27 900 : c’est le nombre de logements neufs réservés par les particuliers au deuxième trimestre 2022, une diminution de 13 % par rapport à la même période de 2021 révèle une étude du ministère de la Transition écologique du 17 août 2022. « Cette baisse est en partie liée au « rattrapage » observé au deuxième trimestre 2021 des réservations et mises en vente non effectuées pendant la crise sanitaire de 2020 », estime le ministère. Toujours est-il que le niveau d’avant Covid-19 n’a toujours pas été comblé. Au deuxième trimestre 2019, une époque qui semble désormais très lointaine, un peu plus de 35 000 logements neufs avaient trouvé preneur. Soit 20,4 % de plus par rapport au deuxième trimestre 2022 !
Neuf : où en est l’offre ? « Le recul des ventes tient au manque d’offre et si nous pouvions proposer davantage de résidences, nos scores de vente seraient plus élevés », explique Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). De fait, 95 400 logements neufs sont en vente à fin juin 2022, contre 96 500 un an plus tôt et 111 300 au deuxième trimestre 2019. Manifestement, les promoteurs ont du mal à fournir. 28 733 nouveaux logements ont été mis sur le marché au deuxième trimestre 2022, une baisse de 11,7 % par rapport à la même période de 2021. Au deuxième trimestre 2019, 34 600 logements neufs avaient été lancés !
© SDES/ECLN/Ministère de la Transition écologiquePrix : quelles tendances ? « Entre terrains chers, nouvelles réglementations et flambée du coût des matériaux comme de l’énergie, la construction de logements reste sous tension », explique Samuel Minot, président de la Commission économique de la Fédération française du bâtiment. Résultat : à fin juin 2022, le prix moyen France entière des appartements atteint 4 621 €, en TVA à 20 %, soit 4,9 % de plus sur un an. Une inflation qui touche davantage les petites surfaces, les T1 bondissant de 8,8 %. La maison moyenne, elle, vaut 350 000 € toujours à fin juin 2022, en augmentation de 5,2 % sur un an. Une hausse qui frappe surtout les petites maisons, avec une envolée de 12 % sur un an !
Achat : quelles stratégies ? Quels enseignements tirer de ces chiffres lorsque l’on souhaite acheter ou investir dans le neuf ? Côté offre, les choses sont claires : le choix, s’il est aujourd’hui moins important qu’il y a deux ou trois ans, laisse encore espérer de belles opportunités. Ce qui pourrait bien ne pas durer : le nombre de permis de construire attribués repart à la baisse d’après les statistiques du ministère de la Transition écologique. Or, les permis de construire d’aujourd’hui constituent l’offre de demain… Autre facteur de ralentissement : les délais de montage des programmes neufs sont de plus en plus longs, maquis administratif et normatif oblige.
Prix : la hausse va-t-elle durer ? Les nouvelles règles techniques (réglementation environnementale RE 2020), qui augmentent la performance énergétique et décarbonent la construction, font monter les coûts. Dès 2025, cette RE 2020 sera encore plus exigeante sur la réduction de l’empreinte carbone, ce qui ne risque pas de pousser les prix à la baisse. A ces facteurs s’ajoute l’inflation sur les matériaux et l’énergie. Les terrains restent chers et il faudra de plus en plus de temps pour lancer les programmes. Les autres postes (frais financiers, assurances, marges, etc.) sont incompressibles. Bref, le logement neuf d’aujourd’hui coûte moins cher que celui de demain…
Crédit : où en sont les taux ? Ils montent. Fin août 2022, la moyenne sur vingt ans tourne autour de 1,90 % brut (hors assurance et garanties), contre 1 à 1,10 % en janvier. Les meilleurs dossiers empruntent actuellement à 1,60 %, voire 1,40 % brut sur vingt ans. Compte tenu de cette hausse, il vaut mieux préparer le financement en amont du projet pour savoir combien emprunter et vérifier si l’on cadre avec les critères des banques. Lors de cette préparation, les primo-accédants vérifieront s’ils ont droit aux aides financières (PTZ, coups de pouce d’Action Logement, etc.). De leur côté, les investisseurs s’informeront sur les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel notamment).
Comment bien acheter ? Malgré la baisse de l’offre, il reste du grain à moudre pour les acheteurs de résidence principale et pour les investisseurs en locatif. La rubrique « Immobilier neuf » de notre site présente plus de 4 500 programmes immobiliers dans toute la France !
