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Les garanties de construction

Le plus souvent, les maisons et les appartements neufs s'achètent sur plans, avant qu'ils ne soient bâtis. Vous allez ainsi conclure un contrat de Vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), un dispositif qui vous offre de nombreuses protections et autres garanties. Mode d'emploi.

Vous offrir un maximum de sécurité : c'est le principe de la vente sur plans, autrement nommée Vente en l'état futur d'achèvement (Véfa). Comment ça marche ? Une fois votre maison ou votre appartement choisi(e), vous signez avec le promoteur le contrat de réservation ou avant-contrat. Puis, quelques mois plus tard, vous signez le contrat définitif, cette fois-ci devant notaire. Ces deux contrats ont un contenu réglementé. Pendant la construction, vous payez de manière échelonnée et bénéficiez de la garantie d'achèvement ou de remboursement.

Une fois le logement terminé, de nouvelles protections entrent en jeu : garantie des vices apparents, de parfait achèvement, de bon fonctionnement et garantie décennale. Elles concernent les défauts de conformité et autres vices apparents apparus dans l'année qui suit la réception, les éléments dissociables du bâti et le gros œuvre. Ces protections vous sont obligatoirement dues. Elles sont notamment codifiées dans l'article 1792 du Code civil.

La garantie d'achèvement ou de remboursement

La garantie de remboursement vous permet de récupérer les fonds déjà versés en cas de résolution (annulation) de la vente pour défaut d'achèvement. En pratique, elle est rarement utilisée car les acquéreurs préfèrent voir leur logement achevé plutôt que d'être remboursés. Avec la garantie d'achèvement, le garant (banque, société d'assurances, etc.) s'engage non pas à réaliser lui-même les travaux mais à avancer ou à fournir les sommes nécessaires à l'achèvement de la construction.

Le champ d'application de la garantie. Vous devez obligatoirement bénéficier de l'une des garanties. Mais elles sont alternatives et non cumulatives. Le vendeur ne doit fournir que l'une ou l'autre. Il n'est donc pas tenu de donner les deux. Sachez toutefois que, très souvent, le contrat prévoit les deux garanties.

Le fonctionnement de la garantie. En général, le contrat stipule que la garantie d'achèvement va se substituer à la garantie de remboursement en cours de construction. Autrement dit, en début de chantier, il est souvent prévu une garantie de remboursement car son coût est minime. À ce stade, les acquéreurs sont encore peu nombreux et les versements peu importants. En cas de défaillance du promoteur, le montant des sommes à rembourser n'est donc pas très élevé. Si, au contraire, il fallait faire jouer la garantie d'achèvement à ce stade, cela constituerait un risque important pour le garant qui s'exposerait à financer une part importante des travaux.

L'étendue de la garantie. Le remboursement porte sur l'ensemble des versements relatifs au prix d'acquisition effectués par l'acquéreur. En revanche, les sommes relatives aux autres postes (frais d'acte, intérêts bancaires) ne sont pas prises en compte par la garantie de remboursement. Ces deux garanties cessent à l'achèvement de l'immeuble, c'est-à-dire dès lors que sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation, à savoir l'habitation. C'est à l'achèvement que le vendeur va réceptionner l'ouvrage avec les entreprises de bâtiment. Puis il vous convoquera pour procéder aux formalités de livraison.

La garantie des vices apparents

Dans le cadre de la vente sur plans, la réception précède toujours la livraison. La livraison est la prise de possession par le particulier de son logement. En revanche, au stade de la réception des travaux, seuls sont présents le vendeur d'immeuble (maître de l'ouvrage) et les différents entrepreneurs. Il est donc très utile de se faire remettre un exemplaire du procès-verbal de réception.

