Pinel² ou Pinel au carré : c’est la nouvelle formule d’investissement locatif dans le neuf proposée par la plateforme de commercialisation Cerenicimo (Groupe Consultim). L’idée : assurer une seconde vie fiscale et patrimoniale à un logement acquis en loi Pinel grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Une solution qui marie rendement locatif, réduction d’impôts et valorisation patrimoniale. Comment ça marche ?
Investir en Pinel. Dans un premier temps, le particulier achète un logement neuf. Il le loue vide, sous le régime des revenus fonciers et opte pour l’avantage fiscal Pinel sur neuf ans. Pendant cette période, il reçoit chaque année 2 % du prix du bien de la part du fisc (60 % en janvier et 40 % en août). Bien sûr, il respecte les règles du dispositif (plafonds de loyers et de ressources du locataire notamment).
Passer en meublé. Au terme des neuf ans de location en loi Pinel, Cerenicimo, avec l’autorisation de l’investisseur, bascule le logement en location meublée saisonnière. L’opérateur se charge des questions pratiques comme les autorisations nécessaires au changement de régime, la rédaction du bail meublé, l’acquisition et l’installation des meubles, la gestion locative et la comptabilité liée à la location meublée.
Réduire les loyers. Sur le plan fiscal, pendant la deuxième phase, l’investisseur se place sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Un dispositif avantageux qui permet de réduire les charges des loyers et d’amortir (faculté de retirer des loyers une partie du prix du logement). Ces mécanismes font baisser le montant des loyers, donc des revenus, ce qui réduit les impôts en toute légalité.
Optimisation patrimoniale. Pourquoi cette solution ? Souvent, les investisseurs Pinel choisissent de revendre dès la période de défiscalisation terminée. « Au bout de neuf ans, le logement est trop récent pour rejoindre les prix de l’ancien mais en même temps, il a perdu l’avantage fiscal du neuf », pointe Cerenicimo. La bascule vers le LMNP évite cet écueil et permet de percevoir des loyers dans le cadre d’une fiscalité allégée.
Economies d’impôts. Pour illustrer son montage, Cerenicimo donne en exemple un T2 de 54 m² avec terrasse à Calvi (20), une ville éligible au Pinel (zone B1 du dispositif). Pour un investissement de l’ordre 278 400 € tout compris livrable en 2021, la phase Pinel offre 7 000 € de loyers annuels pour un rendement locatif brut de 2,65 % et environ 50 000 € d’économies d’impôts sur neuf ans.
Rendement locatif. En 2030, l’investisseur passe en LMNP saisonnier. 18 semaines de location en haute et moyenne saison rapportent dans les 15 000 € de loyers, soit un rendement locatif brut légèrement supérieur à 5 % et une fiscalité allégée. L’investisseur n’a pas besoin de respecter les critères de revenus et de loyers du Pinel et il peut profiter de son bien à deux pas des plages quand il ne loue pas.
Pinel : règles à suivre. Cerenicimo insiste sur la rigueur qu’exige ce montage. Le Pinel n’est possible que dans certains secteurs dits tendus (les zones A bis, A et B1 du dispositif). Pour profiter de cet avantage fiscal, il faut respecter des règles précises (plafonds de loyers et de ressources du locataire notamment), sans quoi l’avantage fiscal sera remis en cause.
Meublé : un système pointu. Pour la phase LMNP saisonnier, il faut choisir une ville avec une vraie demande locative touristique et/ou de courte durée. Attention également aux obligations comptables qu’exige le dispositif. Les déductions de charges et les amortissements sont délicats à manier et l’assistance d’un expert comptable est utile pour éviter les foudres du fisc.
Location touristique. Côté pratique, mieux vaut vérifier la réglementation communale en matière de location touristique de courte durée, certaines étant plus strictes que d’autres. Avec la pression croissante exercée sur les plateformes de location, des communes pourraient serrer la vis à l’avenir sur ce type de location. Cela dit, investir dans une commune qui vit du tourisme devrait limiter ce risque.
Les droits du locataire. Pour passer du Pinel au LMNP, le bailleur/investisseur doit avoir la libre disposition de son bien. Or, pendant la phase Pinel, un locataire est en place et le bailleur ne peut lui donner congé que pour trois raisons : vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux, même après la fin de la période Pinel. L’investisseur doit donc attendre que le locataire donne congé pour passer en LMNP. Selon Cerenicimo, ce risque est limité par un taux de rotation important pour les T2 (changement de locataire tous les 18 mois).
Investissement : une question d’adresse. La solution proposée par Cerenicimo met en lumière un point peu abordé en matière d’investissement : la sortie de l’opération. Laquelle ne peut être réussie qu’en établissant une stratégie précise, conditionne, elle-même le choix de l’emplacement. Celui qui vise la revente, par exemple, devra choisir une ville et un quartier qui bénéficie d’un marché de la revente dynamique. Celui qui souhaite reprendre le bien pour habiter choisira une adresse agréable, mais aussi un marché à forte demande locative.
