Investir dans une résidence services

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 20 juin 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

En achetant un logement neuf, vous avez la possibilité de bénéficier du dispositif fiscal relatif à la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidences services. Nos explications et nos conseils.

Investir dans une résidence services exige de choisir un programme de qualité et un bon emplacement.
Investir dans une résidence services exige de choisir un programme de qualité et un bon emplacement. © MGM - Studio Bergoend

Vous voulez investir dans le neuf en bénéficiant d'une gestion clé en mains et d'un régime fiscal favorable ? Vous pouvez vous tourner vers une résidence services comme une résidence étudiante, une résidence seniors, un Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées) ou encore une résidence de tourisme. Avec ce type de programme, vous achetez un logement neuf que vous louez meublé par bail commercial à l'exploitant de la résidence. Il gère le bien et vous garantit les loyers. Dans le même temps, vous profitez du régime fiscal favorable de la location meublée soit en régime réel, soit en défiscalisation Censi-Bouvard. Autre atout : vous récupérez la TVA payée lors de l'achat. Une économie de 20% du prix du logement !

Quels services ? Les résidences services ont toutes en commun d’offrir des logements meublés et des services dédiés à la clientèle qu'elles hébergent. Il peut s'agit de touristes, d'étudiants, de seniors ou encore de personnes âgées dépendantes. Elles doivent au moins offrir trois des quatre services para-hôteliers suivants : accueil, petit déjeuner, fourniture de linge et ménage, auxquels s’ajoutent, généralement, d’autres services : animation, bibliothèque, coiffeur, aide aux démarches administratives, surveillance 24 h/24, remise en forme… Certains services sont gratuits, d’autres payants à la carte (restauration par exemple). Ils sont facturés à l'occupant (étudiant, touriste, senior, etc.).

Gestion, bail commercial et loyers garantis. Lorsque vous investissez dans une résidence avec services, vous signez deux contrats. Le premier, c'est un contrat de vente sur plans, comme c'est le cas pour les programmes neufs classiques. Vous bénéficiez ainsi des protections réservées aux acquéreurs de logements neufs (garantie d'achèvement ou de remboursement notamment). Le second contrat, c'est un bail commercial que vous signez avec le gestionnaire/exploitant de la résidence. C'est donc lui qui sera votre locataire. Il prend en charge l'entretien du programme et vous verse un loyer, lequel est garanti par le bail commercial.

TVA récupérable. Dès lors que vous vous placez sur les résidences services, vous bénéficiez du remboursement de la TVA au taux de 20 % sur le prix d’achat du bien. Une économie appréciable qui compte pour un cinquième du prix TTC. Pour que le remboursement de la TVA soit définitivement acquis, vous devez conserver le logement vingt ans. Si vous revendez avant, vous devrez rembourser le fisc à hauteur des années restant à courir. Pour éviter cet écueil et ne pas avoir à rembourser tout ou partie de la TVA, vous devez revendre le logement avec son bail commercial à votre acquéreur. Nombre d’opérateurs disposent de structures de revente spécialisées qui vous permettent de sécuriser l’opération.

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Les avantages fiscaux des résidences services

Fiscalement, vous aurez le choix entre la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard et le régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le premier, c'est un avantage fiscal directement versé par l'Etat, à la manière du dispositif Pinel en location vide. Avec le second, vous déduisez les charges de vos loyers et vous pratiquez des amortissements locatifs.

Le dispositif Censi-Bouvard. Cet avantage fiscal vous permet de profiter d'une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de votre acquisition sur 9 ans minimum, dans la limite d’un montant de 300 000 €. Vous pourrez donc déduire jusqu’à 33 000 €, soit 3 666 € par an sur 9 ans.Le fisc vous verse la somme en deux fois : 60% en janvier et 40% en septembre puisque le Censi-Bouvard n'entre pas dans le cadre du prélèvement à la source. Par ailleurs, ce dispositif est soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.

A noter : les résidences de tourisme neuves sont exclues du Censi-Bouvard. En résidence senior, pour étudiant ou en Ehpad, il reste possible d'en profiter jusqu'au 31 décembre 2022.

Le régime LMNP. Aujourd’hui, la grande majorité des investisseurs préfèrent se placer sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). C'est un dispositif très attractif. Certes, il n’offre pas une réduction fiscale, mais il vous permet, sous un régime dit réel, de gommer l’impôt dû au titre des revenus locatifs (calculé sur votre taux d’imposition) et d’échapper, par la même occasion, aux prélèvements sociaux (17,2% en 2022). Ce régime s'applique à toutes les résidences services.

