Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est un outil de défiscalisation des plus performants. Il peut aussi permettre à certaines professions de se doter d'une couverture sociale lors d'une cession d'activité. C'est le cas d'un commerçant qui vend son magasin. C'est également un moyen de préparer la transmission de son patrimoine en limitant les coûts financiers.
Autre avantage : sa souplesse. Il peut en effet s'adapter aux besoins de chacun. Il faut donc prendre tout son temps pour effectuer le montage de cette opération en analysant notamment votre patrimoine et le type de bien acheté : appartements ou maisons classiques, logements situés dans une résidence avec services (résidence de tourisme, pour étudiants ou pour personnes âgées, etc.).
Quels programmes immobiliers ? Ce statut peut être choisi pour des logements neufs classiques qui sont loués meubles. Il convient plus particulièrement aux investissements locatifs réalisés dans l'immobilier géré, autrement dit dans des résidences services. Il s'agit notamment des résidences senior, des résidences pour étudiants, des résidences de tourisme ou des Etablissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).
Les conditions du statut de loueur meublé professionnel
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut respecter deux conditions comme le dispose l'article 151 du Code général des impôts (CGI). D'une part, le chiffre d'affaires TTC généré par la location du meublé ou des logements meublés doit représenter plus de 23 000 € par an. D'autre part, ce même chiffre d'affaires doit représenter plus de la moitié des revenus globaux perçus par le foyer fiscal. Ces deux conditions sont cumulatives. Autrement dit, dès que vous percevez plus de 23 000 € par an au titre de votre activité et que ces recettes dépassent la moitié de vos autres revenus globaux, vous relevez automatiquement du statut LMP.
Important : un arrêt du Conseil constitutionnel supprime la condition d'inscription au Registre du commerce et des sociétés (arrêt n°2017-689 QPC paru au Journal Officiel du 9 février 2018.
Les déficits pour le loueur meublé professionnel
Le plus souvent, les loyers perçus par le loueur devront être déclarés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Le loueur choisira ensuite son régime d'imposition.
Le micro-Bic. Ce régime est réservé aux personnes dont les recettes n'excèdent pas 72 600 € par an. Le loueur bénéficiera d'un abattement de 50 % sur ses recettes. En clair : seule la moitié des loyers sera imposée. Mais si les charges que doit payer le loueur sont importantes, il a tout intérêt à opter pour le régime réel.
Le régime réel. S'il choisit cette option, le loueur déduira de ses loyers les charges inhérentes à l'achat de ses biens, ce qui peut créer un déficit. Ces charges englobent un large éventail de dépenses : les intérêts d'emprunt si le loueur a financé tout ou partie de son acquisition par un crédit, les taxes foncières, les frais de syndic, l'assurance du prêt, les taxes professionnelles pour ceux qui en payent. Deux cas de figure sont possibles.
Première hypothèse : les recettes sont inférieures aux charges. Un déficit apparaît. Ce dernier est imputé au revenu global du loueur sur les six années suivantes sans limitation de montant. Concrètement, il sera retranché du revenu, allégeant du même coup les impôts. Contrairement au loueur en meublé non professionnel qui, quant à lui, déduira ce déficit uniquement du revenu de ses locations meublées.
Seconde hypothèse : les recettes seront supérieures aux charges. Dans ce cas, l'amortissement du logement réalisé sur vingt ans viendra en déduction des loyers perçus de façon à ce que le montant des loyers soit égal à zéro. Les recettes seront ainsi nettes d'impôts grâce à l'amortissement.
A compter du 1er janvier 2021, les loueurs en meublé professionnels sont assujettis aux cotisations sociales (régime des travailleurs indépendants non agricoles).
L'exonération des plus-values et de l'IFI
Le statut de loueur en meublé professionnel offre deux autres avantages fiscaux. Il bénéficie en effet d'une exonération des plus-values réalisées lors de la vente des logements. « L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des deux années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans » précise-t-on sur le site de l'administration (www.service-public.fr). Et d'ajouter : « L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT. »
Pas d'IFI pour les LMP ? Si l'activité de loueur en meublé est exercée à titre commercial et si elle représente l'activité principale du contribuable, les biens qui entrent dans ce périmètre ne sont pas soumis à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), la contribution qui remplace l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Les conditions : les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 € ET doivent compter pour plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Succession : droits allégés. Le statut LMP permet de profiter d’un régime fiscal favorable en matière de succession. Les droits à payer sont étalés dans le temps. Ils peuvent aussi être déduits du revenu imposable des héritiers si ces derniers conservent le statut de loueur en meublé professionnel. Un abattement de 75% peut être pratiqué sur ces droits à condition que les logements soient conservés pendant six ans et exploités pendant au moins cinq ans.
Conseil : pour monter le projet dans de bonnes conditions juridiques, le recours à un spécialiste (avocat-fiscaliste, expert-comptable, etc.) est recommandé. Le statut LMP est en effet complexe et des erreurs, notamment dans les formalités de déclaration, peuvent entraîner un redressement fiscal. Autre point important : le loueur doit payer des charges sociales (déductibles des revenus), la taxe foncière pour tous ses logements et la Contribution économique territoriale. Enfin, il faut noter que ce type de régime fiscal est réservé à ceux qui ont de solides moyens financiers.
