En achetant dans le cadre de la Vente en état futur d'achèvement (Véfa), vous allez payer progressivement votre logement en fonction de l'avancement du chantier. Le prêt immobilier sera débloqué progressivement selon un calendrier établi à l'avance. En tout état de cause, vous devez avoir payé, au maximum :
- 35 % du prix total du logement lorsque les fondations sont terminées
- 70 % lorsque la mise hors d'eau (pose de la toiture) est effective
- 95 % lorsque les travaux sont terminés.
- Vous payez les 5 % restants lors de la livraison (vous pouvez consigner tout ou partie de cette somme en cas de défaut de conformité par rapport à ce qui était prévu, au départ, dans le contrat).
Intérêts intercalaires : définition. A partir du premier versement et jusqu’à la livraison de votre logement, vous payerez des intérêts sur la somme libérée. Ces frais sont appelés intérêts intercalaires. Ils correspondent à la rémunération de l’argent prêté par votre banque. Ils sont calculés en fonction du taux de crédit obtenu. Vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu'au moment d'emménager.
Un calendrier prévisionnel des travaux est fourni par le promoteur. Lorsque les délais de construction ne sont pas respectés, à l'exception des cas d’intempéries (pluie ou gel) ou de la défaillance d’une entreprise, le promoteur doit verser à l’acheteur des pénalités de retard. Tout est consigné dans le contrat de Véfa (vente en état futur d'achèvement). Lorsque leur responsabilité est engagée, les promoteurs sont généralement conciliants et acceptent de prendre à leur charge les intérêts intercalaires.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants des fonds débloqués, en fonction du taux de votre prêt. Ils viennent s'ajouter au coût initial de votre crédit immobilier. Pour calculer le montant des intérêts intercalaires, il suffit d'appliquer le taux du prêt au montant total des déblocages de fonds, en tenant compte de la durée écoulée entre deux versements (c’est-à-dire entre deux étapes de travaux). Une fois l'ensemble du crédit débloqué, vous n'aurez plus à payer d'intérêts intercalaires, mais seulement le remboursement du crédit et des intérêts classiques.
Exemple : Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,67 %, les mensualités s'élèvent à 1 040,81 € avec une assurance de 60 €. Pour la réservation, la banque réalise un premier versement correspondant à 5 % du prêt, soit 10 000 €.
- Les fondations sont terminées. La banque effectue le deuxième versement de 60 000 € (30 % de 200 000 €). A partir de ce versement, vous êtes redevable, chaque mois, des intérêts suivants : 60 000 x 1,67 % / 12 = 83,5 €.
- La toiture est posée. Un montant de 70 000 € (35 % de 200 000 €) est exigible par le promoteur. La banque effectue le troisième versement. A partir de ce moment, vos mensualités seront les suivantes : (60 000 € + 70 000 €) x 1,67 % / 12 = 181 €.
- Les travaux sont achevés. Un quatrième versement d’un montant de 50 000 € (25 % de 200 000 €) est effectué par la banque. Vos mensualités augmentent et leur montant est de (60 000 € + 70 000 € + 50 000 €) x 1,67 % / 12 = 250 €.
- L'appartement est livré. Le prêt est intégralement libéré (soit les 5 % restants, 10 000 €). Le prêt définitif démarre et la prochaine mensualité comprendra à la fois les intérêts et l’amortissement d’une partie du capital. Cette mensualité se montera à 1 040,81 €.
A quoi servent les intérêts intercalaires ?
La construction d'un immeuble ou d'une maison Véfa dure en général de douze à dix-huit mois. Pour ne pas cumuler loyer et crédit immobilier, le financement est échelonné pendant toute la durée des travaux. Même si ces intérêts imposent un effort financier pendant quelques mois, ils restent bien inférieurs à la mensualité du crédit. S'ils augmentent sensiblement le coût final du prêt immobilier, ils permettent de pouvoir rester locataire durant tout la phase de construction. En débloquant progressivement les sommes nécessaires pour le financement des travaux, vous vous évitez de cumuler le coût d'un loyer en cours et des mensualités pleines. Dès le dernier déblocage de votre prêt, vous ne payerez plus ces frais intercalaires et vous commencerez le remboursement normal de votre crédit immobilier selon l'échéancier prévu.
Le report des intérêts intercalaires
Si votre budget mensuel est trop serré pour payer à la fois des intérêts intercalaires et un loyer, vous pouvez envisager un différé total (intérêts + amortissement du capital) et intégrer les sommes dues au capital à rembourser in fine. Cet aménagement n'est pas gratuit. Les intérêts de l'emprunt s'ajouteront mécaniquement aux intérêts intercalaires. Durant toute la durée du chantier, vous ne rembourserez rien, vous n'aurez que votre loyer à payer. Sachez que le coût total de l’emprunt s’en trouvera alourdi, car les intérêts intercalaires s’ajouteront au montant du prêt pour le calcul des futures mensualités.
Certaines banques peuvent facturer ce qu’elles appellent une commission d’engagement sur les sommes restant à débloquer. Cette surfacturation a un coût qui peut s'ajouter aux intérêts intercalaires. Avant de signer le contrat de prêt immobilier, veillez à ce qu’aucune commission d’engagement ne soit appliquée !
