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10 idées reçues sur le crédit immobilier

Emprunter quand on est jeune, ou vieux, sans apport, et célibataire… Impossible ? Halte aux idées reçues ! Les mensualités peuvent être modifiées, l'assurance renégociée, et l’achat en SCI profitable à beaucoup.

Plus de 90 % des Français qui achètent un bien immobilier empruntent pour financer leur acquisition. Bien renseignés, les futurs propriétaires n’en restent pas moins, parfois, accrochés à de fausses idées. Alors tordons le cou aux idées reçues. Oui, on peut emprunter lorsqu’on est jeune ou qu’on a plus de 60 ans. Et non, le montage en SCI n’est pas réservé aux plus aisés et les taux ne vont pas remonter dans l’immédiat. Petit tour d’horizon du crédit immobilier en dix points.

Idée reçue n° 1 : les jeunes ont du mal à emprunter

Premier job décroché. Grand amour déniché. Il ne reste plus qu’à acheter. Pourtant, les jeunes ne semblent pas pressés d’acquérir un bien immobilier. On pourrait se laisser aller à penser que c’est parce qu’ils ne peuvent pas. A tort. C’est avant tout parce qu’ils ne veulent pas. En effet, les banques, elles, font les yeux doux aux jeunes en leur accordant des conditions particulièrement avantageuses. Surtout si vous êtes ce qu’on appelle un profil « évolutif » (voir l’idée reçue n°6).

L’avis du spécialiste. Pour Sandrine Allonier, responsable des Relations Banques chez VousFinancer.com, le problème est surtout conjoncturel. « Aujourd’hui, les jeunes se montrent frileux lorsqu’il s’agit d’acheter un logement en s’engageant sur vingt ans, alors qu’ils peinent à décrocher un CDI. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en 2011, les primo-accédants représentaient 55 % de nos clients. Aujourd’hui, ils ne sont plus que 33 % ! Pourtant, du côté des banques, les indicateurs sont bons. Les taux d’intérêt restent historiquement bas, ce qui a restauré leur capacité d’emprunt. Enfin, il faut savoir que certains établissements ont mis en place des offres dédiées aux jeunes. Il peut s’agir d’une décote de 0,30 % sur le taux, de l’attribution d’un PTZ (15.000 € à taux 0 % pour 100.000 € empruntés) ou encore d’un accès facilité au crédit sans apport et/ou sur une longue durée (25 ou 30 ans). Chez nous, 20 % des dossiers n’ont pas d’apport. Et 40 % ont moins de 10.000 €. »

Le +. Si vous êtes jeune, n’hésitez pas à faire le tour des banques car vous pouvez vous voir refuser votre crédit dans un établissement et être un client de choix dans un autre.

Idée reçue n° 2 : les taux sont les mêmes partout en France

Les régions françaises ne sont pas égales devant le crédit immobilier. Les taux d’intérêt fluctuent d’un secteur à l’autre, d'une caisse régionale à l'autre. Concurrence et politique commerciale expliquent ces variations, qui restent néanmoins de faible ampleur. Ne désespérez donc pas d’habiter à Lille plutôt que dans le Sud-Ouest où les taux sont plus faibles. Localement, vous pourriez être surpris.

L’avis du spécialiste. Pour Ulrich Maurel, président fondateur d'Immoprêt, il y a deux raisons qui expliquent que les taux ne soient pas les mêmes partout en France. « Les taux d’intérêt sont nationaux, régionaux, départementaux et locaux. Ils varient car ils dépendent des objectifs de la banque et de l’environnement. Un établissement a des objectifs commerciaux à réaliser. S’il les a atteints, il ne fera pas forcément d’efforts supplémentaires. A l’inverse, une nouvelle agence qui ouvre ses portes va proposer des taux bas afin d’attirer la clientèle. Dans les régions où les courtiers sont fortement implantés, il y a beaucoup de concurrence, et donc par ricochet des taux plus bas. Quant à savoir s’il faut parcourir la France pour décrocher le meilleur taux… Pas forcément. D’autant que les banques n’aiment pas faire du “hors région” et que les différences restent très faibles. En revanche, il peut être intéressant de faire 25 km pour trouver un établissement qui a plus de liberté. »

Le +. Un établissement qui n’a pas bouclé ses objectifs commerciaux va se montrer plus généreux en fin d’année afin de rattraper son retard. Si vous devez acheter à cette période-là, n’hésitez pas à frapper aux portes et comparez.

Idée reçue n° 3 : les taux d’intérêt vont remonter

L’année dernière, on pensait avoir atteint les taux les plus bas. Et non ! En décidant de baisser son taux directeur, la BCE (Banque centrale européenne) a encore une fois créé la surprise et incité les banques à consentir à de nouveaux efforts, notamment en matière de crédit. Avec un taux moyen autour de 2% sur vingt ans, les prêts immobiliers sont particulièrement attractifs. Mais cette situation idéale va-t-elle perdurer ?

