Défiscalisation : le Pinel prolongé jusqu’en 2024

Bonne nouvelle pour les investisseurs en locatif : le dispositif de défiscalisation Pinel est prolongé de quatre ans et s’éteindra donc en 2024. Conformément aux nombreuses déclarations de la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, le gouvernement a déposé un amendement en ce sens le 13 novembre dernier lors des débats sur le projet de loi de finances pour 2021, amendement qui a été adopté par les députés. Le nouveau texte va même plus loin que les engagements pris par la ministre lors de son passage sur BFM Business le 10 novembre dernier. A l’époque, Emmanuelle Wargon avait précisé que le dispositif Pinel serait prolongé jusqu’en 2022. Rappelons qu’initialement, cette aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf devait s’arrêter fin 2021.

Transition. L’amendement maintient le Pinel dans sa forme actuelle jusqu’à fin 2022 (loyers, zonage, etc.). Pour 2023 et 2024, les taux de défiscalisation sont réduits progressivement (voir tableau). « Il s’agit d’organiser la transition vers un dispositif plus efficient », explique l’amendement. « Le Pinel est toutefois maintenu inchangé jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires. » Le gouvernement remettra au parlement, avant le 31 mai 2021, « un rapport qui présentera les dispositifs alternatifs les plus efficients et économes en deniers publics, impliquant notamment une intervention accrue des investisseurs institutionnels ».

Les taux de défiscalisation de la loi Pinel

Avec le Pinel, le particulier qui investit dans un logement neuf pour ensuite le louer perçoit un avantage fiscal égal à une partie du prix du bien en fonction de la durée de location. En 2020, 2021 et 2022, un Pinel métropole sur neuf ans représente 18 % du prix, soit 2 % par an. Pour un logement de 200 000 € et un investissement réalisé en 2021, le fisc verse 4 000 € par an pendant neuf ans, soit 36 000 € de bonus. En 2023, ce même Pinel sur neuf ans se verra appliquer un taux de 15%. Pour un bien de 200 000 €, l'avantage descend à 30 000 €, soit 3 333 € par an pendant neuf ans. Pour tout savoir sur les conditions et les modalités de fonctionnement du dispositif, voir nos dossiers Les conditions pour investir en Pinel ou Investir en Pinel outre-mer. 

Reproches. Si le gouvernement rabote le Pinel pour 2023 et 2024, c’est parce qu’il estime que « le dispositif ne remplit pas suffisamment son objectif de développement d’une offre locative intermédiaire et induit des distorsions significatives sur le marché immobilier ». Les principaux griefs : des plafonds de loyers qui peuvent être trop proches, voire dépasser les loyers de marché, « un effet psychologique de la réduction d’impôt qui prime sur la rentabilité de l’opération », un impact inflationniste sur les prix de l’immobilier neuf et un coût élevé pour les finances publiques. L’Etat consacre deux milliards d’euros par an au Pinel en rythme de croisière ou encore 38 000 € par logement bâti contre 28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels.   

Bénéfices. Que valent ces reproches ? Une étude de l’Anil (Agence nationale d’information sur le logement) de septembre 2020 relève que les loyers des logements qui bénéficient des systèmes de défiscalisation sont, à quelques exceptions près, inférieurs aux loyers de marché. L’étude montre aussi que les loyers des biens défiscalisés jouent un rôle modérateur sur les loyers de marché (les bailleurs s’alignent pour pouvoir louer). Et l’étude d’enfoncer le clou : « le parc locatif construit après 2005 est largement constitué de produits d’investissement. Si ce parc locatif privé dénombre 820 000 logements loués vide en 2016 selon le recensement, 700 000 à 800 000 d’entre eux auraient fait l’objet d’incitations fiscales ». Bref, les avantages fiscaux soutiennent bien le marché et l’offre locative.

Performant. Les investisseurs, eux, n'ont pas à se plaindre des performances du Pinel. A condition de le considérer comme un produit d'investissement patrimonial et pas comme un pur placement financier. En choisissant un bon emplacement et un programme de qualité, le rendement locatif brut tourne autour de 3 à 3,5 % à titre indicatif. Un excellent niveau par rapport aux assurances vie avec des fonds en euros (donc à capital garanti), qui rapportent moitié moins, au mieux. L'investissement en loi Pinel est d'autant plus intéressant que le logement est payé pour partie par les loyers et l'avantage fiscal. Et puis le bien est aussi économe à l'usage pour l'investisseur-bailleur : le neuf affiche de faibles charges et il n'aura pas besoin d'être remis à niveau sur le plan thermique puisqu'il est très performant par nature.

