Immobilier neuf : votre guide d’achat

Laurence Mertz
Mis à jour par
le 12 février 2020
Journaliste chez PAP.fr

Acquérir un appartement ou une maison dans le neuf est un achat important qui ne peut pas s’effectuer à l’aveuglette sous peine de sévères déconvenues. Pour tous ceux qui n’y connaissent rien ou qui trouvent trop impressionnant de se lancer dans le parcours de l’acquéreur, voici le guide d’Immoneuf en vingt questions-réponses.

© Vinci Immobilier

Dans le neuf vous serez certain d’acquérir un logement confortable, fonctionnel, respectant les normes actuelles en matière d'installation électrique, de plomberie, de chauffage, etc. Ses isolations thermique et phonique seront optimales. Vous serez assuré de réaliser des économies d'énergie. Vous bénéficierez le plus souvent d’une sécurité de pointe, de caves, de balcons, de terrasses, d’espaces verts ainsi que des nouveaux équipements collectifs tels ascenseurs, parking, vidéosurveillance...

L'essentiel du dossier
- Choisir son bien
- Trouver son financement
- Le contrat de réservation
- Les garanties du neuf

© Jérome Augereau

Autres points forts du neuf : la garantie décennale du constructeur, les avantages fiscaux, des frais de notaire réduits et une taxe de publicité foncière réduite.

Financer son achat dans l'immobilier neuf

Il est inutile de tirer des plans sur la comète et de commencer à chercher un appartement tant que vous ignorez de quelle somme vous allez pouvoir disposer. Pour vous faire une première idée, utilisez les calculettes et les simulateurs de crédit en ligne.

Vous pouvez vous fier à des sites tels que Immoneuf, ou l’Agence nationale pour l’information sur le logement, l’Anil. Le mieux est ensuite de prendre rendez-vous avec votre banquier.

Un crédit gratuit : le PTZ

Retenez qu’un crédit gratuit, le PTZ, vous permet sous conditions de compléter votre plan de financement. Ce prêt à taux zéro (PTZ) est comme son nom l’indique un prêt sans intérêts à payer. Il financera désormais 40 % du montant de l'achat d'un logement neuf.

Autre atout du PTZ : les emprunteurs auront, selon leurs revenus, la possibilité de rembourser au bout de 5, 10, voire 15 ans. L'ancien PTZ proposait des différés de 8, 11 ou 14 ans. Mais certains acquéreurs ne pouvaient pas en profiter ! Grâce au différé de remboursement atteignant au minimum 5 ans, les emprunteurs diminueront leur taux d'endettement.

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Comment monter son dossier de financement ?

Votre apport devra représenter au moins 10 % de votre projet afin de couvrir les dépenses annexes comme les frais de notaire. Les banques ne veulent pas d’impayés. Deuxième point : vous devrez prouver que vous êtes un bon gestionnaire. Si vous avez régulièrement des découverts ou si vous avez trop de prêts personnels, vous ne serez pas considéré comme tel. Votre dossier doit être bien préparé : vous devez prouver à votre banquier que vous êtes une « valeur sûre », ce qui vous permettra d’obtenir un meilleur taux de crédit. Gardez à l’esprit que vos mensualités ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus nets imposables. Troisième point : faites jouer la concurrence entre les banques pour trouver le meilleur taux. Vous devrez ouvrir un compte courant chez celle que vous choisirez.

Financement : passer par un courtier

Lorsque vous êtes sur le point de finaliser votre achat immobilier, vous pouvez passer par un courtier. Cet intermédiaire en opération de banque (IOB) est chargé de représenter ses clients pour leur proposer et négocier les meilleures conditions de prêt. Au final, votre prêt vous sera octroyé par une banque.

Le courtier n'est donc pas un banquier : il vous mettra en contact avec la banque correspondant le mieux à votre profil et à votre projet. Les avantages ? Le courtier est spécialisé dans les prêts immobiliers, ce qui n’est pas le cas d’un conseiller bancaire. Il maîtrise les offres des différentes banques. Il n'y a pas de coût supplémentaire lorsque l’on a recours à un courtier : les honoraires que vous lui verserez correspondent généralement aux frais de dossier bancaire demandés par les banques.

Selon une étude de 60 millions de consommateurs, les acquéreurs faisant appel à un courtier réalisent en moyenne 21 % d’économie. Pour parvenir à obtenir des conditions similaires, vous devrez en moyenne prendre rendez-vous avec une trentaine de banques, négocier avec chacune d’entre elles et comparer leurs offres.

Quel logement acheter?

