Pourquoi investir en Côte d'Ivoire ?
☕ État démocratique de 29 millions d'habitants, la Côte d'Ivoire est une vraie puissance régionale au sein de l'Afrique de l'Ouest. En effet, elle dispose d'une base industrielle importante fondée sur une agriculture très prospère : 1er producteur mondial de cacao, 1er producteur mondial d’anacardes (noix de cajou/pomme cajou), 3e exportateur mondial de café. Sa croissance, selon le Fonds monétaire international, était d'environ 6,2 % en 2023.
Vecteur de dynamisme pour toute l'Afrique de l'Ouest, siège de nombreuses multinationales, la Côte d'Ivoire et en particulier Abidjan offrent de belles promesses pour tout investisseur immobilier un peu audacieux.
Comment fonctionne le secteur de l'immobilier en Côte d'Ivoire ?
La situation de la Côte d'Ivoire n'est pas la même partout ; Abidjan fait figure d'exception dans le paysage global. Un véritable boom immobilier y a eu lieu, à partir des années 2012-2013, la ville ayant reçu l'intérêt d'investisseurs étrangers et locaux. D'où une manne financière et de nombreux projets.
🧑⚖️ La Côte d’Ivoire a fait le choix depuis longtemps d'un système juridique sécurisé et favorable aux investissements. Les opérations ne devaient en aucun cas rencontrer d'obstacles comme cela arrive bien souvent dans les républiques naissantes ou certains états instables d'Afrique. Malgré les intrigues de pouvoir, certains litiges post-élections, les investissements ont toujours été protégés en Côte d'Ivoire.
Abidjan, la ville d'avenir
Lorsque l'on parle de Côte d'Ivoire, côté investissement, c'est en réalité d'Abidjan dont on parle. Abidjan est le centre d'attraction du pays, sa « ville monde », là où se jouent tous les grands défis de demain.
La flambée du foncier
📈 Si l'immobilier d'Abidjan connaît une hausse très forte dans certains quartiers, c'est le foncier qui rafle toute la mise ! Le prix du foncier a en effet augmenté de 10 % par an, ces 15 dernières années, et ce en raison d'une forte demande des investisseurs.
Comme dans certaines villes françaises, il s'agit bien souvent de miser sur des quartiers en devenir, qui bénéficient déjà des faveurs de la ville et des investisseurs. Les quartiers déjà aboutis présentent en toute logique des opportunités moindres.
Une ville de locataires
Abidjan compte 78 % de locataires ! Une véritable manne pour les investisseurs ! Abidjan est par ailleurs composée de plus de 50 % d'étrangers, venant de tous horizons (Afrique, Europe - avec une surreprésentation des Français - mais également Chinois, Libanais...). « C'est une ville cosmopolite », nous confirme Mariam Mahama, fondatrice de MAM Conseil immobilier, une agence spécialisée dans l'accompagnement des investisseurs français en Côte d'Ivoire.
Avec l'essor de l'industrie locale, on assiste à la multiplication des multinationales, de sociétés qui font venir leurs salariés pour des durées plus ou moins longues, cadres, ingénieurs, tous à la recherche d'un logement. Ce sont des profils à hauts revenus, qui ont parfois besoin de loger leur famille.
Les quartiers qui montent
🌊 « De nombreux Français font le choix de Grand-Bassam », précise la fondatrice de MAM Conseil immobilier, « car Grand-Bassam est une cité balnéaire, proche de la ville d'Abidjan, où l'on retrouve des résidences avec vue sur mer, donc très prisées des Occidentaux ».
Dans la même logique que Grand-Bassam, Bingerville, ancienne ville-dortoir, est aujourd'hui intégrée au grand plan de développement d'Abidjan. Tous ces districts forment ce qu'on appelle le grand Abidjan. Une donnée fondamentale pour tout investisseur !
Sans oublier Songon, un district autonome d'Abidjan, qui voit sa côte monter de jour en jour.
Quelles étapes pour l'achat d'un logement neuf en Côte d'Ivoire ?
L'achat dans le neuf suit le même processus qu'en France. Les garanties offertes à l'acquéreur sont nombreuses et s'imposent à toutes les parties. Pour un achat en Véfa (Vente en état futur d'achèvement), il y a tout d'abord un contrat de réservation, signé entre l'acquéreur et le promoteur immobilier, le versement d'un dépôt de garantie, puis la recherche de prêt et enfin des paiements échelonnés, selon le déroulement du chantier. C'est une vente sécurisée.
