Aider ses enfants à se loger

Charlie Cailloux
Mis à jour par & Marthe Gallois
le 2 novembre 2020
Juriste chez PAP.fr

Dans un contexte économique morose, nombreux sont les parents qui souhaitent protéger leurs enfants en les aidant à acquérir leur résidence principale. Le moyen le plus simple : la donation. Mais d'autres solutions s'offrent à vous.

Autre moyen d'aider ses enfants : leur prêter de l'argent sous forme de crédit familial.
Autre moyen d'aider ses enfants : leur prêter de l'argent sous forme de crédit familial. © nortonrsx/Getty Images

Les jeunes, eux aussi, veulent devenir propriétaires. Mais ils démarrent dans la vie active et n’ont pas toujours l’apport personnel qui faciliterait leur projet. C’est pourquoi nombre de parents souhaitent aider leurs enfants et l’État les y encourage, en particulier en facilitant la transmission anticipée du patrimoine via des donations exonérées de droits. Avec cet abaissement temporaire du coût des donations pour les immeubles neufs, et la possibilité de loger leur enfant dans leur investissement locatif, les parents sont vraiment encouragés à les aider à se loger dans le neuf ! Et si la famille ne peut donner ou acheter un logement en défiscalisation, elle peut prêter à ses enfants ou encore acheter avec eux.

Donner à ses enfants

La donation est particulièrement encouragée car elle permet de bénéficier d’une fiscalité allégée. Elle est un moyen particulièrement efficace pour aider vos enfants : vous pouvez ainsi leur donner directement un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Encore faut-il, s’agissant d’une résidence principale pour eux, qu’il leur convienne. Cela n’est pas toujours le cas : la situation géographique, la surface, l’état du logement sont autant de points qui peuvent ne pas convenir à vos enfants pour se loger. Dès lors, mieux vaut leur donner une somme d’argent qui les aide à se constituer un apport personnel. Ce dernier constitue un gros atout pour décrocher un bon crédit.

Donation simple ou donation-partage ? Si vous voulez faire une donation à tous vos enfants, vous pouvez le faire de plusieurs manières : soit vous donnez une somme d'argent à chacun d'entre eux. Dans cette hypothèse, à votre décès celui qui aura investi la somme intelligemment (dans l'immobilier par exemple) ou réalisé de bons placements sera pénalisé. En effet, la part qui lui reviendra sera déterminée en fonction de la valeur du bien donné ou du bien acquis grâce au don au moment du règlement de la succession. Pour éviter cela, vous pouvez donner la même valeur par le biais d'une donation-partage. Dans cette hypothèse, vous passerez obligatoirement chez le notaire. Cette donation aura certes un coût mais la valeur du don sera figée pour tous, au moment de la donation.

Les donations défiscalisées 

Les donations de 100 000 € sont défiscalisées : entre parents et enfants, les donations bénéficient d'un abattement fiscal. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu'à 100 000 € tous les quinze ans en toute franchise de droits, c'est-à-dire sans payer d'impôt. Autrement dit, un couple peut donc donner jusqu'à 200 000 € à chacun de ses enfants sans avoir de droits de donation à payer. L'opération peut être renouvelée tous les quinze ans.

Si la somme donnée par chacun des parents est supérieure à 100 000 € sur quinze ans, les enfants doivent payer des droits de donation sur la fraction excédentaire. Les droits de donation sont en principe supportés par le donataire (celui qui reçoit). Le donateur (celui qui donne) peut toutefois se substituer à celui-ci pour le paiement des droits, et ce sans pénalités pour les parents ou les enfants. En effet, la prise en charge, par le donateur, des frais et droits de donation ne constitue pas une donation supplémentaire et n’entraîne donc aucune perception complémentaire et distincte. Une donation d’un montant supérieur à l’abattement n’entraîne donc pas forcément de frais pour vos enfants !

Quelles formalités ?

