Le monde du crédit immobilier se divise en deux. D'un côté, on trouve les prêts à taux fixes, de l'autre les révisables. Ce qui les distingue ? Avec un fixe, le taux, la mensualité et la durée sont déterminés au départ et ne changent pas tout au long du remboursement. Un révisable, lui, bougera en fonction de l'évolution d'un indice financier. Son taux, mais aussi la durée et la mensualité, pourront baisser ou augmenter au fil du temps.
Le prêt à taux fixe. Lorsque le taux du crédit reste constant tout au long du remboursement, il est fixe. Les échéances et le coût global du crédit sont connus dès la souscription du prêt et ce, pour toute sa durée. Sauf à renégocier les termes de votre engagement, vous ne bénéficierez pas d'une éventuelle baisse des taux. Mais surtout, une hausse du prix de l'argent ne change rien à vos remboursements tant en termes de taux que de montant de la mensualité.
Le crédit à taux variable ou révisable. Comme leur nom l'indique, les révisables (ou variables) sont des crédits dont le taux d'intérêt peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Ce qui entraîne une incertitude sur vos remboursements. La variation, qui le plus souvent est effectuée tous les ans à date anniversaire du contrat, peut se répercuter sur la durée et/ou sur la mensualité.
La mécanique des taux
Un taux fixe, c'est simple, facile à gérer et sécurisant. Vous n'êtes pas exposé aux évolutions des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Que le prix de l'argent s'envole ou bien diminue, le taux de votre crédit reste inchangé. Vous payez la même mensualité tout au long de la durée du crédit, qui elle aussi ne bouge pas. Le banquier est d'ailleurs tenu de vous remettre un échéancier (véritable tableau de bord du crédit) détaillant minutieusement la totalité de vos mensualités.
Prêt fixe : que faire en cas de baisse des taux ? En cas de baisse des taux, vous continuerez à payer le même prix (même taux, même mensualité). Toutefois, dans l'hypothèse d'une chute significative du prix de l'argent, vous pourrez toujours tenter de renégocier vos conditions de prêt auprès de votre banquier. Notez que pour renégocier, vous devez être dans la première moitié du remboursement et le nouveau taux doit être inférieur d'au moins 75 points de base à l'ancien (vous passez par exemple de 1,70 à 0,95%). Pourquoi ? Sur les premières années, vous remboursez davantage d'intérêts et vous devez tenir compte de frais annexes.
Les révisables : un intérêt très limité. Ces crédits à taux variables sont indexés sur des indices financiers et peuvent donc faire fluctuer vos mensualités de remboursement à la baisse comme à la hausse. Ce qui entraîne une incertitude sur le montant exact de vos charges. Le taux consenti au départ n'est en effet valable que pour une période limitée. Il est ensuite révisé en fonction des fluctuations de l'indice de référence retenu (en général l'Euribor trois mois ou un an), auquel s'ajoute la marge de la banque (entre un à deux points selon les établissements). Ces fluctuations sont intégralement répercutées en premier lieu sur la durée du crédit puis sur la mensualité.
Des durées d'emprunt très courtes. Seul cas de figure où le révisable peut encore présenter un intérêt en période de taux fixes bas : les opérations à court terme (cinq ans par exemple) avec un bon taux de départ restant fixe les deux ou trois premières années. Cette hypothèse concerne les clients n’ayant pas besoin d’emprunter sur une longue durée ou ceux possédant la certitude de revendre leur bien rapidement. Les premières années, on réalise des économies grâce au taux d’appel attractif, sans prendre par la suite le risque de supporter des taux prohibitifs pendant d’interminables années. Autre atout des révisables : ils sont exempts de pénalités de remboursement anticipé.
Les prêts révisables ont quasiment disparu du marché (ils comptent pour environ 1,50% de la production). Leurs taux sont supérieurs à ceux des fixes et leurs conditions peuvent varier au fil du temps (hausse du taux, de la durée et/ou de la mensualité), ce qui les rend peu sécurisants.
La modularité des prêts immobiliers
Les crédits immobiliers, qu'ils soient à taux fixes ou révisables, offrent tous une certaine souplesse de remboursement. Vous pouvez par exemple moduler vos mensualités à la hausse ou à la baisse. Une solution qui vous permet de continuer à payer votre crédit même si vos revenus diminuent. A l'inverse, vous pouvez monter l'échéance en cas de hausse de salaire. Vous pouvez soit moduler à chaque date anniversaire, soit à tout moment, en conservant une durée minimale d'un an entre chaque modulation.