L’avis du spécialiste. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, les taux sont au plus bas, mais cela ne devrait pas durer. « On constate encore une baisse des taux d’intérêt à la suite de la décision de la BCE, Banque centrale européenne, d’abaisser son taux directeur afin d’éviter la déflation. Elle a également décidé de ne plus rémunérer l’épargne des banques, et même de leur imposer un taux d’intérêt, afin que les établissements bancaires ouvrent les vannes du crédit et remettent de l’argent en circulation. Il s’agit de mesures de relance. Et dès lors que le marché repart, les taux d’intérêt remontent. C’est donc ce qui devrait se passer d’ici quelques mois. Si on regarde chez nos voisins américains, on constate que la Fed (La Réserve fédérale) commence déjà à sortir de son rôle interventionniste car elle considère que le marché doit reprendre ses droits. En Europe, ce n’est pas encore le cas, mais on peut percevoir les prémisses du changement. Quoi qu’il en soit, la hausse des taux d’intérêt ne devrait pas intervenir avant la fin de l’année. »

Le +. Jamais les conditions n’ont été aussi bonnes qu’aujourd’hui pour emprunter. Longtemps exclus de l'accession à la propriété, les primo-accédants retrouvent le sourire avec le Prêt à taux zéro modifié et des taux d'intérêt très bas.

Les banques proposent des conditions avantageuses aux jeunes.

Idée reçue n° 4 : le crédit immobilier n’est pas souple

On dit qu’acquérir sa résidence principale est l’achat de toute une vie. Plus de 90 % des Français ont recourt à un emprunt pour financer leur projet. Un engagement à long terme qui semble figé. Pourtant, le crédit immobilier n’est pas si rigide que ça. Durée et mensualités peuvent évoluer en fonction de votre situation. A condition d’anticiper.

L’avis du spécialiste. Pour Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, le crédit à taux fixe est, contrairement à son nom, relativement souple. « Dans neuf contrats sur dix, la modularité des mensualités est prévue. Dans les faits, cela laisse la possibilité aux acquéreurs de rembourser moins chaque mois lorsqu’ils ont un problème comme une dépense imprévue ou une période de chômage. Dans ces cas-là, les mensualités sont diminuées pour qu’ils puissent continuer à vivre. Il faut toutefois faire attention à votre contrat de prêt car cette modularité n’est pas toujours gratuite. En règle générale, on peut baisser sa mensualité durant une période de deux ans. Mécaniquement, diminuer son remboursement allonge la durée de son prêt. Inversement, on peut moduler son crédit immobilier à la hausse. En ce moment, ce n’est pas forcément intéressant au regard des taux d’intérêt historiquement bas. Mais cela reste une possibilité lorsqu’on a, par exemple, une augmentation de salaire et que l’on veut rembourser plus vite. La modularité est également intéressante lorsqu’on achète vers 50/55 ans. La retraite approchant, on peut dès le départ opter pour un crédit à paliers, c’est-à-dire rembourser au maximum sur une première période donnée (celle qui correspond à la période d’activité effective) et choisir des mensualités plus faibles sur une deuxième période coïncidant avec la diminution de ses revenus liée à la retraite. »

Le +. N’attendez pas de ne plus pouvoir payer vos traites pour réfléchir à une solution. En cas de souci financier, jouez carte sur table avec votre banquier, et ajustez vos mensualités en amont.

Idée reçue n° 5 : on ne peut pas emprunter après 60 ans

Vu le contexte économique actuel, les Français espèrent être propriétaires de leur logement lorsqu’ils arrivent à l’âge de la retraite et surtout avoir fini de rembourser leur crédit immobilier. Ils n’envisagent pas forcément de se lancer dans une nouvelle acquisition. Et surtout, peu de retraités pensent pouvoir contracter un nouvel emprunt. Et pourtant…

L’avis du spécialiste. Pour Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, emprunter après 60 ans peut même être très facile. « Contrairement à ce que les gens peuvent penser, les plus de soixante ans représentent une clientèle privilégiée pour les banques, car ils disposent de bons revenus et ont souvent une épargne importante. Dans ces conditions, ils peuvent même décrocher de très bons taux. Le seul vrai bémol concerne les assurances. Elles coûteront forcément plus cher que pour des acquéreurs dans la trentaine. Et encore. Par exemple, une personne de 60 ans, non-fumeuse, sans problème de santé particulier et avec un IMC (Indice de masse corporelle) normal obtient une assurance entre 0,45 et 0,50 %. Un taux qui monte à 0,70 % pour une personne ayant du cholestérol et étant en surpoids. Aujourd’hui, il y a de plus en plus de seniors qui empruntent afin de financer un investissement locatif, généralement sur des périodes courtes. Même si aujourd’hui, on peut souscrire un crédit jusqu’à 90 ans (âge du terme du prêt). Alors oui, on peut emprunter après 60 ans ! Et plutôt deux fois qu’une. »

Le +. Pensez à la délégation d’assurance afin d’obtenir des tarifs compétitifs. En effet, par défaut votre banque vous propose un contrat d'assurance groupe, c'est-à-dire une offre à tarif unique. Passé un certain âge, mieux vaut opter pour un contrat individuel, adapté à votre profil.