Si la donation porte sur de l’argent ou sur des parts de société, aucune formalité n’est impérative. Il est donc possible mais non obligatoire de rédiger un acte sous seing privé ou un acte notarié. En revanche, il est fortement conseillé de déclarer spontanément le don au fisc afin de lui donner une date certaine. Il vous suffit de remplir en double exemplaire un formulaire spécial Cerfa n° 2735 (disponible auprès des impôts et sur www.impôts.gouv.fr). Ce formulaire de déclaration doit ensuite être enregistré auprès du centre des impôts du domicile du donataire. C’est le dépôt de la déclaration qui fait courir le délai de dix ans.

Si la donation porte sur un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire ; le transfert de propriété est en effet publié au service de la publicité foncière (SPF) par le notaire. Les frais sont dans ce cas un peu plus élevés puisque, outre les éventuels droits de donation applicables après abattement, vous devez vous acquitter des frais suivants :

– la taxe de publicité foncière : elle s’élève à 0,715 % et se calcule sur la valeur des droits effectivement donnés ;

– les émoluments du notaire correspondant à la rémunération du notaire. Ils ne sont pas librement déterminés mais calculés par tranches de prix selon un barème et sur le montant de la donation sans abattement ;

– les émoluments de formalités et frais divers : comptez environ 1 000 €.

A titre d'exemple, pour une donation d'un bien immobilier de 250 000 € à un de ses enfants, il faudra compter environ 3 700 € de frais dits de notaire.

31 865 € en plus en franchise de droits !

Chaque parent, mais également chaque grand-parent (ou même arrière-grand-parent !) peut donner à chacun de ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants une somme d’argent en numéraire, en une ou plusieurs fois, dans la limite de 31 865 €, sans avoir à payer de droits à condition de faire sa donation avant d’avoir quatre-vingts ans et que le bénéficiaire soit majeur.

Important : ce don familial en espèces n’entame pas les abattements dont bénéficient les autres donations tous les quinze ans ; les sommes se cumulent donc. Chaque parent peut ainsi donner la somme de 131 865 € sur une période de quinze ans. S'ajoute à cela une exonération temporaire de 100 000 euros pour les donations réalisées entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Exonération supplémentaire entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021

Entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, chaque ascendant (parent, grand-parent, etc.) peut donner à chacun de ses descendants (enfants, petit-enfants, etc.) une somme de 100 000 € en franchise de droits afin de lui permettre de construire sa résidence principale (ou de la rénover). Cet abattement s'ajoute à l'abattement décrit ci-dessus. 

L'abattement est conditionné à l'acquisition dans les trois mois qui suivent le transfert de fonds. Le descendant doit soit lancer le projet de construction de sa future résidence principale (donc qui respecte des performances énergétiques élevées), soit faire des travaux d’économies d’énergie dans son actuelle résidence principale. Il s'agit des travaux éligibles à la prime de transition énergétique (c’est-à-dire par exemple les travaux d’isolation des combles, des toitures ou l’installation d’une chaudière ou d’une pompe à chaleur performante).

Pour en savoir plus, notre article : Donation défiscalisée pour aider ses enfants à construire ou rénover leur logement.

La donation d’usufruit temporaire : une formule gagnant-gagnant !

Juridiquement parlant, la propriété d’un bien se décompose en deux entités distinctes : l’usufruit (droit d’habiter ou de louer) et la nue-propriété (droit de vendre). Démembrer la propriété revient à séparer ces deux droits : l’usufruit est détenu par l’un, la nue-propriété par l’autre. Habituellement, les parents donnent un bien à leurs enfants en se réservant l’usufruit. Mais ils peuvent aussi faire l’inverse, c’est-à-dire donner l’usufruit sur un bien déterminé pour une période limitée. En pratique, les parents font donation temporaire de l’usufruit d’un bien à un enfant. Ce dernier peut, en tant qu’usufruitier, le louer. Les revenus tirés des locations peuvent aider les enfants pour leurs études ou débuter dans la vie mais aussi constituer un apport personnel pour acheter. Au terme de la période, le donateur récupère automatiquement l’usufruit et les revenus.

