Marché : rebond des ventes de logements neufs

Les Français sont plus nombreux à acheter du neuf et pour alimenter cette demande, les promoteurs réussissent à mettre davantage de logements sur le marché. Les prix, eux, montrent modérément. La question, c’est de savoir si l’embellie va durer…

30.162 nouveaux logements ont été réservés au deuxième trimestre 2021, une hausse de 39,9% par rapport à la même période de 2020 révèle la dernière Enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du ministère de l’Ecologie publiée ce 17 août. Si le rebond apparaît comme spectaculaire, c’est d’abord parce que la base de comparaison porte sur une période bien particulière. Avril et mai 2020 ont été marqués par un confinement strict, qui a bloqué l’économie en général et l’immobilier en particulier. D’ailleurs, l’enquête ECLN remarque que le marché n’a pas complètement récupéré des conséquences de la pandémie : « le niveau des réservations au deuxième trimestre 2021 reste inférieur au niveau d’avant-crise (- 13,8 % par rapport au deuxième trimestre 2019). »

Entre rebond et reprise. Pour autant, 30.162 réservations enregistrées au deuxième trimestre 2021, ce n‘est pas un mauvais chiffre. Durant cette période, le marché a subi un confinement, mais dans une version allégée. Ce qui a limité le recul des ventes à 4,4% (1.400 logements en moins) par rapport aux trois premiers mois de cette année. Autre preuve que le marché est mieux orienté : seules 3.600 réservations ont été annulées au deuxième trimestre 2021, une baisse de 27,3% par rapport à la même période de 2020. Les acheteurs, quant à eux, sont bien là. L’enquête sur la promotion immobilière publiée par l’Insee en juillet dernier le prouve.

Financement favorable. La bonne tenue des ventes au deuxième trimestre 2021 s’explique aussi par d’excellentes conditions de financement. Le taux immobilier moyen hors assurances et garanties est tombé à 1,06% selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, un record à la baisse. Et les banques ont soutenu la demande en acceptant d’allonger la durée de remboursement. Elle atteint en moyenne 252 mois dans le neuf d’après Crédit Logement/CSA, deux autres records. De quoi emprunter davantage ou rester en dessous des 35% de taux d’effort comme le veut le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Et c'est sans compter le soutien des aides comme le PTZ ou encore le Pinel.

© SDES/ECLN/Ministère de la Transition Ecologique

Lancements de programmes. Autre bon chiffre révélé par l’enquête ECLN : 30.756 logements neufs ont été mis sur le marché au deuxième trimestre 2021, un rebond de 45,8% (9.700 biens supplémentaires) par rapport à la même période de 2020. « La reprise des mises en vente a été plus tardive et de moindre ampleur que celle des réservations, mais leur niveau a très fortement augmenté entre le premier et le deuxième trimestre 2021 (+ 30,1 %, soit 7 100 logements de plus). Il reste néanmoins inférieur au niveau d’avant-crise (- 12,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019) » indique l’enquête. Bref, la machine à bâtir se remet progressivement en marche.

Offre en hausse. Avec des ventes inférieures aux mises en vente, l’offre remonte. 94.544 logements neufs sont en vente à fin juin 2021, une hausse de 3,2% par rapport aux trois premiers mois de l’année, mais une baisse de 6,8% par rapport au deuxième trimestre 2020. Les choses pourraient toutefois s’arranger : de juillet 2020 à juin 2021, 433.400 logements ont obtenu leur permis de construire, une hausse de 5,2% par rapport aux douze mois précédents selon l’enquête Sid@del du ministère de l’Ecologie. Des résultats à tempérer et du retard à rattraper : lors de la très atypique année 2020, seuls 381.600 logements ont décroché leur permis, un recul de près de 15% par rapport à 2019.

Et les prix ? Selon l’enquête ECLN, les appartements se chiffrent en moyenne à 4.402 € du mètre carré sur la France entière à fin juin 2021, une hausse de 1,8% sur un an. Malgré des terrains de plus en plus chers et une pénurie de matériaux, les promoteurs ont réussi à contenir les prix. Les maisons montent de 7,6% sur un an, pour s’établir à 330.500 € l’unité à fin juin 2021. Pour l’enquête ECLN, cette hausse est due « en partie à des effets de structure : les réservations de maison de cinq pièces (qui sont plus chères) ou plus ont progressé davantage (+ 33,7 % par rapport au deuxième trimestre 2020) que les réservations de maison plus petites. »

Perspectives… Demande toujours présente, crédit pas cher, reprise de la production : les prochains mois pourraient confirmer le retour à la normale. A plus long terme, les promoteurs devront relever un vrai défi : continuer à produire dans un contexte de raidissement technique et législatif. Ils vont devoir s’adapter à la Règlementation environnementale 2020. En vigueur au 1er janvier 2022, elle renforce les performances des logements et réduit leur empreinte carbone, rendant les logements plus verts mais aussi un peu plus chers. Ils devront aussi composer avec la lutte contre l’artificialisation des sols. Elle pourrait bien raréfier les terrains, avec là encore un risque de hausse du mètre carré.

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