La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes vient de dresser le bilan 2021 et les perspectives 2022 de l’immobilier neuf sur les principaux marchés de cette région, à savoir le Genevois français, l’agglomération d’Annecy, Grand Lac (agglomération d’Aix-les-Bains), Chambéry et Grenoble. Des adresses caractérisées par une offre de nouveaux logements inférieure à une très forte demande. Ces secteurs sont en effet logés à l’enseigne de l’attractivité. Avec leur économie particulièrement dynamique, la proximité de la Suisse et de ses emplois très rémunérateurs, des atouts naturels de premier plan (montagnes, lacs) et un cadre de vie qui figure parmi les plus recherchés de France, ils connaissent une forte croissance démographique.
Le Genevois français. Les particuliers ont réservé 2 061 logements en 2021, en hausse de 38 % par rapport à 2020, mais en baisse de 7 % par rapport à 2019, avant la crise sanitaire. 62 % de ces ventes concernent des résidences principales, 38 % étant dédiées à l’investissement locatif (le secteur est en zone A de la loi Pinel). Toujours en 2021, 2 077 logements ont été mis en vente, soit 29 % de plus qu’en 2020 et 2 % de moins qu’en 2019. A fin décembre 2021, 2 105 logements sont en vente, une hausse de 1 % par rapport à 2020. Une offre qui devrait baisser, la FPI des Alpes constatant un recul des autorisations d’urbanisme depuis deux ans. Le mètre carré moyen s’établit à 5 060 € en TVA normale, une hausse de 3 % sur un an.
Le Grand Annecy. En 2021, 950 logements neufs ont été réservés par les particuliers, un rebond de 23 % par rapport à 2020, mais le score de l’an dernier reste inférieur de 5 % à celui de 2019. La FPI s’inquiète du très faible niveau des mises en vente, seuls 571 biens ayant été lancés sur le marché en 2021, un recul de 32 % par rapport à 2020 et de 42 % par rapport aux années d’avant-crise. La FPI pointe la grande difficulté à obtenir des permis de construire. L’offre plonge de 39 % par rapport aux années 2019 et son délai d’écoulement atteint 6,1 mois (12 à 15 mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande). Cette tension ne peut que faire monter un mètre carré qui en moyenne atteint 5 386 € à fin 2021.
Grand Lac. Sur la région d’Aix-les-Bains, les particuliers ont réservé 592 logements en 2021. C’est une croissance de 17 % par rapport à 2020. Mais c’est un recul de 29 % par rapport à 2019. Un peu plus de 400 mises en vente ont été enregistrées l’an dernier, contre 219 en 2020. Mais c’est une baisse de 26 % par rapport à 2019. « L’offre à fin décembre 2021 est de 229 logements », recense la FPI des Alpes. « Elle est inférieure par rapport au nombre de réservations de l’année. La baisse constatée est de 3 % sur 12 mois. A titre de comparaison entre deux années « normales » (2019 et 2021), il y a eu une diminution de 28 %. » Fin décembre 2021, le mètre carré moyen dépasse les 4 500 € en TVA à 20 %, un bond de 8 % sur un an.
Le Grand Chambéry. En 2021, 664 réservations ont été effectuées par les particuliers sur ce secteur, en hausse de 14 % par rapport à 2020 et de 11 % par rapport à 2019. En termes de ventes, ce marché fait mieux qu’avant la crise. Ce qui n’est pas le cas des mises en vente : elles diminuent de 2 % par rapport à 2020 et dévissent de 33 % par rapport à 2019. Résultat : l’offre dévisse. 448 logements neufs sont en vente à fin décembre 2021. « La baisse est de 28 % sur douze mois. A titre de comparaison entre deux années « normales » (2019 et 2021), nous observons une diminution de 36 % », déplore la FPI, qui pointe les difficultés à obtenir des permis de construire. Le mètre carré moyen, quant à lui, s’établit à 3 816 €, en hausse de 5 % sur un an.
L’agglomération grenobloise. 1 170 ventes aux particuliers ont été enregistrées en 2021, un rebond de 28 % par rapport à 2020. Un retour à la normale : « depuis 2015, les réservations ont toujours dépassé la barre des 1 000 unités », signale la FPI des Alpes. Tendance similaire pour les lancements commerciaux, avec 1 051 mises en vente recensées en 2021, le recul par rapport aux années « normales » étant limité à 4 %. Pour autant, l’offre diminue de 9 % sur douze mois, pour s’établir à 1 265 logements à fin décembre 2021. Pointant les difficultés à obtenir des permis de construire, la FPI des Alpes estime qu’il est « urgent de renouveler l’offre pour répondre à la demande future. » Le prix moyen : 3 730 € en TVA à 20 %, une hausse de 3 % sur un an.
Montagne : les nouveaux territoires du Pinel
Lors d’une visite en Haute-Savoie, le 7 février 2022, la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon a annoncé l’extension du dispositif de défiscalisation Pinel. Quarante-six communes de Haute-Savoie et sept communes de Savoie deviennent éligibles à cette réduction d’impôts. Nombre d’entre elles sont situées en plaine et devraient connaître une forte croissance de leur marché immobilier, la demande locative y étant très importante. Des stations de ski, dont certaine très réputées (Tignes, Val-d’Isère, Chamonix, Megève notamment) deviennent elles aussi éligibles au Pinel. Mais ce type d’opération aura du mal à y trouver sa place. Dans ces stations, le mètre carré neuf dépasse souvent les 10 000 à 15 000 €. Or le Pinel est calculé sur un plafond d’investissement de 5 500 €/m². En clair : l’avantage va se déterminer sur 40 à 50 % de la valeur du bien (au mieux), ce qui va grever la rentabilité. Pour l’essentiel, les investissements locatifs dans le neuf en station concernent des copropriétés classiques non défiscalisées ou des résidences de tourisme.