Gagnant. Quant au coût du Pinel, c’est vrai, il est élevé. Mais l’Etat ne fait pas une mauvaise affaire. Selon une étude Primeview de septembre 2019 sur les 188 000 logements Pinel bâtis entre 2014 et 2018, un euro investi par l’Etat dans un logement bénéficiant du dispositif rapporte 1,65 € aux finances publiques notamment en taxes (le neuf relève de la TVA à 20 % et il est soumis à des droits de mutation équivalant à 2 ou 3 % du prix). L'aspect inflationniste du dispositif ? « Nous avons pu vérifier que les prix de vente des logements neufs construits depuis le dispositif Besson (1998) évoluaient de pair avec les prix de l’immobilier neuf en général. La contribution des dispositifs fiscaux à l’augmentation de l’inflation des prix de l’immobilier n’est donc pas démontrée », répondent les auteurs de l'étude Primeview.

Incertitudes. Autre point en suspens : en 2023 et 2024, les taux actuels du Pinel seront maintenus pour les logements neufs qui respecteront « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret », indique l’amendement. Quelles pourront être ces exigences, sachant que les logements neufs d’aujourd’hui, conformes à la très stricte réglementation thermique 2012, consomment déjà trois à cinq fois moins que l’ancien ? La question prend d’autant plus d’importance qu’à l’été 2021, la RT 2012 sera remplacée par la Réglementation environnementale RE 2020, laquelle renforce la sobriété énergétique et réduit l’empreinte carbone des logements neufs. En clair : faire mieux coûtera cher, très cher…

Satisfecit. Au-delà de ces interrogations, force est de constater que la prolongation du Pinel est une bonne nouvelle. Elle a d’ailleurs été bien accueillie par les professionnels. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) salue « le signal positif envoyé par le gouvernement ». Sa présidente Alexandra François-Cuxac, sur Twitter, estime que la décision du gouvernement offre de la « visibilité aux acquéreurs et aux professionnels, ce qui facilitera la relance du logement neuf ». La Fédération française du bâtiment se réjouit de « voir son appel en faveur de la construction entendu ». Il faut dire que le secteur traverse de fortes turbulences, avec une chute des mises en vente de 25 % en rythme annuel et un recul de l’offre de 13 % selon les derniers chiffres du ministère de l’Ecologie.

Marché. La vraie question, c’est de savoir si les investisseurs pourront profiter du Pinel dans sa version optimale en 2021 et 2022. Bien qu’en baisse, l’offre reste assez importante, avec 95 200 maisons et appartements neufs en vente à fin septembre 2020 d’après les chiffres du ministère de l’Ecologie. 77 235 de ces logements sont situés dans les zones Abis, A et B1 du dispositif (Ile-de-France, grandes métropoles, certains secteurs littoraux et frontaliers), là où le Pinel est autorisé… Et là où la demande locative est supérieure à la demande (c’est l’un des atouts du dispositif). Reste que les investisseurs ne doivent pas trop tarder à se positionner. Malgré les mesures prises par le gouvernement, il faudra en effet du temps pour relancer la machine et reconstituer l’offre.

Conseils. Pour réussir un investissement Pinel, on veillera à la qualité de l’emplacement, en choisissant une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marché de la revente dynamique (il faut toujours penser à la revente). Le quartier sera agréable, bien équipé et bien adapté à la cible de locataire. Côté financement, les banques ont durci leurs critères. Il faudra notamment respecter à la lettre la règle des 33 % de taux d’effort quitte à injecter de l’apport personnel dans l’opération. Faire appel à un courtier pour vérifier la faisabilité financière de l’investissement Pinel et effectuer des simulations peut être un bon calcul. Enfin, il faut bien s’informer, bâtir une stratégie pertinente (louer, reprendre pour habiter, etc.) et toujours considérer les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi. Pour en savoir plus, cliquer ici.