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Crédit immobilier : l'apport personnel en cinq questions

L'apport personnel est essentiel pour décrocher votre prêt immobilier : il rassure votre banquier, il améliore votre profil d'emprunteur, renforce votre pouvoir d'achat immobilier et vous permet de décrocher un bon taux d'intérêt. Reste à savoir comment le constituer et l'optimiser.

L'apport personnel est essentiel pour décrocher votre prêt immobilier. Cette somme que vous placez dans votre projet rassure votre banquier sur votre capacité à mettre de l'argent de côté, donc à rembourser votre crédit. Et puis, votre apport améliore votre profil : avec lui, vous empruntez moins et/ou sur une durée plus courte, ce qui vous permet d'obtenir un bon taux d'intérêt. A l'inverse, si vous n'avez pas d'apport, l'obtention de votre prêt sera plus difficile. Et il faut soigner la présentation de votre dossier.

Votre premier objectif d'emprunteur : garnir votre bas de laine pour injecter ensuite son contenu dans votre plan de financement. Vous pouvez utiliser vos économies et/ou vos placements, recourir à la solidarité familiale via une donation ou un emprunt, débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Notez également que certains financements aidés comme le PTZ ou les prêts issus de l'épargne-logement sont constitutifs d'apport personnel. Évidemment, si vous revendez un bien pour acheter dans le neuf, le problème de l'apport ne se pose plus.

Les autres critères des banques

L'apport est capital. Mais il ne fait pas tout. Les banques préfèrent les situations professionnelles stables. Pour elles, seul un Contrat à durée indéterminée compte. D'ailleurs, elles ne calculent le taux d'endettement que sur le CDI. Votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets de charges. Vos comptes bancaires doivent être bien tenus : tout découvert sur vos trois derniers relevés conduira à un refus de crédit. Le reste à vivre (l'argent qu'il vous reste après avoir payé votre échéance de prêt) doit être suffisamment important. Et le saut de charges (la différence entre le loyer et les mensualités du crédit) doit être raisonnable.

Et pour les investisseurs ?
Dans la plupart des cas, les investissements locatifs dans le neuf se financent par un prêt immobilier. Recourir à l'emprunt est même très efficace sur le plan fiscal. Les intérêts sont déductibles des loyers, ce qui fait baisser la base imposable de l'investisseur, donc ses impôts. Dans cette logique, on pourrait imaginer qu'il vaut mieux financer les investissements locatifs à 100 % par le crédit. En réalité, les banques accepteront rarement de consentir un prêt qui couvre l'intégralité de la valeur du bien. Cela dit, placer 10 ou 20 % d'apport vous permet quand même de déduire beaucoup d'intérêts. Et la mensualité sera plus basse : elle sera donc davantage couverte par le loyer, ce qui minorera l'effort d'épargne (somme versée par l'investisseur chaque mois dans l'opération, sachant que la mensualité est le plus souvent supérieure au loyer).

L'apport est-il indispensable ?

Les courtiers en prêts immobiliers, qui connaissent les pratiques bancaires sur le bout des doigts, sont formels : l'apport personnel reste l'un des critères les plus importants pour décrocher un prêt immobilier. Même les emprunteurs qui disposent de bons revenus peuvent se voir fermer les portes du crédit s'ils n'ont pas d'apport.

Le bon profil

Lorsqu'elle prête, la banque cherche à minimiser les risques. Or votre apport lui montre que vous avez un profil d'emprunteur fiable et rassurant. Il lui prouve que vous savez faire des économies. En d'autres termes, si vous ne dépensez pas la totalité de vos revenus, c'est que vous êtes capable de rembourser votre crédit. A l'inverse, si vous n'avez pas su épargner malgré des ressources confortables, la banque doutera de votre capacité de remboursement.

 Objectif sécurité

La notion de risque est très importante pour saisir les tenants et aboutissants de l'apport personnel. Si vous êtes obligé de revendre pour cause de force majeure (perte d'emploi, divorce, etc.), vous devrez consentir une baisse du prix pour céder le bien rapidement. Si vous avez emprunté sans apport, vous risquez de devoir à la banque plus d'argent que vous ne lui en avez emprunté. La présence d'apport minimise ce risque puisque dans ce cas, le crédit ne couvre pas la totalité de votre dette immobilière. Vous pourrez donc revendre sans mettre vos finances en danger.

Comment constituer votre apport ?

Un achat immobilier, ça se prépare. Notamment en terme d'apport personnel. Votre objectif, si vous êtes jeune, c'est d'épargner dès le premier salaire. Même avec un petit boulot, l'ouverture d'un Plan épargne logement ou un Compte épargne logement est un bon début. Il suffit de verser 45 € par mois pour ouvrir ce type de placement. Vous ne le regretterez pas : ce placement rapporte un peu d'argent (2,50 % pour un Pel, 0,75 % pour un Cel) et il permet de bâtir un apport ce qui facilitera l'obtention du prêt.

Pensez à la solidarité familiale

De nombreux parents aident leurs enfants en leur consentant une donation. Un acte facilité par une fiscalité favorable. En effet, chaque parent peut donner à ses enfants, tous les quinze ans, jusqu'à 100.000 € sans payer de droits. Vous pouvez aussi conclure un prêt familial. Vous pouvez le conclure sous seing privé, sans acte notarié, une démarche simple et économique. Mais le mieux est de passer par un notaire pour sécuriser la procédure vis-à-vis des ayants droit. Attention : un prêt familial doit être remboursé. Dans le cas contraire, il risque d'être requalifié en donation déguisée par le fisc.