L'étendue de la garantie. La réception permet au maître de l'ouvrage de vérifier la qualité apparente du logement. Il doit exiger des réfections si les travaux ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles et/ou s'ils n'ont pas été exécutés suivant les règles de l'art. Dans ce cas, le procès-verbal de réception doit être assorti de réserves ; il indique les défauts à corriger. À compter de la signification du procès-verbal de réception, l'entrepreneur dispose d'au maximum quatre-vingt-dix jours pour procéder aux réfections et modifications. À défaut, et après une mise en demeure restée infructueuse, le maître de l'ouvrage peut faire exécuter les travaux aux frais et risques de l'entrepreneur.

Pourquoi cette garantie ? Les désordres apparents non réservés à la réception échappent à toute garantie : en effet, la réception purge l'ouvrage de ses vices apparents. Un éventuel oubli de la part du maître de l'ouvrage peut être rectifié par la mise en jeu dans le mois de la livraison, par l'acquéreur, de la garantie des vices apparents. Enfin, la réception constitue le point de départ des responsabilités et des garanties prévues par la loi. Selon l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de garantir l'ensemble des vices apparents constatés, soit au moment de la réception, soit pendant un délai d'un mois après la prise de possession (ici, la livraison).

La mise en œuvre de la garantie des vices apparents

Durant le mois qui suit la remise des clés, vous devez signaler à votre vendeur toutes les malfaçons et tous les défauts de construction qui sont décelables à l'examen attentif, même par un non-professionnel. Au-delà d'un mois, si le vice était apparent dès la livraison et qu'il n'a fait l'objet d'aucune réserve, la garantie ne pourra plus être mise en jeu.

Vice apparents : ce qui est garanti. Cette garantie couvre les vices (prise électrique défectueuse par exemple), mais pas la non-conformité (peinture de couleur différente de celle prévue par exemple). On peut considérer que durant le mois qui suit la livraison, la garantie des vices apparents fait perdre tout intérêt à la garantie de parfait achèvement, cette dernière prenant en fait le relais de la première un mois après la livraison.

La responsabilité du vendeur. Il faut signaler au vendeur, par courrier recommandé avec accusé de réception, les divers défauts et convenir avec lui d'un calendrier d'exécution des travaux de réfection. Si le vendeur ne prend pas l'engagement de réparer, vous disposez d'un an afin de saisir le tribunal de grande instance pour demander soit l'annulation de la vente, soit une diminution de prix. Si le vendeur prend l'engagement de remédier aux malfaçons mais qu'il ne s'exécute pas, vous disposez alors de dix ans pour mettre en cause sa responsabilité contractuelle.

Les garanties légales

Les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la décennale, dites garanties légales car prévues par la loi Spinetta de 1978, commencent à courir au jour de la réception des travaux, c'est-à-dire « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil).

Des garanties obligatoires. Les garanties légales sont d'ordre public et aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer, de les diminuer ou de les suspendre. Une clause restrictive insérée dans un contrat serait donc sans effet. En revanche, les parties peuvent décider de soumettre conventionnellement à la responsabilité décennale certains travaux exclus de son champ d'application.

La mise en œuvre des garanties légales

Il n'est pas nécessaire de prouver la faute et c'est là le grand avantage des garanties légales. Elles reposent en effet sur une présomption de responsabilité des constructeurs, ce qui signifie :
- que le maître de l'ouvrage peut engager leur responsabilité sans avoir à prouver leur faute. Il lui suffit seulement de prouver l'existence d'un dommage imputable aux constructeurs et répondant aux caractéristiques fixées par la loi ;
- que les constructeurs ont l'impossibilité de s'exonérer en prouvant qu'ils n'ont commis aucune faute (seuls la force majeure, le fait d'un tiers ou la faute de la victime les exonèrent).

La garantie de parfait achèvement

Définie à l'article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres (malfaçons et/ou défaut de conformité) :
- apparents qui ont donné lieu à des réserves au procès-verbal de réception, quel que soit leur degré de gravité (il peut s'agir de désordres esthétiques) ;
- révélés dans l'année de la réception à condition qu'ils aient été signalés au maître de l'ouvrage par voie de notification écrite sous peine de forclusion. En revanche, ne sont pas pris en compte les désordres résultant de l'usure normale ou de l'usage.
Les défauts de conformité peuvent être constitués par l'inachèvement du logement, le non-respect des règles de l'art, des prescriptions légales ou des documents contractuels.

La mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement

Cette garantie pèse sur l'entrepreneur concerné (et non pas sur le vendeur d'immeuble contrairement aux deux autres garanties) ; il doit réparer en nature les malfaçons et désordres. L'entrepreneur doit être averti par courrier recommandé des désordres constatés. En principe, les parties fixent ensemble un calendrier de réalisation des travaux de réfection. Si le désordre a donné lieu à des réserves à la réception par le promoteur, il appartient à ce dernier de demander immédiatement réparation à l'entrepreneur.

Que faire si les désordres ne sont pas réparés ? Si l'entrepreneur refuse d'effectuer les travaux de reprise ou s'il ne sont pas exécutés dans les délais, la loi autorise l'acquéreur à demander par voie de justice que les travaux soient exécutés par une autre entreprise aux frais de l'entreprise défaillante. L'acquéreur doit saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) en référé pour obtenir l'autorisation de procéder ainsi. Si les dommages réservés ne sont pas réparés, la défaillance du constructeur ou de l'entrepreneur est constatée. Dans ce cas, le garant met en demeure le constructeur d'exécuter les travaux ou désigne un autre professionnel pour effectuer les travaux de reprise. Mais, d'une manière générale, on constate que pour les dommages réservés, rares sont les acquéreurs qui ne sont pas satisfaits. En effet, lorsque la réception est faite avec réserves pour non-conformité avec les prévisions du contrat, l'acquéreur consigne le solde du prix (5 %). Cette somme n'est débloquée qu'une fois les travaux effectués (article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).

La garantie de bon fonctionnement

Elle couvre tous les vices qui apparaissent sur les éléments d'équipement qui ne forment pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert et qui sont donc dissociables et démontables de la construction. Sont considérés comme dissociables de la construction les éléments d'équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement s'effectuent sans détériorer leur support. C'est le cas notamment des revêtements de peinture, d'un faux plafond, etc. Cette garantie pèse sur les constructeurs et s'applique pendant deux ans à compter de la réception.

La mise en œuvre de la garantie de bon fonctionnement

L'acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d'immeuble à construire. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l'application de la garantie biennale de bon fonctionnement. Si le constructeur ne s'exécute pas, l'acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires. À noter : le vendeur ne peut refuser de faire jouer la garantie au motif que seul le fabricant est responsable. En revanche, il pourra postérieurement se retourner contre lui.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre tous les dommages d'une certaine gravité. Il s'agit des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage (dommage affectant une cheminée extérieure par exemple) ; qui affectent l'ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou d'équipement le rendant impropre à sa destination (défaut d'étanchéité par exemple) ; qui affectent la solidité d'un élément d'équipement indissociable de la construction (carrelages à refaire par exemple).
Comme son nom l'indique, la garantie décennale dure dix ans à compter de la date de la réception de l'ouvrage et non de la livraison.

La mise en œuvre la garantie décennale

Le législateur a voulu protéger l'acquéreur en lui évitant d'engager une procédure pour que les responsabilités soient déterminées. Pour ce faire, il a institué une assurance dommages- ouvrage qui doit être souscrite obligatoirement par tout maître d'ouvrage (il convient de demander à son vendeur une attestation d'assurance lors de la signature chez le notaire) et une assurance responsabilité professionnelle obligatoire pour tous les intervenants à l'acte de construction (constructeur, architecte, vendeur, entrepreneur). Cette double assurance permet à la victime d'être rapidement indemnisée par son assureur, à charge pour ce dernier de se retourner contre le ou les responsables du désordre. Il suffit à l'acheteur d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à son assureur en l'informant des désordres. Bref, la mise en œuvre de la garantie décennale est simple et rapide.