Il est parfois plus facile qu'on ne le pense d'emprunter après soixante ans.

Idée reçue n° 6 : on ne peut pas emprunter sans apport

Se lancer dans une acquisition immobilière n’est pas forcément aisé lorsqu’on a déjà du mal à joindre les deux bouts. On répète qu’il faut un apport personnel conséquent pour décrocher son crédit. Mais comment faire quand on n’a pas l’ombre d’un début d’épargne ? Bonne nouvelle si vous êtes dans ce cas-là, il est tout à fait possible d’emprunter à 110 %. Sous certaines conditions.

L’avis du spécialiste. Pour Ulrich Maurel, président fondateur d'Immoprêt, emprunter sans apport est avant tout une question de profil. « Les banques s’adaptent aux spécificités locales. Si le marché l’exige, elles prêtent à 110%. Mais pas forcément à tout le monde. Tout dépend, en réalité, du profil de l’acquéreur. Les établissements tiennent compte de trois critères : l’évolutivité du profil, la capacité d’épargne et le saut de charges. Concrètement, un jeune ingénieur dont les revenus sont voués à augmenter dans les années à venir et qui souhaite passer de la location à la propriété, c’est un profil évolutif intéressant, et il peut décrocher son crédit sans apport. Le même profil qui vit encore chez ses parents et qui n’a pas réussi à mettre un sous de côté, c’est non. Car non seulement, sa capacité d’épargne est nulle, mais comment fera-t-il pour faire face à ses mensualités alors qu’aujourd’hui il peine déjà à boucler ses fins de mois ? C'est ce qu'on appelle le saut de charges. Un acquéreur dans la quarantaine qui n’a pas d’apport personnel, sauf exception, peinera également à obtenir un prêt à 110%. Ce type de solution est généralement réservé aux primo-accédants et aux jeunes. A noter également que, depuis un an et demi, les banques sont plus frileuses à financer à 110% un achat dans le neuf que dans l’ancien en raison du risque. »

Le +. Pour faciliter votre demande de prêt à 110 %, pensez à la garantie revente qui permet de couvrir une perte allant jusqu’à 20 % du prix du bien en cas de revente prématurée (mutation, divorce, décès…). De quoi inciter la banque à vous dire oui. Et ce, pour un coût faible : entre 400 et 600 €.

Idée reçue n° 7 : les primo-accédants ne peuvent pas acheter

Le prêt à taux 0%, appelé aussi PTZ, est un financement aidé par l'Etat sur lequel, comme son nom l’indique, il n’y a pas d’intérêts à payer. Soumis à conditions, il est aujourd’hui réservé aux ménages qui achètent dans le neuf pour la première fois. Récemment modifié, il permet de financer jusqu'à 40% de l'acquisition !

L’avis du spécialiste. Pour Marthe Gallois, juriste chez PAP, le prêt à taux zéro est la seule aide de l’Etat pour devenir propriétaire aujourd’hui. « Le PTZ est principalement réservé aux logements neufs et s'adresse aux primo-accédants, à ceux qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois. Il ne peut jamais financer totalement l'acquisition, mais vient en complément d'un ou plusieurs autres crédits immobiliers. En revanche, le PTZ est constitutif d'apport personnel, ce qui est un vrai coup de pouce. Il peut aller jusqu’à 138.000 € à taux zéro pour une famille de cinq personnes en zone A. Un bel apport ! Aujourd’hui, le PTZ est soumis à des conditions de ressources, mais il concerne une très grande majorité de Français. »

Le +. Concrètement, un célibataire primo-accédant souhaitant acheter un logement neuf pourra prétendre à un montant maximum de 160.000 €.

Si vous achetez pour la première fois, pensez au prêt à taux 0 %.

Idée reçue n° 8 : on ne peut pas renégocier son assurance emprunteur

Depuis la loi Consommation, dite loi Hamon, l'emprunteur peut  changer de contrat d’Assurance décès invalidité dans un délai d’un an à compter de la signature de son contrat  crédit immobilier pour sortir du contrat  groupe et souscrire une délégation d'assurance.