Une fois que vous connaîtrez la somme que vous pourrez consacrer à votre achat, que vous aurez défini la surface minimale qui vous convient et que vous aurez décidé dans quel quartier vous voulez vivre, étudiez et comparez les prix proposés dans ce secteur. Prenez garde à comparer ce qui est comparable : le marché immobilier d'un secteur n'est pas un ensemble uniforme. Il est composé d'une mosaïque de petits marchés.

Les prix varient selon les rues, les étages, l’orientation, la qualité des prestations, la présence d’une cave ou d’une terrasse... Pensez à demander le montant des charges ou leur estimation. Le site du Crédit foncier vous fournira de nombreuses pistes. Vérifiez s’il existe un observatoire régional de l’immobilier, tel l’Observatoire immobilier de Provence.

Vous trouverez sur Immoneuf.com quantité de programmes détaillant leurs atouts, prestations et prix. Un excellent outil pour établir une première estimation dans vos quartiers de prédilection.

Pour connaître tous les éléments qui ont une influence directe sur la valeur actuelle de votre bien ou qui le valoriseront dans le futur, mieux vaut se mettre en relation avec les services de la mairie ou ceux de la Direction départementale de l'équipement (DDE).

Si de nouveaux transports, crèches, écoles, médiathèques, centres commerciaux doivent être construits, votre vie en sera facilitée et la valeur de votre appartement augmentera. Idem si votre immeuble est dans un quartier ancien qui doit être rénové ou si de nouveaux espaces verts doivent être implantés. Inversement la fermeture ou l'éloignement d'une station de bus ou de tramway, le départ de commerces et d'administrations peuvent annoncer le déclin d'un quartier. 

Si vous vivez seul ou en couple, les petites surfaces du studio au 2 pièces conviendront pour votre premier achat dans l'immobilier neuf. Pièce à vivre, kitchenette et salle de bains : le studio répondra à vos besoins que vous soyez un jeune actif ou un étudiant. Si vous tenez à séparer espace jour et espace nuit, optez pour un deux pièces. Le salon vous permettra de recevoir vos invités, la chambre de préserver votre intimité. Cette configuration conviendra également à votre couple si vous n’avez pas d’enfants. Un appartement ou une maison de trois pièces s’imposera si vous avez un ou deux enfants et un quatre pièces sera idéal si vous en avez deux ou si vous avez besoin d’un bureau parce que vous travaillez en indépendant ou en télétravail. 

Les maisons de ville conviennent également aux familles et sont souvent des biens d’exception. De plain-pied, elles bénéficient généralement de l’accès à un jardin privatif. Les maisons sur le toit offrent terrasse en attique et vue panoramique.

Ne vous lancez pas dans un achat de cette importance si vous ne vous voyez pas vivre dans le logement que vous projetez d’acquérir ou si vous n’aimez pas l’ambiance du quartier. Trouver un bon plan ou faire un achat raisonnable ne compensera pas le fait que vous devrez vivre au quotidien et pour plusieurs années dans cet appartement. Il vous faudra souvent savoir faire des compromis de surface ou renoncer à une terrasse, mais n’achetez pas un logement trop éloigné de votre lieu de travail ou situé dans un environnement où vous ne vous sentez pas en sécurité. Sachez pourtant garder les pieds sur terre : il n'est pas si facile de réunir les conditions indispensables à un bon achat dans le neuf. Si le logement est bien situé, dans un environnement sécurisé et vert, vendu à un prix compétitif et à distance raisonnable des transports, réfléchissez-y à deux fois avant de continuer vos recherches.

Surtout, rendez-vous toujours sur place pour vérifier la qualité du site. Les résidences d’aujourd’hui présentent toutes des architectures travaillées. De grands noms de l’architecture tels Jean Nouvel, Jean-Paul Viguier, Zaha Hadid ou Norman Foster travaillent actuellement avec les promoteurs. Ces immeubles d’exception se vendent généralement très bien. C’est la promesse d’habiter un appartement design et ce pourra être un excellent argument au moment de la revente. De même les promoteurs confient souvent les espaces verts des résidences à des paysagistes qualifiés. Certains commencent même à associer l’agriculture urbaine et la biodiversité à leurs projets. Les terrasses végétalisées et les plantes servent de plus en plus à isoler les immeubles ou à réguler les températures.

Comment acheter son logement?

Lorsque vous achetez dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), vous faites l’acquisition d’un bien sur plans. Autrement dit vous devenez propriétaire d’un appartement qui n'est pas encore construit. Vous signerez un contrat de réservation – ou contrat préliminaire – avec le promoteur immobilier. Cet avant-contrat comprend une description détaillée du logement, le prix de vente, la date prévue pour la signature définitive du contrat de vente, le délai d'exécution des travaux.

