Les Établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Éhpad) permettent, au même titre que les résidences seniors, de bénéficier d'importants avantages fiscaux : loyers non imposables grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou réduction d'impôts avec le dispositif Censi-Bouvard. Pour autant, ce type d'investissement obéit à un fonctionnement particulier, qu'il importe de connaître avant de se lancer.
Des produits d'investissement particuliers. Les Éhpad sont des établissements médico-sociaux d'hébergement. Ils doivent être agréés. Une convention doit être signée entre le Préfet, le Conseil général et l'établissement. Ce dernier doit aussi obtenir un agrément des autorités sanitaires (Agence régionale de santé). Ces résidences médicalisées accueillent des personnes souvent en fin de vie et nécessitant un suivi médical important. L'équipement des chambres est important et réglementé. Il est régulièrement contrôlé par les services sociaux.
Acheter et gérer un logement en Ehpad. Autre point important : ce type d'investissement entre dans le domaine de l'immobilier géré. Concrètement, l'investisseur achète une chambre ou un studio à un promoteur puis en confie la gestion à l'exploitant de la résidence en signant avec lui un bail commercial sur neuf ans minimum. Le gestionnaire/exploitant se charge de gérer le bien. En particulier, il s'occupe de trouver les locataires et verse le loyer à l'investisseur particulier.
Ehpad : demande locative et rendement
Compte tenu du vieillissement de la population, ce type de structure est très demandé et affiche des taux de remplissage importants, de l'ordre de 95 %. « C'est un excellent produit d'investissement pour créer des compléments de revenus pour sa retraite », explique-t-on chez un important cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Il faut dire que le marché est porteur : le nombre de personnes de plus de 85 ans progresse chaque année. Il dépassera sans doute cinq millions en 2050. Pour répondre à cette demande, l'État devra créer 10 000 places supplémentaires par an dans les Éhpad. Coût estimé de l'investissement : cinquante millions d'euros.
Choisir l'emplacement. « Si aujourd'hui aucune zone en métropole n'est saturée, il est quand même préférable d'investir dans des Éhpad situés en centre-ville », préconise un gestionnaire de patrimoine. L'idée est en effet de pouvoir revendre dans de bonnes conditions lorsque l'on souhaite sortir de l'opération. Il faut aussi souligner que les visiteurs des locataires (famille notamment) apprécient les Ehpad bien placés. Attention toutefois à ne pas surpayer le logement. Des comparaisons avec des biens similaires permettront de faire le bon choix.
Le juste prix immobilier. En Ehpad, on achète un logement avec d'importants services, notamment médicaux et- d'assistance des pensionnaires/locataires. Les prix sont donc plus élevés que ceux des résidences gérées traditionnelles (résidences de tourisme, résidence pour étudiants, etc.). Il faut aussi savoir que les travaux de mise en conformité sont fréquents. Et qu'au bout de vingt à vingt-cinq ans, l'établissement doit être rénové. D'une façon très générale, les prix varient de 100 000 à plus de 200 000 € pour un logement et ses services.
Question de rendement locatif. Ce type de produit est perçu comme un investissement immobilier mais aussi financier. Il faut dire que les taux de rendement sont plus importants que pour d'autres placements locatifs : aux alentours de 3 à 4% nets hors taxes (données fournies à titre indicatif). En outre, le versement des loyers est garanti par le bail commercial pendant au moins neuf ans. Conseil : mieux vaut opter pour un programme d'une certaine importance, de l'ordre de 80 logements minimum, qui permettent de lisser les rentrées d'argent et qui offrent davantage de certitudes en matière de gestion. En d'autres termes, les petits établissements sont plus risqués.
Gérer un investissement en Ehpad
Le pilier d'un investissement locatif en Ehpad, c'est la société exploitante. Elle se charge en effet de trouver le locataire, de gérer la résidence et ses services mais aussi et surtout de verser le loyer à l'investisseur. Si le loyer est surévalué, par exemple, le gestionnaire aura du mal à tenir ses engagements : le remplissage locatif ne sera pas assuré et les loyers ne seront pas versés.
Attention au choix du gestionnaire. Ces spécialistes sont peu nombreux sur ce marché. Pour autant, ils doivent être passés au crible avant d'investir. Leur surface financière, leurs antécédents et leur expérience sur le marché sont fondamentaux. Ils doivent aussi présenter une bonne surface financière. Avec un capital qui se chiffre en centaines de milliers d'€, ils sont en mesure d'assumer leurs engagement et de faire face à d'éventuels aléas tout en continuant à verser le loyer comme prévu. Il faut noter qu'en pratique, l'investisseur n'a pas le choix du gestionnaire.
L'importance du bail commercial. Ce document lie l'exploitant et l'investisseur sur une durée de neuf ans minimum. Il doit dont être examiné avec la plus grande attention. Il précise que l'investisseur est propriétaire du logement et d'une portion des parties communes, comme dans une copropriété classique, comme le veut la loi Alur. Vérifier à qui incombe la charge des gros travaux. Le plus souvent, le mobilier est entretenu par l'exploitant mais c'est l'investisseur qui doit prendre en charge son remplacement. Autres points importants à passer au crible : le montant du loyer et ses modalités d'indexation, mais aussi le renouvellement du bail commercial et la sortie de l'investissement.
Ehpad : les avantages fiscaux
Avec ce type de produit immobilier, le logement est loué meublé par bail commercial. Et le programme bénéficie de services (restauration, entretien, etc.). L'investisseur est en quelque sorte considéré comme une entreprise. Ce qui lui confère des avantages en matière de fiscalité, avantages dopés par des mécanismes de réduction d'impôts.
Loyers non imposables. L'investisseur relève du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce régime permet de déduire des recettes locatives toutes les charges (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, assurance, les charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais d’acquisition et, le cas échéant, les intérêts d’emprunt). Il permet aussi de pratiquer des amortissements, autrement dit de déduire chaque année une partie du prix du logement des recettes locatives. Sur un plan comptable, ces recettes sont ramenées à zéro lorsqu'elles sont déclarées au fisc. Et elles échappent à l'impôt pendant vingt-cinq ans.
Réduction d'impôts. Autre possibilité pour défiscaliser : le dispositif Censi-Bouvard. Ouvert aux investisseurs sous statut LMNP, il permet de déduire des impôts 11% du prix du logement sur neuf ans, soit 1,2% par an. Il se calcule sur un prix plafonné à 300 000 €. Avec ce système, l'investisseur retranche au maximum de ses impôts 3 600 € par an pendant neuf ans, pour une réduction totale de 33 000 €. Attention : une fois les neuf ans du Censi-Bouvard terminés, il n'est pas possible de pratiquer des amortissements LMNP et l'investisseur se retrouve fiscalisé. Mieux vaut faire des simulations financière détaillées pour choisir le bon régime fiscal. Le Censi-Bouvard s'arrête fin 2022 et il entre dans le périmètre du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.
Investissement hors taxes. Quel que soit le régime fiscal choisi, l'investisseur récupère les 20% de TVA versée lors de l'achat. Une possibilité ouverte uniquement si la résidence propose les quatre services suivants : réception, petit déjeuner, nettoyage et fourniture du linge. La récupération de la TVA se pratique chaque année pendant vingt ans, mais l'exploitant peut prendre en charge les formalités pour la verser en une seule fois à l'investisseur. Si ce dernier revend le bien avant vingt ans, il doit reverser au fisc un vingtième de la TVA par année restant à courir. Pour échapper à ce remboursement de TVA, l'investisseur doit revendre le bien AVEC le bail commercial.