Participation et épargne logement

D'autres solutions vous permettent de bâtir votre apport personnel. Si vous faites partie d'une société de plus de cinquante salariés, vous bénéficiez d'une participation aux résultats de l'entreprise. Vous avez la possibilité de demander son déblocage anticipé si vous achetez. Notez également que de nombreux financements aidés sont dits constitutifs d'apport personnel. C'est notamment le cas du PTZ, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur première résidence principale dans le neuf. Les prêts issus de l'épargne logement, certaines aides des collectivités locales sont logés à la même enseigne. 

L'avis du spécialiste
« Les candidats à l'achat immobilier sont très bien informés et ne se lancent pas à l'improviste », indique Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Dans la plupart des cas, ils disposent d'un apport personnel même lorsqu'ils achètent pour la première fois car ils veulent mettre toutes les chances de leur côté. » 

Apport : quelles conséquences sur le crédit ?

A priori, on pourrait croire que tous les apports personnels se valent. Or ce n'est pas tout à fait le cas. Les banques, on le sait, cherchent à minimiser les risques lorsqu'elles accordent un prêt immobilier. Pour elles, un apport qui provient d'une épargne est bien plus rassurant puisqu'il confirme que vous savez mettre de l'argent de côté et que vous gérez vos finances raisonnablement, en bon père de famille. Du coup, les banques estimeront que vous serez capable d'assumer les remboursements de votre prêt

La banque a horreur du risque !

Si votre apport est constitué d'un héritage ou d'un don familial, il sera certes bien vu par la banque, mais il ne témoignera pas de votre capacité à mettre de l'argent de côté. Les financements aidés comme le PTZ, qui sont constitutifs d'apport personnel, sont perçus de la même manière par les établissements financiers. Au résultat, ils vous aideront à concrétiser votre projet mais comme les banque les jugeront un peu moins rassurants, votre taux sera légèrement plus élevé. Attention : les financements aidés sont bien des prêts immobiliers et ils doivent eux aussi être remboursés.

L'avis du spécialiste
« Même si sur le papier ces différents apports sont identiques, au final le taux proposé par le banquier ne sera pas le même », confirme Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « Un emprunteur qui dispose de 30.000 € d'apport issus d'une épargne régulière bénéficiera de meilleures conditions surtout s'il gère son compte bancaire avec rigueur et sérieux. »

L'apport, le taux et la durée : comment ça marche ?

Le taux d'intérêt que vous accordera la banque dépend de nombreux critères : durée du crédit, capacité d'endettement, âge et état de santé de l'emprunteur, adresse du bien, etc. Mais l'apport personnel est l'un des plus importants puisqu'il va conditionner bien des aspects de votre prêt immobilier.

L'apport et le taux d'intérêt.

Plus votre apport est important, moins vous empruntez. Du coup, vous allégez vos mensualités à budget immobilier constant. Vous aurez donc plus de facilités à les payer. Pour le banquier, le risque baisse, ce qui peut le pousser à vous accorder un meilleur taux. Prenons un logement de 250.000 € frais annexes compris. Avec 10 % d'apport (25.000 €), vous empruntez 225.000 € sur 15 ans à 1,40 % hors assurance votre mensualité s'élève à 1 454,07 € . Si votre apport atteint 20 % (50.000 €),vous emprunterez 200.000 € sur 15 ans, ce qui fera descendre la mensualité à 1 292,50 €. 

Apport et durée de remboursement

Dans la même logique, votre apport peut vous conduire à emprunter sur une durée moins longue. Or plus un crédit se rembourse rapidement, plus son taux baisse.

L'avis du spécialiste
« Plus l'apport est élevé meilleures sont les conditions du crédit immobilier », relève Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

Emprunter sans apport, c'est possible ?

Aujourd'hui, il possible d'emprunter sans apport. mais il va falloir présenter un dossier irréprochable. Découverts, accidents de trésorerie sont à proscrire. Le reste à vivre sera lui aussi étudié de très près. Première stratégie çà adopter : rassurer banquier sur votre sérieux.

Les bons arguments

Les banques peuvent se montrer un peu plus compréhensives si l'absence d'apport est justifié par un divorce, une maladie ou si elles ont affaire à un jeune sérieux qui vient d'entrer dans le monde du travail et qui n'a pas eu le temps de faire des économies. De même, un emprunteur qui dispose de bons revenus, qui gère bien ses comptes et qui possède des placements financiers aura plus de chances de décrocher un crédit sans apport.

L'avis du spécialiste
« Les banques acceptent de plus en plus souvent de financer des acheteurs n’ayant aucun apport », explique Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com « Elles financent ainsi non seulement le prix d’acquisition du bien, mais aussi les droits de mutation, de garantie et les frais de dossier de la banque ou du courtier, soit au total environ 10 % du prix du bien. Contracter un emprunt égal à 110 % du prix d’achat est donc possible ». Il faut néanmoins un bon dossier.

Publié par
© immoneuf.com - 19 nov. 2014

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