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Crédit immobilier : l'apport personnel en cinq questions

L'apport personnel est essentiel pour décrocher votre prêt immobilier : il rassure votre banquier, il améliore votre profil d'emprunteur, renforce votre pouvoir d'achat immobilier et vous permet de décrocher un bon taux d'intérêt. Reste à savoir comment le constituer et l'optimiser.

L'apport personnel est essentiel pour décrocher votre prêt immobilier. Cette somme que vous placez dans votre projet rassure votre banquier sur votre capacité à mettre de l'argent de côté, donc à rembourser votre crédit. Et puis, votre apport améliore votre profil : avec lui, vous empruntez moins et/ou sur une durée plus courte, ce qui vous permet d'obtenir un bon taux d'intérêt. A l'inverse, si vous n'avez pas d'apport, l'obtention de votre prêt sera très difficile même si ce n'est pas totalement impossible.

Constituer votre apport personnel. Votre premier objectif d'emprunteur : garnir votre bas de laine pour injecter ensuite son contenu dans votre plan de financement. Vous pouvez utiliser vos économies et/ou vos placements, recourir à la solidarité familiale via une donation ou un emprunt, débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Notez également que certains financements aidés comme le PTZ+ ou les prêts issus de l'épargne-logement sont constitutifs d'apport personnel. Evidemment, si vous revendez un bien pour acheter dans le neuf, le problème de l'apport ne se pose plus.

Les autres critères des banques. L'apport est capital. Mais il ne fait pas tout. Les banques préfèrent les situations professionnelles stables. Pour elles, seul un Contrat à durée indéterminée compte. D'ailleurs, elles ne calculent le taux d'endettement que sur le CDI. Votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets de charges. Vos comptes bancaires doivent être bien tenus : tout découvert sur vos trois derniers relevés conduira à un refus de crédit. Le reste à vivre (l'argent qu'il vous reste après avoir payé votre échéance de prêt) doit être suffisamment important. Et le saut de charges (la différence entre le loyer et les mensualités du crédit) doit être raisonnable.

Et pour les investisseurs ? Dans la plupart des cas, les investissements locatifs dans le neuf se financent par un prêt immobilier. Recourir à l'emprunt est même très efficace sur le plan fiscal. Les intérêts sont déductibles des loyers, ce qui fait baisser la base imposable de l'investisseur, donc ses impôts. Dans cette logique, on pourrait imaginer qu'il vaut mieux financer les investissements locatifs à 100 % par le crédit. En réalité, les banques accepteront rarement de consentir un prêt qui couvre l'intégralité de la valeur du bien. Cela dit, placer 10 ou 20 % d'apport vous permet quand même de déduire beaucoup d'intérêts. Et la mensualité sera plus basse : elle sera donc davantage couverte par le loyer, ce qui minorera l'effort d'épargne (somme versée par l'investisseur chaque mois dans l'opération, sachant que la mensualité est le plus souvent supérieure au loyer).

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© immoneuf.com - 19 nov. 2014

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