En achetant sur plans, vous payez le bien au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Plus précisément, vous versez un dépôt de garantie de 2 à 5 % du prix au moment de la signature de l'avant-contrat. Ensuite, vous versez des sommes appelées appels de fonds à des moments précis de l'avancement du projet. Vous devez avoir payé au maximum 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture) et 95 % lorsque l'immeuble est terminé. Le solde (5 % du prix) est versé lorsque vous prenez possession de la maison ou de l'appartement.
Versements adaptés. Dans ce contexte, vous ne pouvez pas payer la totalité du bien d'un seul coup comme c'est le cas dans l'ancien. La banque va donc débloquer le ou les prêts petit à petit et répondre à chaque appel de fonds du promoteur. Un mécanisme bien huilé, qui nécessite quand même un certain doigté dans sa gestion. Il s'agit notamment de bien gérer les intérêts intercalaires. Vous pouvez aussi recourir à des financements qui vous libèrent de ces paiements échelonnés : avec eux, vous commencez à rembourser une fois chez vous, dans votre nouveau logement.
Un remboursement différé à la livraison du logement
Si vous commencez à rembourser tout de suite, la mensualité est recalculée à chaque appel de fonds. Problème : pendant la période de construction, vous faites face à d'autres dépenses (loyer par exemple). Il est souvent difficile de cumuler cette charge avec le remboursement du prêt.
Un paiement décalé. Pour que vous puissiez bien vivre votre projet, toutes les banques proposent des formules permettant de différer le remboursement du prêt au déblocage complet du financement. Dans la mesure où cela correspond à la livraison du logement, l'emprunteur ne commence à rembourser que lorsqu'il emménage dans son nouveau logement et qu'il n'a donc plus à cumuler deux charges de logement.
Les intérêts intercalaires
Le plus souvent, le différé ne concerne que le remboursement du capital. Pendant la construction, l'emprunteur va donc devoir payer des intérêts intercalaires. Versés à la banque lorsque le remboursement est décalé dans le temps, ils sont calculés au taux du prêt et versés jusqu'au déblocage complet du crédit.
Gérer le remboursement. Le montant des intérêts intercalaires est donc beaucoup moins élevé que la mensualité normale du prêt. Toutefois, plus le montant des fonds débloqués va être important, plus celui des intérêts intercalaires va être important. L'emprunteur va donc devoir faire face à une période un peu difficile, en fin de construction, puisque lorsque 95 % des prêts seront débloqués, il paiera un montant d'intérêts presque aussi élevé que l'échéance de remboursement (environ 80 % de la mensualité). Heureusement, cela correspond à une période relativement courte (deux à trois mois en principe).
Dans tous les cas de figure, et quel que soit le différé d'amortissement choisi, vous devez faire face aux cotisations d'assurance décès-invalidité dès le départ.
Certaines banques proposent un différé total d'amortissement. Ainsi, vous ne payez rien jusqu'à la livraison : capital et intérêts ne sont remboursés qu'au déblocage complet des fonds. Mais le différé total n'est pas gratuit : les intérêts non payés pendant la construction sont en fait capitalisés et augmentent le montant de votre emprunt. Le prix à payer pour vous libérer de tout souci de gestion. Enfin, notez que ces mécanismes de différé partiel ou total sont compatibles avec tous les financements, qu'il s'agisse des crédits du secteur libre ou des prêts aidés comme le PTZ.
