On le sait : 2017 a été une très bonne année pour le marché du neuf. Les promoteurs ont enregistré 129 817 réservations l’an dernier (ventes aux particuliers uniquement), contre 127 185 en 2016, 100 353 en 2015 et 83 368 en 2015 selon l’Observatoire du logement neuf de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). La question est donc de savoir comment le marché s’est comporté depuis le début de 2018. Acquéreurs et investisseurs sont-ils au rendez-vous ? Les promoteurs arrivent-ils à alimenter le marché ? Où en sont les prix ?
Les ventes. 25 826 ventes aux particuliers ont été recensées par la FPI au premier trimestre 2018, une baisse de 9,4% par rapport à la même période de 2017. Mais c’est un peu plus qu’au premier trimestre 2016 (25 591 réservations), et bien mieux que sur les mêmes périodes de 2015 (21 942) et de 2014 (18 153). Bref, la demande est toujours présente. Elle est soutenue par des taux bas et par des aides financières (PTZ pour les primo-accédants, Pinel pour les investisseurs) pour l’essentiel maintenues en 2018.
Les mises en vente. Sur les trois premiers mois de cette année, 24 546 logements ont été lancés sur le marché. C’est un recul de 14,6% par rapport à la même période de 2017. « Cette baisse est marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions où la reconstitution de l’offre est particulièrement contrainte : - 56% à Lyon, - 50% en Ile-de-France et dans les Alpes, - 35% dans les Hauts-de-France » pointe la FPI. En cause : des terrains rares, des autorisations d’urbanisme très longues à obtenir, la complexité croissante de l’acte de bâtir, des phénomènes exacerbés en secteurs tendus.
L’offre disponible. A fin mars 2018, 97 466 logements neufs sont en vente, une progression de 7,2% sur un an. Ce qui laisse du choix. Problème selon la FPI : « cette offre ne représente que 9,8 mois de fonctionnement du marché, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré ». Les rythmes de vente sont encore plus élevés dans les secteurs tendus. Ils atteignent 8,6 mois en Occitanie-Méditerranée, 8 mois à Lyon, 7,8 mois dans les Hauts-de-France, la palme revenant à la Nouvelle-Aquitaines avec 6,9 mois. Bref, les premiers arrivés sont les mieux servis, surtout sur les marchés les plus dynamiques.
Les prix. Dans ce contexte de tension croissante, le mètre carré neuf fait preuve d’une certaine modération. A fin mars 2018, il s’établit à 4 314 € moyen hors parking en TVA à 20% (France entière). Il était à 4 190 € au premier trimestre 2017, à 3 967 € à fin mars 2016, à 3 949 € à fin mars 2015. Les promoteurs s’efforcent de contenir leurs coûts pour préserver le pouvoir d’achat de leurs clients, sachant que le moindre dérapage freinerait le marché.
© Fédération des promoteurs immobilier (FPI)