Pour les personnes imposables au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière, ce montage se révèle avantageux. En effet, c’est l’usufruitier qui est imposable ; il est donc tenu de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Pour les parents, le bien sort du patrimoine taxable et donc de l’assiette de l’IFI tandis qu’il est fort improbable que l’enfant usufruitier soit imposable à l’IFI. Ce montage est notamment utile une fois que l’emprunt est entièrement remboursé et que le bien est alors taxable pour sa valeur vénale totale.

Les grands-parents peuvent-ils également aider leurs petits-enfants à acheter ?

Les grands-parents peuvent aussi faire une donation en franchise de droits à leurs petits-enfants, à hauteur de 31 865 € par petit-enfant. Ainsi chaque grand-parent peut donner 31 865 € à chacun de ses petits-enfants, et ce, tous les quinze ans. Deux grands-parents peuvent donner jusqu’à 63 730 € à chacun de leurs petits-enfants sans avoir à payer d’impôt : une aide substantielle pour monter un plan de financement !

Chaque arrière-grand-parent peut donner à chacun de ses arrière-petits-enfants 5 310 €, sans avoir à payer de droits. Ainsi, deux arrière-grands-parents peuvent donner jusqu’à 10 620 € à chacun de leurs arrière-petits-enfants sans que ceux-ci ne payent d’impôt. Cette possibilité est ouverte tous les quinze ans.

Donner à ses enfants ou à un enfant n’est pas toujours possible, ni même souhaitable car les parents doivent préserver les intérêts du couple et des autres enfants. C’est pourquoi certains préfèrent ne pas donner mais simplement prêter.

Prêter à ses enfants

Vous pouvez parfaitement prêter de l’argent à vos enfants. Ce crédit familial leur permettra, par exemple, de compléter leur apport personnel, ce qui est toujours utile pour acheter. Mais des précautions s’imposent. Il est indispensable d’établir un contrat de prêt ou une reconnaissance de dette en deux exemplaires signés et datés précisant les modalités de remboursement de ce prêt familial. Notez bien que pour être juridiquement valable, cette reconnaissance de dette doit être écrite, datée et signée de la main de l’emprunteur et la somme doit être mentionnée en chiffres et en lettres. Le prêt est logiquement soumis à intérêts. L’administration fiscale tolère toutefois l’absence d’intérêts mais cela peut être dangereux si le prêt porte sur une somme importante et que la durée de remboursement est élevée (risque de requalification en donation déguisée).

Quelles formalités  ?

Pour rédiger le contrat de prêt, le recours aux services du notaire est recommandé. En outre, tout prêt supérieur à 760 €, avec ou sans intérêts, doit être déclaré par celui qui le reçoit à l’administration fiscale sur un imprimé n° 2062 et adressé au service des impôts dont il dépend, en même temps que sa déclaration de revenus.

Attention au remboursement !

Si le prêt n’est pas remboursé, le fisc ou les autres enfants du couple peuvent le remettre en cause. Cela étant, comme vous pouvez donner tous les quinze ans à chacun l’équivalent de 100 000 €, vous pouvez donc renoncer au remboursement. Dans ce cas, n’omettez pas de faire enregistrer cette donation.

Acheter pour héberger ses enfants 

C'est une bonne solution si vos enfants ont l'intention de s'installer pour un certain temps à un endroit. De plus, désormais, il est possible de faire un investissement locatif défiscalisé et de le donner en location à ses enfants !

Dans tous les cas, avant d'investir, assurez-vous de l'état du marché si les circonstances vous amènent à devoir relouer ou vendre le logement ultérieurement. Il est d'autre part toujours conseillé de signer un bail. 