📝 Sans oublier le notaire, qui doit authentifier la vente. Le notaire est comme en France un intermédiaire incontournable, qui sécurise et authentifie la vente. Et il porte le même nom, « notaire » !
Il arrive également que l'on puisse acheter des biens déjà sortis de terre, comme c'est le cas en France. On peut alors bénéficier d'une sorte de décote. L'occasion d'acquérir une maison ou un appartement qui ne correspond pas forcément à la maison de ses rêves, mais qui peut être une bonne base d'investissement. On augmente alors la rentabilité !
Abidjan, plus de 10 % de rentabilité locative
💰 La rentabilité est l'un des critères maîtres en ce qui concerne un investissement immobilier. Et en Côte d’Ivoire, « l'investissement immobilier peut répondre à des niveaux de rendements très hauts », selon la fondatrice de MAM Conseil immobilier. Il faudra privilégier Abidjan, où la demande est forte et où la rentabilité peut dépasser les 10 %.
« Il faut savoir que la rentabilité sera plus forte dans le secteur du neuf que dans l'ancien. De la même manière, il y aura une meilleure rentabilité sur un appartement que sur une maison. Et plus encore lorsqu'il s'agit de logements haut de gamme ! »
👉 Un appartement haut de gamme, dans le neuf, coûtera un peu moins de 2 000 €/m² à l'achat. Pour un bien de 80 m², situé dans un quartier coté, il vous faudra débourser la somme de 150 000 €.
Vous pourrez espérer un loyer d'environ 1 500 €, donc une rentabilité locative de 12 %. (1 500 x 12 /150 000 x 100 = 12 %).
💡 À titre d'exemple, Paris offre une rentabilité locative de l'ordre de 2 % pour les petites surfaces et, en ce qui concerne les grandes surfaces, on peut atteindre une rentabilité quasi nulle. À cela, il faut ajouter qu'il y aura, malgré tout, une très grande sécurité à louer à Paris.
Comment investir dans l'immobilier en Côte d'Ivoire ?
Lorsque l'on achète un bien immobilier se pose la question du financement. Faut-il acheter avec ou sans crédit ? Et dans le cadre d'un investissement à l'étranger, faut-il faire appel à une banque locale ou à une banque française ?
Solliciter un prêt immobilier en France
🥐 Depuis maintenant un an, trouver un prêt immobilier en France présente certaines difficultés : taux d'intérêt conséquents, apport de 20 %, frilosité des banques. Il n'est pas rare de devoir reporter son projet d'achat, ce qui conduit à la crise actuelle.
À plus forte raison, s'il s'agit d'un achat en Côte d'Ivoire, les difficultés seront plus importantes. Les banques aiment investir dans les projets qu'elles connaissent, sur lesquels elles ont une visibilité. Une banque française aura d'autant plus de réticence à prêter pour un achat à l'étranger qu'elle devra faire une hypothèque sur un bien libre de tout gage et situé en France !
Comment obtenir un prêt immobilier en Côte d'Ivoire ?
🇨🇮 Les banques ivoiriennes présentent également des taux d'intérêt élevés : entre 8 et 10 % actuellement, c’est-à-dire au moins le double du taux moyen français (4,20 % pour un crédit sur 20 ans). La question de la domiciliation pourra aussi poser problème.
L'achat cash doit ainsi être envisagé, dès que cela est possible, afin d'éviter toutes les complications bancaires et les taux d'intérêt très élevés.
Fiscalité : une imposition plus que raisonnable
La fiscalité d'un pays est à regarder de près lorsque l'on décide d'investir dans l'immobilier. Se retrouver avec une fiscalité confiscatoire est le pire des scénarios pour un investisseur. Bonne nouvelle ! Les opérations immobilières sont soumises à une fiscalité assez faible en Côte d'Ivoire.
En ce qui concerne la revente, l'impôt sur la plus-value est de seulement 3 %, et ce quel que soit le type de vente considérée. Vente d'une résidence principale, résidence secondaire, logement neuf ou ancien, terrain nu, détenu par un résident fiscal ivoirien ou par un étranger, c'est la même imposition : 3 % de la plus-value (vs 36,20 % en France pour tout logement hors résidence principale).
☀️ Si l'on se place dans un marché en pleine croissance, avec un prix qui augmente et une fiscalité faible, on s'assure la meilleure des reventes ! De quoi passer quelques jours au soleil, ici ou là-bas.
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