Investissement : les vertus cachées de la loi Pinel

Le Pinel, ce n’est pas qu’un avantage fiscal offert aux investisseurs particuliers. C’est aussi un dispositif qui préserve les finances des locataires, qui encourage la production de logements et qui fait même preuve de qualités écologiques !

Le dispositif Pinel, c'est le mécanisme de défiscalisation immobilière le plus connu. Et le plus utilisé : chaque année, il compte pour plus ou moins la moitié des ventes de logements neufs aux particuliers. Rien de plus logique : il offre un substantiel bonus aux investisseurs en locatif. Le Pinel leur permet en effet de percevoir 12% du prix du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans, sous réserve de respecter toute une série de conditions (plafonds de loyers et de ressources du locataire notamment).  Ces investisseurs peuvent ainsi bâtir un patrimoine à moindres frais pour compléter leur retraite ou revendre le logement plus tard pour disposer d’un capital. Bref, ce dispositif bénéficie d’abord aux particuliers qui achètent de l’immobilier neuf pour ensuite le louer.

Le Pinel dans sa forme actuelle est valable jusqu’au 31 décembre 2022. En 2023 et 2024, ses taux de défiscalisation seront réduits sauf pour les résidences les plus écologiques et pour celles situées dans et autour des Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville.

Constructif. Les investisseurs ne sont pas les seuls à tirer profit de la loi Pinel. Elle est chaque année à l’origine d'environ 50.000 mises en chantier de logements neufs. Une étude de l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) montre que les différents dispositifs de défiscalisation (Robien, Borloo, Scellier, Pinel) ont permis de créer 700.000 à 800.000 logements depuis 2005. De quoi soutenir le bâtiment et lutter contre le chômage. Selon les professionnels du BTP, un logement construit compte pour 1,5 à 2 emplois créés ou maintenus.

Raisonnable. Le Pinel, c’est aussi un mécanisme équilibré. Pour en profiter, les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyers et louer à des locataires dont les ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds inférieurs aux valeurs de marché. Au résultat, les locataires profitent d’un logement confortable, aux dernières normes, moyennant un loyer attractif. L’étude de l’Anil montre aussi que le l’immobilier neuf défiscalisé, avec des biens de qualité et des loyers abordables, incite les bailleurs dans l’ancien à la modération sur leurs loyers.

Responsable. Le dispositif pousse à la création de logements neufs, lesquels sont écolos. Conformes à la réglementation thermique 2012 (la loi qui encadre la construction), ils allient économies d’énergie et réduction des émissions de CO2 (classement A ou B sur l’étiquette énergie Ce sera encore plus vrai à partir du 1er janvier 2022 (date du dépôt de permis de construire). A compter de cette date, le neuf devra respecter la Réglementation environnementale 2020, qui renforce l’efficacité du bâti et décarbone énergies et matériaux.

pour lutter contre l’étalement urbain, l’Etat réserve le Pinel aux appartements, les maisons en étant exclues. Ces dernières comptent pour 6,7% de l’offre de logements neufs à fin mars 2021 selon la dernière enquête ECLN du ministère de la Transition écologique.

Rentable. Le dispositif suscite aussi des critiques. Des programmes seraient par exemple bâtis dans des secteurs à faible demande locative. Or l’avantage est réservé aux résidences situées dans les zones tendues (Abis, A et B1), là où l’offre locative est inférieure à la demande. Le risque de vacance est donc très faible. Le Pinel serait aussi coûteux pour l’Etat. Une étude du cabinet Primeview réalisée pour le compte des professionnels du logement montre que pour un € dépensé au titre du Pinel, l’Etat perçoit sous formes de taxes 1,65 €…

Accessible. Autre reproche souvent adressé au Pinel : ce serait « truc de riches ». Or il profite avant tout aux classes moyennes et moyennes supérieures. D’après la Cour des Comptes, les trois quarts de ceux qui achètent en Pinel gagnent moins de 70.000 € par ans. 93% des investisseurs sondés par l’étude Primeview affichent un taux marginal d’imposition de moins de 30%. Côté locataire, pas de dérive : les loyers sont plafonnés et plus de 70% des Français cadrent avec les plafonds de ressources du dispositif, pouvant ainsi devenir « locataires Pinel ». 

Intéressant. Et le rendement locatif ? Dans l’absolu, l’immobilier neuf coûte en moyenne 25% plus cher que l’ancien et les loyers Pinel sont plafonnés. Mais sur neuf ans (la durée la plus souvent choisie ), l’avantage compte pour 18% du prix du bien, ce qui équivaut, à peu de choses près, au remboursement de la TVA versée à l’achat (20% du prix). Si l’on ajoute les loyers, l’investisseur ne paie qu’environ 65% du bien. Bonus : dans le neuf, on paie peu de charges et l’on s’épargne les coûteux travaux de rénovation qui touchent l’immobilier ancien.

Averti. Si le Pinel est attractif, les investisseurs doivent néanmoins respecter les règes de base de l’investissement locatif. A commencer par l’élaboration d’une stratégie, l’avantage devant toujours être considéré comme un bonus. Autre point capital : le choix d’un bon emplacement (quartier agréable et bien équipé). On vérifiera la demande locative et le dynamisme du marché immobilier pour faciliter la revente le moment venu.  Côté finances, l’investisseur se basera sur des simulations réalistes, en se gardant de surévaluer les loyers et les prix. Pour en savoir plus, voir Les étapes clés pour investir dans le neuf.

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