L’avis du spécialiste. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, la loi Hamon offre deux avantages pour l’acquéreur : des économies et une assurance plus adaptée. « La loi Hamon permet aux emprunteurs de renégocier leur contrat d’assurance emprunteur pendant un an à compter de la signature de leur crédit immobilier. C’est une évolution très importante. Pour bien comprendre, il faut revenir un peu en arrière. En principe, l’assurance, lorsque l’on souscrit un crédit immobilier, n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Dans les faits, les banques en ont fait une condition préalable à l’obtention du prêt. Et pendant très longtemps, elles ont fourni cette assurance en même temps que le crédit. Il y a d’abord eu la loi Lagarde qui a réaffirmé l’interdiction pour la banque de refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce dernier présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe proposé. Mais cela n’a pas changé grand-chose, car la loi n’a pas défini de critères stricts. C’est donc ce que doit faire la loi Hamon : cadrer la loi dans un modèle pour que les acquéreurs soient réellement en mesure de changer d’assurance. Dans les faits, vous signerez probablement le contrat de groupe proposé par votre banque, mais vous aurez un an pour en changer, sans frais et sans pénalités. Opter pour un contrat individuel peut être source d’économies. Par exemple, un jeune couple sans problème de santé peut facilement prétendre à un taux de 0,15% ! Au lieu de 0,40% en contrat de groupe. »

Le +. Le contrat d’assurance individuel présente un autre avantage : il est personnalisé, adapté à l’acquéreur qui emprunte. Par exemple, si vous pratiquez un sport dangereux, il est important que vous soyez assuré pour ce risque spécifique.

Idée reçue n° 9 : les couples et les célibataires sont égaux devant le crédit

La vie est-elle plus simple à deux ? Financièrement, oui ! Une réalité qui se vérifie en matière de crédit immobilier. En effet, les banques sont plus exigeantes avec un célibataire qui souhaite emprunter pour financer son acquisition qu’avec un couple. Les établissements calculent en terme de « risque ». Et à deux, il y a toujours plus de chance que les conjoints ne soit pas défaillants en même temps. Le risque est donc minimisé.

L’avis du spécialiste. Pour Sandrine Allonier, responsable des Relations Banques chez VousFinancer.com, le constat est sans appel. « Quand on achète en couple, les charges inhérentes au logement sont supportées à deux. Il y a également peu de chance pour que les conjoints connaissent une période de chômage en même temps. Le risque est donc moins important pour un couple d’acheteurs que pour un célibataire. C’est pourquoi la banque se montre plus exigeante avec un emprunteur unique. Elle va par exemple réclamer un minimum de 30.000 € de revenus pour un célibataire, contre 45.000 € pour un couple. De même, le reste à vivre sera de 800 € à deux et de 700 € pour une personne seule. Les Français achètent majoritairement en couple, mais ne sont pas forcément mariés. Etre deux, c’est deux fois plus de revenus, plus d’apport et une plus grande capacité d’emprunt afin de faire face aux prix de l’immobilier. »

Le +. Si vous comptez acquérir un bien seul, la banque sera plus regardante sur votre ancienneté professionnelle, et votre dossier aura plus de chance de passer si vous avez de l’apport personnel.

Il est plus facile d'acheter à deux.

Idée reçue n° 10 : emprunter via une SCI n’est intéressant que pour les plus riches

Il n’est pas nécessaire de posséder le tout-Paris pour se lancer dans la SCI, la Société civile immobilière. Cette solution peut être envisagée dès lors que vous cherchez à transmettre votre patrimoine en douceur et à moindres frais. La SCI familiale présente de nombreux avantages, pourtant, elle reste encore méconnue de certains acquéreurs.

L’avis du spécialiste. Pour Marthe Gallois, juriste chez PAP, la SCI offre simplicité et souplesse. « Il suffit de deux personnes pour monter une SCI et de voir un avocat ou un notaire afin de rédiger les statuts de la société. C’est ensuite cette dernière qui va acheter le bien immobilier, et non plus un individu. Il n’existe aucune restriction concernant les associés, des parents peuvent donc monter une SCI avec leurs enfants. L’intérêt est qu’on ne parle plus d’un bien immobilier indivisible, mais de parts dans la société. Les parents peuvent donc céder petit à petit leurs parts à leurs enfants et ainsi transmettre leur patrimoine en douceur. Et à moindres frais. Aujourd’hui, les donations sont exonérées de droits de succession jusqu’à 100.000 € par parent, et par enfant, tous les quinze ans. La transmission du patrimoine est donc simplifiée grâce à la SCI. En revanche, ce type de montage n’ouvre pas droit aux prêts aidés, notamment le PTZ. »

Le +. Le mieux est de consulter un notaire bien en amont de son projet immobilier afin d’obtenir un conseil adapté à sa situation personnelle.

Publié par
© immoneuf.com - 10 juin 2016

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