La loi Pinel vous offre un avantage rare et apprécie : elle réduit votre facture fiscale. Comment ça marche ? Vous achetez un logement neuf, vous le mettez ensuite en location. Si vous respectez les conditions propres à ce dispositif (plafonds de loyers et de ressources du locataire notamment), le fisc vous rembourse une partie du prix de votre investissement. Plus précisément, vous touchez 12 % du prix du logement pour six ans de location, 18 % sur neuf ans ou encore 21 % sur douze ans. Le montant est calculé sur un plafond de 5 500 €/m² sans pouvoir dépasser 300 000 €. Vous pouvez par exemple investir dans un bien à 6 000 €/m², mais la défiscalisation sera calculée sur 5 500 €/m². Le plafond de 300 000 € fonctionne de la même manière.
Le Pinel change en 2023. Les taux du Pinel baissent l’an prochain pour passer à 10,5 % du prix sur six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans. Certains logements gardent les taux de 2022 s’ils répondent à des critères très exigeants. Sont ainsi éligibles à ce dispositif nommé Pinel Plus les T1 d’au moins 28 m², un minimum qui passe à 45 m² pour les T2, à 62 m² pour les T3, à 79 m² pour les T4 et à 96 m² pour les T5. Ces biens doivent avoir un espace extérieur avec là encore une surface minimale (5 m² pour un T3 par exemple). Autres conditions : bénéficier d’une double orientation à partir du T3 et pour tous répondre à des règles plus écologiques (niveau 2025 de la Réglementation environnementale 2020).
Des tensions sur les prix. Les logements éligibles au Pinel Plus vont coûter plus cher. Une inflation qui sera notamment liée à l’adaptation au niveau 2025 de la réglementation environnementale 2020. Ce texte va en effet renforcer une performance énergétique déjà excellente et va réduire davantage l’empreinte carbone des nouveaux logements. L’avantage fiscal Pinel Plus ne sera sans doute pas suffisant pour compenser la perte de rendement locatif (les prix du neuf vont monter plus vite que les loyers). Quant aux autres logements, ils seront pénalisés par des taux de défiscalisation en baisse. Bref, du strict point de vue du Pinel, 2023 sera incontestablement moins favorable que l’automne 2022…
Inflation généralisée. Les prix justement. Le mètre carré moyen neuf en collectif (les maisons ne sont pas éligibles au Pinel) progresse de 4,9 % sur un an, d’après le ministère de la Transition écologique, pour s’établir à 4 621 € à fin juin 2022. Un niveau qui a toutes les chances de continuer à monter pour tous les futurs programmes, Pinel Plus ou pas. Les lois contre l’artificialisation des sols vont restreindre une offre de terrain déjà étroite, tandis et le recyclage de parcelle en secteur urbanisé coûte cher. Les normes, mais aussi l’envolée du coût des matériaux, vont-elles aussi générer de l’inflation. Conclusion : acheter ou investir aujourd’hui dans le neuf, c’est s’épargner les hausses de demain…
Bientôt moins de choix. Côté marché, l’offre baisse, la faute à des lancements de nouvelles opérations qui, eux aussi, reculent. Au deuxième trimestre 2022, les mises en vente chutent de 11,7 % par rapport à la même période de 2021 et restent inférieures de 17 % à leur niveau de 2019 (avant la crise sanitaire) selon le ministère de la Transition écologique. A fin juin 2022, 94 547 logements neufs sont en vente, contre 96 259 un an plus tôt et 111 305 au deuxième trimestre 2019. Avec la baisse du nombre de permis de construire récemment constatée par le ministère de la Transition écologique, l’offre va continuer à baisser. Et l’an prochain, les investisseurs en Pinel ou en Pinel Plus auront moins de choix.
Argent plus cher ? Autre élément à prendre en compte : les taux d’intérêt. La moyenne pour les prêts sur vingt est passée de 1 % en janvier à 1,90 % début septembre 2022 (taux brut, hors assurances et frais annexes). Avec la prochaine hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), l’argent va sans doute devenir plus cher l’an prochain. Notez aussi qu’à l’automne 2022, de nombreuses banques cherchent encore à prêter, car elles n’ont pas atteint leurs objectifs commerciaux. Elles peuvent faire des efforts sur leurs taux pour conquérir de nouveaux clients, investisseurs et acquéreurs de résidences principales. Là encore, les conditions d’aujourd’hui sont meilleures que celles de demain.
Conseils pour investir. Si la conjoncture actuelle reste favorable à l’investissement Pinel, pas question de vous lancer tête baissée dans ce type de projet. Dans la mesure où vous achetez un logement et pas un avantage fiscal, définissez une stratégie claire (perception de loyers, logement des enfants, revente à terme, etc.). Renseignez-vous sur le fonctionnement du dispositif Pinel et travaillez votre plan de financement avant d’acheter pour connaître votre budget. Surtout, respectez la règle d’or de l’investissement immobilier : choisissez un bon emplacement dans une ville porteuse, avec une bonne demande locative et un marché de la revente dynamique. Pour en savoir plus, voir notre dossier Sept règles pour investir dans le neuf.
