C’est peu dire que le marché immobilier parisien est tendu. Dans l’ancien, la demande est si forte, l’offre si faible, que les prix, en dépit de la crise sanitaire, continuent de grimper. Sur la période février/avril 2020, donc en tenant compte du confinement, le prix des biens de seconde main grimpe de 7,8 % par rapport à la même période de 2019 selon les Notaires du Grand Paris, pour atteindre 10 530 €/m². Un record qui sera battu d’ici quelques mois. Les indicateurs avancés des notaires montrent que le mètre carré ancien moyen devrait atteindre 10 750 € en août prochain, une envolée de 7,7 % sur un an. En 2020, ce marché devrait enregistrer entre 30 000 et 35 000 transactions.
Pénurie. Le neuf n’est pas épargné par cette tension. Les terrains sont si rares que les nouveaux programmes sortent au compte-gouttes. 152 logements neufs ont été mis sur le marché au premier trimestre 2020 selon l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil75). Ces opérations font monter l’offre de 28 % sur un an. Mais le neuf parisien reste marqué par une extrême rareté. Fin mars 2020, seuls 348 appartements sont disponibles à la vente. Vu la faiblesse de cette offre, le score des ventes est famélique : au premier trimestre 2020, les promoteurs, dans la capitale, ont enregistré 117 réservations. Cette année, environ 400 logements neufs devraient trouver preneur…
Valeur. Côté prix, le mètre carré neuf parisien s’établit à 12 625 €, en baisse de 2,9 % sur un an. Un recul qui tient à un simple effet de localisation. La commercialisation de plusieurs programmes haut de gamme des arrondissements centraux (les plus onéreux) est terminée et les lancements ont lieu dans des quartiers un peu moins chers. Selon l’étude de l’Adil 75, c’est le XIXe arrondissement, au nord-est de la capitale, qui est le plus abordable. Ici, le mètre carré neuf ne vaut, en moyenne, que… 10 250 €. De l’autre côté de l’échelle, le très chic VIe arrondissement voit son mètre carré moyen culminer à 21 254 €. Bref, dans l’ancien comme dans le neuf, Paris est bien la ville la plus chère de France.
© ADIL75/Enquête EclairCasse-tête. La question, c’est de savoir si dans la capitale, la tension peut baisser les prix du neuf. Clairement, la réponse est non. On l’a dit, les terrains sont aussi rares que chers. Les coûts de construction figurent parmi les plus élevés de France, en raison d’une grande complexité technique (sous-sol comprenant une multitude de câbles et de réseaux, influence du voisinage, impositions architecturales, etc.). Le plan climat adopté par la mairie impose des performances supérieures à celles de l’actuelle réglementation, ce qui a un effet inflationniste. Lequel est renforcé par la longueur de montage des opérations : il faut parfois dix ans pour sortir un nouveau programme !
Alternative. Seule solution pour faire baisser les prix du neuf à Paris : le bail réel solidaire ou BRS. Ici, le prix du terrain est séparé de celui de la construction. L’acquéreur paie le logement mais pas le foncier. Ce dernier est loué sur une longue durée à un prix modique. Associé à une TVA à 5,5 % (contre 20 % habituellement), le prix par rapport à du neuf classique peut diminuer de moitié. C’est en tout cas l’ambition de la mairie de Paris, qui compte développer ce type d’opération pour permettre aux familles modestes de devenir propriétaires dans la capitale. A condition qu’elles respectent les plafonds de ressources propres à ce type d’opération.
Immobilier : où trouver du neuf à Paris ?
Nous avons recensé trente-quatre résidences neuves en cours de commercialisation dans la capitale en juillet 2020. Les très chics VIe et VIIe arrondissements accueillent chacun une réalisation, dont les prix tournent autour de 20 000 €/m². Le XIIe compte une résidence, avec par exemple des deux pièces qui démarrent à 467 000 €. Le XIIe constitue le plus important gisement de neuf avec huit opérations. Les prix se situent en moyenne dans la fourchette 13 000/14 000 €/m². On retrouve à peu près les mêmes valeurs dans le XIVe (cinq résidences) et dans le XVe (quatre programmes). Dans les XVIe et XVIIe, le neuf se fait rare, ces arrondissements comptant chacun une réalisation. Mieux fourni, le XVIIIe présente six opérations, situées en majorité dans le nouveau quartier Chapelle International. Le mètre carré moyen tourne autour de 8 000/9 000 € sur ce secteur. Cinq résidences s’installent dans le XIXe, avec une moyenne de prix qui remonte à 10 000 €/m². Deux d’entre elles, qui viennent d’être lancées, sont commercialisées en usufruit locatif, avec des logements pour investisseurs vendus avec une décote de 30 %. Quant au XXe, ses quatre opérations varient, toujours en moyenne, de 11 000 à 12 000 €/m². Attention : nombre de programmes sont en fin de commercialisation et les biens se vendent vite.
