif en maison reste intéressant : la demande locative est supérieure à l’offre, les locataires (le plus souvent des familles) demeurent plus longtemps dans le logement, ce qui réduit le risque de vacance. Hors Pinel, les logements neufs se louent selon les conditions du marché libre (pas de plafonds de loyers ni de ressources des locataires à respecter).

Lancements. L’enquête ECLN remarque que 2.350 maisons neuves ont été mises en vente au deuxième trimestre 2021, un rebond de 54,1 % par rapport au deuxième trimestre 2020, une période marquée par le très strict premier confinement et une chute des lancements commerciaux. Mais, entre le premier et le deuxième trimestre 2021, les mises en vente progressent de 48,4 %, soit 750 maisons de plus. 6.900 villas ont été mises sur le marché entre juillet 2020 et juin 2021, une hausse de 7,5 % par rapport aux douze mois précédents.

Côté ventes. Cette progression des mises en vente tient-elle aux demandes d’espace et de verdure consécutives aux confinements, à la cote d’amour croissante pour la maison ? S’il est sans doute trop tôt pour établir des tendances, toujours est-il que les ventes remontent un peu. 2.000 maisons ont trouvé preneur au deuxième trimestre 2021, une augmentation de 18 % par rapport à la même période de 2020. 7.691 réservations ont été enregistrées entre juillet 2020 et juin 2021, contre 7.617 lors des douze mois précédents, en hausse de 1 %.

Et les prix ? La maison neuve moyenne s’établit à 330.500 € à fin juin 2021, une augmentation de 7,6 % sur un an. Une hausse qui s’explique par la typologie des maisons proposées et la localisation des programmes. Le marché a en effet connu une hausse des ventes de maisons spacieuses (cinq pièces et plus), des biens plus chers qui ont tiré les moyennes vers le haut. De même, deux régions se démarquent par une offre importante et des prix élevés, l’Ile-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes (voir tableau), avec les mêmes effets sur les moyennes. 

© SDES/ECLN/Ministère de la Transition Ecologique

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