Investissement : la défiscalisation Censi-Bouvard prolongée

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 21 novembre 2018
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Les députés ont prolongé la défiscalisation Censi Bouvard jusqu’en 2021. Les investisseurs en résidences pour étudiants et/ou personnes âgées pourront réduire leurs impôts de 33.000 euros maximum pendant encore trois ans.

© Franck Paubel

Réservé aux résidences service neuves (à l’exception des résidences de tourisme), l’avantage fiscal Censi-Bouvard devait s’éteindre fin 2018. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Deux amendements au projet de loi de finances 2019 (n° 2624 et 2001) ont été déposés en ce sens par le député Joël Giraud, amendements soutenus par le gouvernement et adoptés par l’Assemblée nationale le 16 novembre dernier.

Forts besoins. Pour les parlementaires et le gouvernement, cette prolongation vise à soutenir la construction de résidences pour étudiants, pour seniors et pour personnes âgées. Des programmes pour lesquelles il existe une très forte demande locative. La France devrait compter trois millions d’étudiants en 2026 soit 300 000 de plus qu’aujourd’hui. En 2060, une personne sur trois aura plus de 60 ans.

Défiscalisation. L’avantage fiscal Censi-Bouvard représente 11 % du prix du logement sur neuf ans (un taux maintenu par l’assemblée). Il est calculé sur un plafond de 300 000 €. Il atteint donc, au maximum, 3 666 € par an pendant neuf ans, soit 33 000 €. Pour en bénéficier, l’investisseur n’a pas besoin de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Résidences services. Les programmes éligibles au Censi-Bouvard sont des résidences avec services. Elles intègrent au minimum l’accueil, l’entretien, la fourniture de linge, le service de petit déjeuner (services non individualisables). Lorsqu’il achète, l’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence sur une durée minimale de neuf ans. Ce qui lui permet de récupérer les 20 % de TVA versés lors de l’achat.

Statut LMNP. Sur le plan fiscal, l’investisseur en résidence services se place sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont le Censi-Bouvard est une variante. Un point qui appelle à la prudence. Lorsqu’il achète, l’investisseur doit en effet choisir, pour le même bien, entre le Censi-Bouvard et le régime réel du LMNP. Ce qui n’est pas la même chose et n'implique pas les mêmes conséquences, notamment en termes d'imposition.

Subtilités fiscales. Avec le Censi-Bouvard, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du logement et déduit les charges comme les intérêts d’emprunt de ses loyers. Le LMNP régime réel, lui, repose sur un tout autre mécanisme : l’investisseur déduit de ses recettes locatives les charges et, surtout, il pratique des amortissements (chaque année, il déduit de ses loyers une partie du prix du logement). Il ramène ainsi ses loyers à zéro sur le plan fiscal, loyers qui ne sont donc pas imposables pendant au moins vingt-cinq ans.

Paradoxe. Le Censi-Bouvard est considéré comme un amortissement accéléré par le fisc. Du coup, l’investisseur qui opte pour cet avantage fiscal ne peut plus appliquer d’amortissements comme en LMNP régime réel. Résultat : en Censi-Bouvard, les revenus peuvent être imposés à partir de la quatrième ou de la cinquième année, alors que le but est de défiscaliser pendant neuf ans.

Règles à suivre. Pour autant, la prolongation du Censi-Bouvard est un message positif pour les investisseurs. Elle introduit une forme de stabilité fiscale, ce qui est plutôt rare. Elle montre aussi que le gouvernement et les parlementaires sont bien conscients des besoins en logements des étudiants et des personnes âgées. L’investisseur, quant à lui, aura intérêt à faire des simulations financières pour choisir le meilleur régime fiscal.


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