Un promoteur peut-il refuser de faire jouer les garanties ? Oui, mais uniquement si les vices étaient apparents à la livraison et n'ont pas été signalés. En effet, la livraison sans réserve exonère le vendeur de toute responsabilité ou garantie pour les vices et défauts de conformité qui étaient apparents à la livraison. Toutefois, il faut savoir que les vices ou défauts de conformité sont toujours présumés cachés à la réception. Le vendeur devra donc prouver que le vice était apparent pour l'acquéreur au jour de la livraison pour refuser de faire jouer la garantie. De même, si les désordres sont signalés hors des délais prévus par la loi, les garanties ne pourront plus être invoquées.

Que se passe-t-il si les vices ne sont pas déclarés dans le délai des garanties ? Une fois le délai des garanties expiré, les vendeurs et entrepreneurs sont déchargés de toute responsabilité. L'acheteur qui, par négligence, n'a pas signalé les vices ou désordres est privé de tout recours automatique. Au-delà de dix ans, seule la mise en jeu de la responsabilité civile contractuelle de droit commun du constructeur reste possible (entre dix et trente ans selon les situations).

La responsabilité contractuelle du vendeur

Une fois le délai des garanties expiré, les vendeurs et entrepreneurs sont déchargés de toute responsabilité. L'acheteur qui, par négligence, n'a pas signalé les vices ou désordres est privé de tout recours automatique. Toutefois, pendant dix ans, la mise en jeu de la responsabilité civile contractuelle du constructeur reste possible. C'est notamment le cas lorsque des vices intermédiaires, des erreurs de l'architecte ou des dommages qui résultent de la faute du constructeur apparaissent.

Les conditions d'engagement de la responsabilité contractuelle. Il y a d'abord la durée. L'action en responsabilité contractuelle se prescrit par dix ans à compter de la réception. Elle peut aussi être mise en oeuvre avant la réception, par exemple lorsqu'un constructeur ne respecte pas les délais d'exécution prévus au contrat. En second lieu, dans le cadre de la responsabilité contractuelle, l'acquéreur va devoir prouver la faute du constructeur. Rappelons que les garanties légales jouent sans qu'il soit besoin d'apporter la preuve d'une quelconque faute.

Un défaut de conformité. Ce défaut n'est pas techniquement un désordre mais une différence par rapport à ce qui était prévu au contrat. Il n'est pris en charge ni par la garantie de bon fonctionnement ni par la garantie décennale. Mais il relève de la garantie de parfait achèvement à condition d'avoir été mentionné au procès-verbal de réception ou signalé au constructeur dans l'année de la réception. Si tel n'a pas été le cas, l'acquéreur devra engager la responsabilité contractuelle du constructeur et apporter la preuve du défaut. Ce recours est ouvert pendant dix ans à compter de la découverte du défaut.

Un défaut de conformité apparent lors de la réception. Face à un défaut de conformité, la responsabilité contractuelle ne peut être engagée que si le défaut était apparent à la réception (cas le plus fréquent) et n'a pas été signalé par le maître de l'ouvrage, l'acquéreur est privé de tout recours. En effet, la réception purge les vices apparents. Ainsi, constituent des défauts de conformité apparents : la présence d'un chauffage individuel à la place d'un chauffage collectif, l'absence de hotte prévue dans la cuisine... En revanche, si le défaut est caché et se révèle dans les dix ans, la responsabilité contractuelle peut être mise en jeu.

Un dommage intermédiaire. Le dommage intermédiaire est une malfaçon apparue après la réception de l'ouvrage qui ne porte atteinte ni à la solidité de l'ouvrage, ni à sa destination. Les conditions des responsabilités décennales ou de bon fonctionnement ne sont donc pas remplies (noircissement prématuré des façades, microfissurations d'un mur rendant l'ouvrage seulement inesthétique par exemple). Comme pour les défauts de conformité, si les dommages sont découverts dans l'année de la réception ou ont fait l'objet de réserves, ils peuvent être pris en charge au titre de la garantie de parfait achèvement. S'il n'en a pas été ainsi, seul un recours contractuel est alors envisageable.

Publié par
© immoneuf.com - 10 août 2018

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