Mise en place par les deux parlementaires qui portent son nom, la défiscalisation Censi-Bouvard a pour objectif d'inciter les particuliers à réaliser un investissement locatif dans une résidence services (à l'exception des résidences de tourisme, qui ne sont pas concernées par ce bonus fiscal). Ce mécanisme de défiscalisation, qui prend la forme d'une réduction d'impôts, s'arrête le 31 décembre 2022.
Les logements pour investir en Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation est réservé aux particuliers qui investissent dans une résidence services neuve. Il s'agit notamment des résidences seniors, des résidences pour étudiants ou encore des Etablissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Comme indiqué ci-dessus, les investissements en résidence de tourisme n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal Censi-Bouvard.
Le statut fiscal de l'investisseur. Pour bénéficier du Censi-Bouvard, l'investisseur achète un logement neuf dans une résidence services éligible et en confie l'exploitation à un gestionnaire spécialisé par bail commercial. Le bien est loué meublé. L'investisseur relève alors du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le dispositif n'est pas ouvert au loueur en meublé professionnel (LMP).
Défiscalisation Censi-Bouvard : le montant. La réduction d’impôts est égale à 11% du prix du logement sur neuf ans. Elle est calculée dans la limite d’un plafond d'investissement de 300 000 €. Pour un bien de 220 000 €, par exemple, elle se monte à 24 200 € sur neuf ans, soit 2 688 € par an pendant neuf ans. Pour un bien de 450 000 €, la réduction d'impôts se calcule sur 300 000 € (soit 33 000 € étalés sur neuf ans). Les 150 000 € restants relèvent de la fiscalité LMNP classique (régime réel avec système de déduction de charges et d'amortissements). Attention : le Censi-Bouvard entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.
Censi-Bouvard et prélèvement à la source : comment ça marche ?
Le prélèvement à la source change les modalités d'encaissement de l'avantage fiscal. Concrètement, le fisc vous verse 60% de l'avantage fiscal en janvier, puis 40% en août ou en septembre. Exemple : vous investissez dans un logement en résidence étudiante pour un prix de 200 000 €. L'avantage fiscal (11% du prix) atteint 22 000 € sur neuf ans, soit 2 444 € par an. Le fisc vous verse 1 466,40 € en janvier puis 977,60 € en septembre.
Les conditions du Censi-Bouvard. L'investisseur doit s'engager à louer le logement, pendant au moins neuf ans. Il signe un bail commercial, d'une durée minimale de neuf ans, avec l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Aucune condition tenant au montant du loyer et/ou aux ressources des locataires et occupants n'est à respecter. L'investisseur doit louer meublé. Il déclare les loyers dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Investissement hors taxes. Un particulier qui réalise un investissement locatif en résidence services peut récupérer la TVA versée lors de l'achat. Ceux qui optent pour le Censi-Bouvard sont également concernés. Ils réalisent ainsi une économie de 20% (montant de la TVA) sur le prix de leur logement.
Conseils pour bien investir en Censi-Bouvard. D'abord, ce type d'opération obéit aux règles de base de tout investissement locatif. Il faut donner la priorité à l'immobilier en choisissant un bon emplacement et un programme de qualité. Attention également à ne pas surpayer le bien. L'examen attentif de l'exploitant (surface financière, expérience, références, etc.) est indispensable : il se charge du remplissage locatif, entretient le logement et verse les loyers à l'investisseur, il doit donc être capable de faire face à ses engagements. Dans la même logique, le bail commercial devra être analysé pour bien maîtriser les tenants et aboutissants de l'investissement.
Conseil fiscal pour bien investir
Faites réaliser des simulations pour savoir si le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est plus intéressant que le Censi-Bouvard, ce qui est souvent le cas. La question ne se pose pas pour les résidences de tourisme. Elles ne sont pas éligibles au Censi-Bouvard et relèvent forcément du régime réel du LMNP. Ce dernier repose sur un mécanisme de déduction des charges et d'amortissements locatifs qui ramènent les loyers à zéro; les rendant non imposables pendant une vingtaine d'années.
