Investissement Pinel : ce qui va changer en 2023

L’avantage fiscal Pinel sera moins important en 2023 et en 2024, sauf pour certains logements qui répondent à des critères de surface et de performance définis le 17 mars 2022 par le ministère du Logement. Explications.

Soulagement. Lors des débats sur le projet de loi de Finances pour 2023, un amendement rabotant l'avantage fiscal Pinel avait été déposé. Mais il a été ensuite retiré. Résultat : cette réduction d'impôts réservée aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer garde son architecture actuelle. Jusqu'à la fin de 2022, elle compte pour 12 % du prix du logement pour six ans de location, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans (chiffres valables pour la Métropole). Elle se calcule en fonction d’un double plafond de prix de 5 500 €/m² sans dépasser 300 000 €. Pour neuf ans de location, ce bonus fiscal représente 54 000 €, soit 6 000 € par an versés chaque année directement par le fisc. Pour profiter de cette substantielle manne, l’investisseur doit louer à des locataires remplissant des conditions de ressources tandis que les loyers sont plafonnés. Pour en savoir plus, voir Investir dans le neuf avec la loi Pinel.

Rabot. On l'a dit : cette version du dispositif Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, les taux de défiscalisation baisseront. En 2023, ils passeront à 10,5 % sur six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans. Nouveau coup de rabot en 2024, avec des taux de défiscalisation ramenés à 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans. Pour le reste, les conditions ne changent pas. Le double plafond de prix pour le calcul de l’avantage reste fixé à 5 500 €/m² et 300 000 €. Et les investisseurs devront toujours respecter des plafonds de loyers et de revenus des locataires.

Exceptions. Certains programmes immobiliers ne sont pas concernés par la baisse du taux de l’avantage fiscal en 2023 et 2024. Il s’agit des résidences situées dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville. Elles garderont les taux de 12 %, 18 % et 21 % sur six, neuf ou douze ans. Afin de relancer ces secteurs et d’y encourager la construction, les pouvoirs publics déploient toute une série de dispositifs. Les accédants à la propriété dans le neuf bénéficient ainsi d’une TVA ramenée à 5,5 % du prix de vente, contre 20 % en régime normal (le Pinel n’est pas concerné par cette TVA réduite).

Pinel +. Autres programmes immobiliers qui garderont les taux actuels du Pinel : ceux qui intègrent « des logements précurseurs pour l’application de la réglementation environnementale et qui respectent certains critères de qualité d’usage », comme l’explique le ministère du Logement dans un communiqué du 17 mars 2022. Pour ces résidences, le dispositif prend le nom de Pinel +. Là encore, il sera calculé sur la base du double plafond de prix (5 500 €/m² sans dépasser 300 000 €). Et les investisseurs devront toujours respecter les plafonds de loyers et de revenus des locataires.

Ecolo. Pour être éligibles au Pinel +, les logements qui seront achetés en 2023 « devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la réglementation environnementale 2020 » indique le ministère délégué au Logement. En 2024, les logements devront en plus arborer un A et uniquement un A sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour ceux dont le permis a été déposé avant 2022 (ils relèvent de la Réglementation thermique RT 2012), « les critères environnementaux sont fondés sur le label Energie Plus/carbone Moins et le A sur le DPE doit être atteint. »

Surface. En Pinel+, les logements devront également respecter des surfaces minimales de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4 et de 96 m² pour un T5. Ils devront obligatoirement être prolongés par des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour les T1 et T2, 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4 et 9 m² pour les T5. Les appartements de trois pièces et plus bénéficieront de deux orientations différentes. A noter : les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021.

Conseils. Le Pinel+, on l’a dit, entrera en vigueur en 2023. En 2022, Les taux de défiscalisation restent les mêmes quelles que soient la surface et la performance thermique et environnementale du logement choisi. Les particuliers investisseurs qui se lancent cette année ne sont donc pas concernés par la nouvelle mouture du dispositif. Reste que le Pinel+ devrait faire augmenter les prix, le jalon 2025 de la RE 2020 étant très exigeant notamment en termes d’isolation, d’énergies renouvelables et de réduction de l'empreinte carbone. Bref, le Pinel de demain coûtera plus cher que celui d’aujourd’hui…

RT 2012, RE 2020 : comprendre les réglementations techniques
Les programmes neufs dont le permis de construire est déposé depuis le 1er janvier 2022 relèvent de la réglementation environnementale RE 2020. Ce texte augmente l’efficacité énergétique et réduit les émissions de gaz à effet de serre des nouveaux logements. Les logements conformes à la version 2022 de la RE 2020 sont classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique. Les exigences de la RE 2020 seront renforcées en 2025, 2028 et 2031. Le label E+/C- (Energie Plus/Carbone Moins) a été mis en place pour préparer la RE 2020. Les programmes qui l’arborent sont encadrés par l’ancienne RT 2012 mais ils offrent grosso modo un niveau de performance thermique et environnementale similaire à celui de la RE 2020 dans sa version actuelle.

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