Qu'est-ce que le LLI ?
Le LLI, ou Logement Locatif Intermédiaire, est un dispositif qui vise à favoriser la création de logements à loyers modérés dans les zones tendues, là où la demande est très forte. Les loyers pratiqués doivent être inférieurs à ceux du marché libre, mais supérieurs à ceux du logement social, créant ainsi une offre intermédiaire adaptée à une large frange de la population active.
Il s'agit de logements construits selon la réglementation RE2020, c'est-à-dire les logements les plus performants, les plus innovants, déjà utilisés pour la création des Pinel. Il faudra passer par une SCI (Société civile immobilière) pour acquérir un logement en LLI, mais cela présente encore des avantages.
Pinel vs LLI, le LLI bien placé !
Le LLI s’impose comme une alternative crédible au Pinel, sans proposer les mêmes avantages fiscaux. Sa force ? Une TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat au lieu des 20 % habituels, ce qui représente une économie immédiate de plusieurs milliers d’euros. À cela s’ajoute une exonération de taxe foncière pendant plusieurs années, ce que ne proposait pas le Pinel. Et une possibilité de louer plus cher. Bref, pleins d'atouts pour ce nouveau dispositif.
🗣️ « Sur un bien identique, on booste mécaniquement sa rentabilité grâce aux 10 % de TVA réduit, et ce dès l’acquisition », souligne Bruno Le Corre, Directeur général commerce marketing et relation client chez Bouygues Immobilier.
Si le LLI impose de passer par une société, le plus souvent une SCI, cela offre de nombreuses possibilités d’optimisation. « La SCI permet non seulement de faciliter la transmission patrimoniale, mais aussi de recourir à l’option meublée, qui vient doper encore davantage les revenus locatifs », explique Bruno Le Corre.
| Avantages | Pinel | LLI |
| TVA réduite | ❌ | ✅ |
| Réduction d’impôt | ✅ | ❌ |
| Exonération taxe foncière | ❌ | ✅ |
Pourquoi le meublé change la donne
Le LLI, en lui-même, impose de respecter les mêmes plafonds de loyers que le Pinel. Mais en louant en meublé sous le régime de la SCI à l’IS, l’investisseur peut appliquer un complément de loyer :
- + 50 € par mois sur un studio ;
- + 14,60 € par pièce supplémentaire pour les T2, T3.
👉 Concrètement, sur un T3, cela peut représenter un surplus de loyer de près de 80 € par mois. « Une manière d'accentuer significativement la rentabilité locative, tout en restant parfaitement dans le cadre réglementaire », insiste Bruno Le Corre.
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Un outil patrimonial puissant
Au-delà de la rentabilité immédiate, le recours à la SCI permet une gestion patrimoniale souple et optimisée. L’investisseur peut facilement intégrer ses enfants au capital de la SCI et ainsi anticiper une transmission progressive du patrimoine immobilier, en minimisant l’impact fiscal. Le LLI, comme tout investissement immobilier, doit être vu sous l'angle patrimonial.
Si le dispositif LLI impose une durée minimale de détention de 16 ans - ce qui peut paraître long pour de nombreux investisseurs - il ne faut pas oublier que le Pinel quant à lui pouvait aller jusqu'à 12 ans. De plus, avec la SCI, il est tout à fait possible de céder ses parts à tout moment, si l'on souhaite se désengager. À charge pour les autres actionnaires de respecter les modalités du dispositif pour toujours bénéficier de ses avantages.
Un accompagnement clé en main pour lever les freins
Si la SCI et le montage du LLI peuvent sembler complexes de prime abord, certains acteurs du marché ont mis en place un véritable accompagnement, c'est le cas de Bouygues Immobilier avec le « Pass’Invest, spécial LLI », une solution clé en mai, offerte pour tous les investisseurs privés.
Une vision globale de l'investissement : - Création complète de la SCI par un expert-comptable partenaire ;
- Accompagnement fiscal et administratif pendant un an (tenue des comptes, AG, et publication des annonces légales) ;
- Gestion locative pendant un an, comprenant une garantie des loyers impayés, dégradations.
🗣️ « L’idée, c’est de rendre l’investissement le plus simple et le moins stressant possible. Le client n’a pratiquement rien à faire », souligne Bruno Le Corre.
Il existe même un « pack meublé », proposé par Bouygues, en option, pour équiper le logement
Une revente avantageuse
Outre la rentabilité immédiate liée à la TVA réduite et aux loyers meublés, le LLI présente aussi un vrai potentiel à la revente. Le mécanisme est simple : un bien acquis en LLI (avec la TVA à 10 %) pourra être revendu en concurrence avec des biens similaires achetés en TVA à 20 % (le cas des Pinel). Cela crée naturellement une marge de plus-value plus intéressante. Sans compter que l'immobilier a, sur le long terme, une tendance naturelle à la valorisation.
En conclusion, le dispositif LLI a de nombreux atouts pour séduire les investisseurs
Simplicité, rentabilité, souplesse patrimoniale… autant d’arguments pour compenser la disparition du Pinel. À suivre de près dans les mois à venir : les premières générations de produits LLI arrivent sur le marché, et les banques sont désormais prêtes à les accompagner.
