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Marché : quoi de neuf pour la rentrée ?

Comment va le marché de l’immobilier neuf ? Les acquéreurs et les investisseurs sont-ils toujours au rendez-vous ? L’offre est-elle suffisante ? Où en sont les prix des nouveaux logements ? Réponses chiffrées.

Le marché du neuf va plutôt bien. 33.120 logements ont trouvé preneur au deuxième trimestre 2018, une hausse de 2,9% par rapport à la même période de 2017 révèle l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « La demande des ménages pour la pierre reste forte, ce qui maintient les réservations à un niveau élevé, comparable à ceux de 2016 et 2017 », explique Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. Cette année, les promoteurs devraient vendre 115.000 à 120.000 logements neufs aux particuliers, un score équivalent à celui de la très bonne année 2017.

L’essentiel du marché du neuf
• Les ventes augmentent, mais les promoteurs ont du mal à alimenter le marché.
• L’offre est pour le moment importante, mais les programmes se vendent très vite.
• Les prix progressent de façon modérée.
• Les aides (PTZ pour les primo-accédants, Pinel pour les investisseurs) sont efficaces.
• Les taux immobiliers restent très bas et les banques sont disposées à prêter.

Les acheteurs. Sur les 33.120 ventes enregistrées au deuxième trimestre 2018, 16.450 relèvent de la résidence principale. C’est une progression de 10% par rapport au deuxième trimestre 2017. Des taux bas, le succès du PTZ (un crédit gratuit qui aide les primo-accédants dans le neuf) et des banques prêteuses dopent ce marché. A noter : le succès des logements en TVA réduite. Ils comptent pour 14% des ventes de résidences principales. « Il s’agit d’une nette augmentation de 43% entre les deuxièmes trimestres 2017 et 2018 », indique la FPI.

Les investisseurs. Avec 16.670 transactions, ce marché recule de 2,4% au deuxième trimestre 2018 par rapport à la même période de l’an dernier. Les investisseurs perdraient-ils goût à la pierre ? « Cette très légère baisse tient à un certain attentisme lié aux incertitudes concernant le prélèvement à la source », répond Alexandra François-Cuxac. Des incertitudes aujourd’hui levées. Le gouvernement a précisé que l’avantage Pinel leur serait versé en deux fois par le fisc : 60% en janvier et 40% en septembre. Rassurant pour des investisseurs qui pourront gérer confortablement leur opération.

Crédit et financement : beau fixe
Rentrée clémente pour les emprunteurs. Les taux immobiliers restent très proches de leurs plus bas niveaux. Début septembre, le taux moyen hors assurances (taux brut) s’établit à 1,60%. Il était tombé à 1,55% lors du plancher record de novembre 2016. Autre atout : les banques n’ont pas encore atteint leurs objectifs commerciaux. Pour attirer les clients, elles sont prêtes à accorder des rabais sur leur taux. Ceux qui présentent un bon dossier (finances personnelles saines, situation professionnelle stable notamment) peuvent décrocher des taux bruts à 1,40% voire à 1,20% sur vingt ans.

Les mises en vente. Les promoteurs ont lancé 33.448 maisons et appartements neufs au deuxième trimestre 2018, contre 37.387 sur la même période de 2017. Pour Marc Villand, président de la FPI Ile-de-France, cette baisse de 10,5% « est liée à la perspective des prochaines élections municipales, une période qui n’est jamais bonne pour les mises en vente ». Certains maires freinent sur les permis de construire de peur de déplaire à une partie de leur électorat, comme le veut le vieux proverbe immobilier « maire bâtisseur, maire battu ».

© Observatoire Fédération des Promoteurs Immobiliers

L’offre disponible. Les promoteurs ayant lancé beaucoup de programmes en 2017, l’offre ne pâtit guère de la récente baisse des mises en vente. Elle augmente même, passant de 97.466 à 103.868 logements entre mars et juin 2017. De quoi assurer un large choix tant pour habiter que pour investir. Pour autant, les programmes se vendent très vite. Le délai d’écoulement moyen s’établit actuellement à 10,4 mois, alors que 12 mois est signe d’un marché équilibré.

Les prix des logements neufs. A fin juin 2018, le mètre carré moyen hors parking, en TVA normale, s’établit à 4.252 €. C’est une hausse de 3,1% par rapport à la fin juin 2017. « Au regard du contexte actuel, nous estimons que cette progression est contenue », estime Marc Villand. Les promoteurs doivent composer avec plusieurs facteurs inflationnistes : terrains chers, délais de montage des opérations très longs, coûts de construction en hausse notamment. « Les promoteurs souhaitent produire davantage pour satisfaire la demande en termes de quantité, de localisation et de prix, mais ils constatent que la baisse des permis de construire, la hausse des coûts de construction et les recours sur les permis délivrés freinent leur capacité à développer l’offre », conclut la présidente de la FPI.

© Observatoire Fédération des Promoteurs Immobiliers
Publié par
© immoneuf.com - 11 sept. 2018

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