Au moment de sa signature, ce contrat oblige l'acquéreur à verser un dépôt de garantie à hauteur d’environ 5 % du prix de vente. Mais ce dernier peut atteindre 2 %. Lors de la vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur vous transfère immédiatement ses droits sur le sol et sur la propriété des constructions existantes. L’appartement devient votre propriété au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Vous serez tenu d'en payer le prix au fur et à mesure. Pour plus de renseignements, reportez-vous au site du gouvernement consacré à la Véfa.

Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation, vous allez devoir signer l’acte de vente définitif, et cela alors que votre immeuble n’est toujours pas sorti de terre. Le contrat de vente définitif doit être signé devant un notaire. Il doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Plusieurs mois après la signature, vous recevrez un état détaillé. Il sera accompagné du remboursement de la différence entre la provision déjà versée et le coût réel de l’opération. Vous verserez une partie du prix de votre appartement – en général 30 % du montant total. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, vous payerez le reste de la somme due. Les versements ne pourront pas dépasser 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

L’emprunt que vous avez contracté auprès de la banque est versé sur un compte dédié. Au fur et à mesure de l'état d'avancement du chantier, vous recevrez des appels de fonds de la part du promoteur. Dès que vous aurez donné votre accord à votre banquier, les sommes correspondantes seront prélevées. Dès le premier versement, la banque débloque une partie du crédit immobilier. Attention ! A partir de ce moment-là, vous devrez verser sur cette somme ce que l’on nomme des intérêts intercalaires. Autrement dit, chaque mois, vous aurez à régler cette charge supplémentaire. Les premiers mois, ces intérêts ne s’élèveront qu’à une somme relativement faible, ils vont vite augmenter. Avant de signer, vérifiez que vous pourrez assumer ces frais sans grever votre budget. Ou mieux encore essayez de négocier avec votre banque une formule avec paiements différés partiels ou totaux. Demandez à ne pas payer ces intérêts intercalaires, mais par exemple à intégrer ces frais à votre crédit. Votre courtier pourra se charger de cette négociation.

Les garanties du neuf

Vous vous assurerez que le logement est conforme à ce qui avait été prévu initialement lors de la signature du contrat. Prenez le temps de vérifier tous les détails et consignez sur le procès-verbal toutes les imperfections que vous notez, que ce soit des défauts de conformité ou des vices de construction apparents. En vertu de la garantie biennale, le vendeur devra les corriger selon un calendrier d’exécution des travaux que vous établirez avec lui. Un des avantages d’acheter dans le neuf est de bénéficier de certaines garanties légales spécifiques pendant et après la construction. La garantie de remboursement vous protègera si le chantier est interrompu. Les sommes déjà versées vous seront intégralement remboursées.

La garantie d’achèvement vous assure que les travaux se termineront quelles que soient les circonstances, même si le garant est contraint d’avancer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance financière du vendeur. Lorsque l’immeuble est construit, ces deux garanties s’achèvent et trois nouvelles garanties légales s’ouvrent. La garantie de parfait achèvement contraint l’entrepreneur et le constructeur à réparer tous les désordres et les vices apparents que vous aurez éventuellement signalés lors de la réception de l’appartement ou pendant l’année suivante. La garantie biennale, que l’on nomme également la garantie de bon fonctionnement, dure deux ans et couvre les dommages qui pourraient affecter les éléments d’équipement dissociables mais qui ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination. Il s’agit des portes, volets, chauffe-eau… Enfin la garantie décennale court sur dix ans et couvre l’ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Il s’agit des effondrements de planchers, d’étanchéité défectueuse, d’installation électrique non conforme… 

Lorsque vous achetez un appartement, vous devenez obligatoirement membre de la copropriété. Depuis la loi 65-557 du 10 juillet 1965, votre immeuble, comme toutes les autres résidences, est réparti en lots. Chacun de ces lots comporte une partie privative dont vous avez la jouissance exclusive (votre appartement, votre cave…) et une quote-part de parties communes (l’entrée, les paliers, la toiture, les jardins...).

Vous devrez vous conformer au règlement de copropriété qui vous sera remis, verser de l’argent pour le fonds de roulement et régler régulièrement vos frais de copropriété. Vous pouvez ne pas assister aux réunions annuelles de copropriété mais il est fortement recommander d’y participer et de voter si vous ne voulez pas que les autres copropriétaires prennent des décisions qui ne vous conviendront pas forcément.


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