Réservé aux résidences service neuves (à lexception des résidences de tourisme), lavantage fiscal Censi-Bouvard devait séteindre fin 2018. Il est prolongé jusquau 31 décembre 2021. Deux amendements au projet de loi de finances 2019 (n° 2624 et 2001) ont été déposés en ce sens par le député Joël Giraud, amendements soutenus par le gouvernement et adoptés par lAssemblée nationale le 16 novembre dernier.
Forts besoins. Pour les parlementaires et le gouvernement, cette prolongation vise à soutenir la construction de résidences pour étudiants, pour seniors et pour personnes âgées. Des programmes pour lesquelles il existe une très forte demande locative. La France devrait compter trois millions détudiants en 2026 soit 300 000 de plus quaujourdhui. En 2060, une personne sur trois aura plus de 60 ans.
Défiscalisation. Lavantage fiscal Censi-Bouvard représente 11 % du prix du logement sur neuf ans (un taux maintenu par lassemblée). Il est calculé sur un plafond de 300 000 €. Il atteint donc, au maximum, 3 666 € par an pendant neuf ans, soit 33 000 €. Pour en bénéficier, linvestisseur na pas besoin de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Résidences services. Les programmes éligibles au Censi-Bouvard sont des résidences avec services. Elles intègrent au minimum laccueil, lentretien, la fourniture de linge, le service de petit déjeuner (services non individualisables). Lorsquil achète, linvestisseur signe un bail commercial avec lexploitant de la résidence sur une durée minimale de neuf ans. Ce qui lui permet de récupérer les 20 % de TVA versés lors de lachat.
Statut LMNP. Sur le plan fiscal, linvestisseur en résidence services se place sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont le Censi-Bouvard est une variante. Un point qui appelle à la prudence. Lorsquil achète, linvestisseur doit en effet choisir, pour le même bien, entre le Censi-Bouvard et le régime réel du LMNP. Ce qui nest pas la même chose et n'implique pas les mêmes conséquences, notamment en termes d'imposition.
Subtilités fiscales. Avec le Censi-Bouvard, linvestisseur bénéficie dune réduction dimpôt de 11 % du prix du logement et déduit les charges comme les intérêts demprunt de ses loyers. Le LMNP régime réel, lui, repose sur un tout autre mécanisme : linvestisseur déduit de ses recettes locatives les charges et, surtout, il pratique des amortissements (chaque année, il déduit de ses loyers une partie du prix du logement). Il ramène ainsi ses loyers à zéro sur le plan fiscal, loyers qui ne sont donc pas imposables pendant au moins vingt-cinq ans.
Paradoxe. Le Censi-Bouvard est considéré comme un amortissement accéléré par le fisc. Du coup, linvestisseur qui opte pour cet avantage fiscal ne peut plus appliquer damortissements comme en LMNP régime réel. Résultat : en Censi-Bouvard, les revenus peuvent être imposés à partir de la quatrième ou de la cinquième année, alors que le but est de défiscaliser pendant neuf ans.
Règles à suivre. Pour autant, la prolongation du Censi-Bouvard est un message positif pour les investisseurs. Elle introduit une forme de stabilité fiscale, ce qui est plutôt rare. Elle montre aussi que le gouvernement et les parlementaires sont bien conscients des besoins en logements des étudiants et des personnes âgées. Linvestisseur, quant à lui, aura intérêt à faire des simulations financières pour choisir le meilleur régime fiscal.