Mensualité modulable : l'impact sur le crédit. La mensualité peut varier de 10 à 30 % dans la grande majorité des contrats de prêt. La plupart du temps, cette modulation se répercute d'abord sur la durée. Si vous remboursez plus, la durée est réduite. Si vous remboursez moins, elle est allongée (jusqu'à cinq ans maximum). Et si vous dépassez ces cinq ans d'allongement, c'est la mensualité qui augmentera.
Echéances reportables. Vous pouvez également reporter une ou plusieurs mensualités en fin de prêt, en cas de difficultés financières passagères. La majorité des contrats vous permet de reporter six mois, voire un an de remboursements. Soyez attentif aux termes exacts de votre contrat car les modalités de mise en œuvre sont propres à chaque établissement prêteur.
Même avec les souplesses de fonctionnement, la mensualité ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus et la durée est plafonnée à vingt-cinq ans, sauf cas particulier (à voir avec votre établissement prêteur).
Limiter le risque : le taux variable capé
Pour protéger leurs clients de subites et trop fortes hausses des taux, les établissements financiers proposent des prêts variables sécurisés. Dans ce cas, la mensualité reste constante, la hausse se répercute uniquement sur la durée du prêt. Autrement dit, vous devez poursuivre votre remboursement pendant quelques années supplémentaires, afin d'absorber cette hausse. L'allongement ne peut en général excéder de plus de cinq ans la durée initiale du prêt. Si cette dernière est dépassée, c'est la mensualité qui augmente.
Butoirs à la hausse. Par définition, un prêt à taux révisable comporte une part d’aléa. Mais pour éviter que le prêt ne se transforme en piège, les banques ont prévu une sécurité : le plafonnement du taux d’intérêt ou cap. Le taux est révisable, mais à l’intérieur d’une certaine limite (à la hausse, comme à la baisse). Ce cap peut être de 1 %, par exemple. Lorsque le taux augmente ou diminue, c’est la mensualité qui varie. Avec un taux révisable de 1 % capé + 1, le taux révisé ne dépassera jamais 2 %. Évidemment, le taux d'intérêt est plus élevé que celui d'un révisable non capé. Mais la tranquillité a un prix !
Les obligations d'information des banques françaises en matière de crédit à taux révisables ont été renforcées. En complément de leur offre de prêt, ces dernières doivent impérativement fournir une notice et un document d'information détaillant les modalités et les conditions de la variation du taux d'intérêt. Chaque année, le client doit également recevoir un récapitulatif du capital restant dû lui permettant de mesurer l'impact de l'évolution des taux sur ses remboursements.
Le principe des prêts mixtes
Certains établissements proposent des solutions intermédiaires entre les formules fixes et variables. Ce sont les prêts dits mixtes. Ils mêlent une première phase à taux fixe suivie d'une seconde à taux révisable. Vous bénéficiez ainsi de la sécurité du taux fixe pendant toute la durée de la première phase du crédit, généralement trois ou cinq ans. Le taux de la seconde phase est quant à lui révisé lors du passage en taux révisable, puis chaque année en fonction de l'évolution de l'index de référence.
Intégrer la revente. La formule peut présenter de l'intérêt lorsque vous programmez la revente. Juste un exemple : si vous empruntez sur vingt ans avec un crédit mixte, la première période de dix ans relèvera des taux fixes, avec une sécurité maximale. L'idée, c'est de revendre au moment où le prêt passe en révisable. Vous ne supportez pas l'incertitude et en plus, vous ne payez pas d'indemnités de remboursement anticipé puisque les révisables échappent à ces pénalités. Et vous avez bénéficié d'un taux a priori inférieur à ceux d'un crédit fixe sur vingt ans.
Revenir au taux fixe. Vous disposez des mêmes conditions de sécurité : l'augmentation du taux de prêt est plafonnée et le prêt est transformable en prêt à taux fixe. Cette dernière possibilité vous est offerte en principe à chaque date anniversaire du prêt. Le taux fixe applicable est celui en vigueur au moment où vous en faites la demande, augmenté de 0,5 ou de 1 point. Attention, une fois repassé à taux fixe, vous ne pourrez plus faire marche arrière et revenir à un taux variable.