LMNP : loyers nets d'impôts. Le LMNP permet à vos recettes locatives de ne pas être soumises à l'impôt sur le revenu puisqu'elles sont, d'un point de vue fiscales, ramenées à zéro. Sous le régime réel du loueur en meublé non professionnel, en effet, vous pouvez non seulement déduire la plupart de vos charges, y compris les intérêts d’emprunt de vos loyers, mais aussi pratiquer des amortissements locatifs. Chaque année, vous déduisez de vos loyers une partie du prix de votre investissement amortir une partie de votre bien chaque année et ce, durant 20 ou 30 ans. « On parvient ainsi à gommer jusqu’à 100 % des loyers perçus », précise Nicolas Grizard, directeur commercial de MGM Constructeur, qui bâtit notamment des résidences de tourisme dans les Alpes.

LMNP ou Censi-Bouvard : comment choisir ? A vous de bien étudier votre situation pour vérifier lequel, du Censi-Bouvard ou du LMNP, vous convient le mieux. Le plus souvent, le LMNP est plus attractif d'autant que la défiscalisation des loyers dure au moins vingt-cinq ans. En Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas pratiquer d'amortissements. Résultat : il est possible de redevenir imposé sur les loyers quatre à cinq ans après le début de l'opération alors que le but est justement de défiscaliser pendant neuf ans...

Gestionnaire et bail commercial

En résidences services, vous devrez accepter de louer meublé, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence. C’est lui qui, en fait, est votre locataire. Parmi ses engagements, il se charge de trouver des locataires occupants (touristes, seniors, étudiants, etc.) et de vous reverser un loyer. Vous ne vous occuperez donc de rien.

Un exploitant fiable. C’est sur ce gestionnaire que repose l’équilibre de l’opération. En conséquence, le choix d’un professionnel fiable et reconnu s’impose. Vous devez notamment vous pencher sur sa durée d'existence sur le marché, sur sa surface financière, ses références, sa politique de gestion, ses perspectives de développement. Il doit être en mesure de tenir ses engagements et notamment d'assurer le remplissage locatif et de vous verser vos loyers.

Analyser le bail commercial. En investissant dans une résidence de tourisme, vous louez le bien au gestionnaire en signant avec lui un bail commercial. Un document à éplucher pour bien comprendre vos droits et devoirs, mais aussi la portée de votre engagement. Vérifiez ce que le gestionnaire prend en charge, voyez comment les loyers sont indexés, quelles sont les modalités de reconduction et de sortie du bail, etc. La législation sur les baux commerciaux étant complexe, n'hésitez pas à vous faire assister par un spécialiste comme un avocat ou un fiscaliste.

Résidences services : quelle rentabilité ?

Dans l’ensemble, « les rendements locatifs en immobilier géré tournent autour de 2 à 4% nets hors taxes », explique Benjamin Nicaise, PDG de Consultim Groupe. Ce rendement net tient compte du fait que l’exploitant prend en charge l’entretien et les frais courants, voire, dans certains cas, les gros travaux (à vérifier tout de même). Pour faire les bons choix, mieux vaut raisonner comme les investisseurs sur les marchés financiers. Ils considèrent en effet que le rendement rémunère le risque. Du coup, plus le premier est élevé, plus le second est important. 

Charges et copropriété. En principe, vous n’aurez à votre charge que les frais de copropriété (entretien des parties communes notamment) et la taxe foncière. Vous ne payez pas les services, qui eux sont facturés au locataire. « Pour notre part, nous proposons un rendement de 4 % net/net car nous ne refacturons aucune charges de copropriété à l’investisseur qui n’a donc à payer que la taxe foncière », explique François Georges, le président du groupe Acapace qui développe notamment des résidences seniors (Les Jardins d’Arcadie).

Utilisez les bons termes. Le rendement locatif ne porte que sur les loyers rapportés aux prix en tenant compte de la fiscalité et de certaines dépenses. Le taux de rentabilité interne (TRI) intègre tous les flux financiers y compris la valeur de revente. Il peut donc apparaître plus élevé, surtout si les chiffres sont surestimés. Conseil : faites faire des simulations en intégrant tous les éléments de votre investissement en vous basant sur des hypothèses raisonnables en termes de loyers, de rendement et de plus-values à la revente.

Le juste prix. Veillez à ne pas surpayer le bien. Le prix, en résidence servies, doit être similaire à celui du neuf classique à qualité et emplacement équivalent sans tenir compte des services et de la prestation du gestionnaire. A vous de faire votre enquête de marché. Notez toutefois que dans le neuf, vous n'aurez que très peu de travaux à réaliser. Surtout, vous n'aurez pas de rénovation à assumer comme c'est le cas pour l'ancien.


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