Investir en Pinel et loger ses enfants 

En investissant avec le dispositif Pinel, vous pouvez à la fois bénéficier de l'avantage fiscal tout en louant le logement à l'un de vos enfants, sans perdre le bénéfice de l'avantage fiscal ! A une condition toutefois : il doit être détaché de votre foyer fiscal. Une nouveauté bien appréciable pour aider ses enfants, car elle n'existait pas avec le dispositif précédent Duflot. Attention toutefois, les autres conditions doivent par ailleurs être remplies : vous achetez un logement neuf que vous vous engagez à louer pour six ou neuf ans, en contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt. Selon la durée d'engagement, le taux de la réduction est fixé à 12 % ou à 18 % du prix de revient de l'immeuble. A l'issue de cette période, le nouveau dispositif prévoit même une faculté pour l'investisseur de proroger l'engagement jusqu'à 12 ans et de bénéficier d'une réduction à hauteur de 21 %. Le locataire, quant à lui, doit respecter des plafonds de ressources et le loyer est plafonné. Si vous louez à votre enfant, encore faut-il, par conséquent, que ses ressources ne dépassent pas les plafonds requis.

Bref, le nouveau dispositif Pinel vous permet de remplir trois objectifs : faire baisser vos impôts, vous constituer un patrimoine immobilier et loger vos enfants dans un logement tout neuf.

Louer ou prêter un logement ?

Enfin si vous possédez un logement, vous pouvez tout simplement proposer à votre enfant de s'y installer.

Vous pouvez faire payer un loyer à votre enfant : dans ce cas, vous pouvez déduire l'ensemble des charges et travaux inhérents à votre location. Vous pouvez lui consentir un loyer avantageux mais pas complètement décorrelé du prix du marché. Dans ce cas, le fisc pourrait vous redresser.

Vous pouvez également laisser gratuitement le logement à la disposition de votre enfant. Attention toutefois : dans une telle hypothèse, en tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez absolument pas déduire de vos revenus imposables les frais et charges relatifs au logement (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.). Vous pouvez bien évidemment prévoir que l’enfant prendra à sa charge l’entretien courant et les menues réparations, voire qu’il vous remboursera les charges locatives. Enfin, veillez à ce que cette situation ne soit que temporaire ou qu’elle concerne tous vos enfants ; en effet, les autres descendants pourraient faire reconnaître cet hébergement comme étant une donation déguisée. Ces formules sont avantageuses pour l’enfant : elles lui permettent d’économiser un loyer pour se constituer un apport personnel conséquent qui l’aidera à devenir propriétaire.

Transmettre en créant une SCI

Pour organiser la transmission de son patrimoine et/ou acheter en famille, il existe une solution efficace : la Société civile immobilière (SCI). Pour sa création (notamment la rédaction des statuts), nous vous conseillons de vous faire assister par un spécialiste, tel qu’un avocat ou un notaire.

L'intérêt de la SCI

La SCI est un outil privilégié de gestion du patrimoine : elle permet tout à la fois d’associer les personnes de son choix, notamment ses enfants, de réunir des fonds pour un même projet et d’échapper aux règles contraignantes de l’indivision. Mais la SCI est également un moyen de transmission : il est en effet bien plus facile de répartir des parts sociales que de diviser un bien. On peut donc commencer à céder un logement tout en demeurant responsable de sa gestion et en le conservant dans la famille.

Quel coût pour la cession de parts ?

Les ventes de parts doivent être constatées par un acte sous signature privée, ou notariée de préférence, qui doit être enregistré (droit d’enregistrement de 5 %). Si le vendeur réalise une plus-value, celle-ci est taxée selon les règles d’imposition des plus-values immobilières. Les donations de parts sont soumises aux droits de donation et profitent donc des abattements habituels. L’intérêt principal de la SCI est de diminuer la base sur laquelle s’appliquent ces droits. En effet, l’assiette est constituée par l’actif net de la société (la valeur de l’immeuble diminuée du montant de l’emprunt). Enfin et surtout, en cédant progressivement vos parts en franchise de droits de succession, vous permettez à vos enfants de devenir pleinement propriétaires.


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