Emprunter reste très bon marché. La preuve ? Après être tombée au niveau historiquement bas de 1,31% en novembre 2017, la moyenne toutes durées confondues des prêts immobiliers hors assurances est remontée pour s’établir à 1,57% à fin juin 2017 d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA. A comparer aux 2,84% de juin 2014. Où en est-on début août 2017 ? En fait, on peut parler de quasi-stabilité. Le taux moyen sur vingt ans est passé de 1,75 à 1,80 % selon le courtier Empruntis.com. Il était à 2,90% en août 2014.
Les taux vont-ils augmenter ? L’inflation s’établit actuellement à 1,2%, contre 0,2% à l’été 2016. L’Obligation française à dix ans, le mètre étalon des taux immobiliers, est passée en un an de 0,25 à 0,71%. Deux facteurs qui devraient pousser les taux à la hausse. Mais la banque centrale européenne conserve sa politique de distribution d’abondantes liquidités à coût nul et la concurrence entre les banques françaises devrait contenir le coût du crédit. Moralité : la hausse devrait être modérée, avec un taux brut moyen qui atteindrait 1,65 à 1,70% à la fin de 2017. La progression pourrait être plus forte au printemps 2018 si la BCE change de politique.
Comment obtenir un bon taux ? En respectant les critères des banques. Votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. La somme qu’il vous reste une fois l’échéance payée doit être suffisante pour vous permettre de vivre normalement. La différence entre votre loyer actuel et la future échéance de l’emprunt doit rester raisonnable. Vos finances personnelles doivent être saines (pas de découvert, pas d’incidents de paiement, etc.). Mieux vaut être en CDI. L’apport personnel n’est pas indispensable, mais il est bien vu par les banques. Si vous respectez ces conditions, vous avez de fortes chances d’obtenir un bon crédit et donc un bon taux.
Comment obtenir un meilleur taux ? En faisant jouer la concurrence entre les banques. Certaines d’entre elles cherchent à séduire de nouveaux clients et n’hésitent pas à proposer des conditions très attrayantes. Vous pouvez confier cette tâche à un courtier. Il va vous aider à peaufiner votre dossier et ensuite, il va le présenter aux banques. Or, il connaît leur politique commerciale et sait trouver celles qui sont prêtes à baisser leurs taux. Autre piste : vos n’êtes pas obligé de prendre votre assurance de prêt chez l’assureur de la banque. En choisissant une société extérieure (délégation d’assurance), vous pouvez diviser le coût par deux et gagner des milliers d’€ sur toute la durée de remboursement. Là encore les courtiers peuvent vous aider.
Peut-on bénéficier d’aides financières ? Oui ! Le PTZ, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur première résidence principale, est maintenu jusqu’à la fin de 2017. Personne ne sait ce qui va se passer en 2018, du moins à l’heure où nous écrivons ces lignes. Donc, mieux vaut profiter de ce coup de pouce de 138 000 € maximum dès cet automne. D’autres aides sont accordées par de nombreuses collectivités locales sous forme de crédits gratuits ou de subventions. Certaines banques accordent elles aussi des prêts sans intérêt à payer de 10 000 à 30 000 €. Si vous achetez votre résidence principale dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), vous bénéficiez sous certaines conditions d’une TVA à 5,5%, contre 20% habituellement. Et n'oubliez pas les bons plans de la location-accession !
Et pour les investisseurs ? Pour eux, les taux sont les mêmes que ceux qui sont réservés aux acheteurs de résidences principales. Ils sont donc très bon marché. Quel que soit le type de projet immobilier, c’est la qualité du dossier qui fera la différence. Précisons par ailleurs qu’il est préférable de financer ce type d’opération par un prêt. Les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles des loyers perçus par les investisseurs, ce qui diminue leur base imposable, donc leurs impôts. L’occasion de rappeler que l’avantage fiscal Pinel (une réduction d’impôts qui peut atteindre 63 000 € maximum) est programmé pour s’arrêter au 31 décembre 2017…
