Les ventes filent toujours bon train dans le neuf. 25 594 nouveaux logements dits ordinaires (c'est-à-dire hors résidences services) ont été réservés par les particuliers au troisième trimestre 2019, en baisse de 4,9 % par rapport à la même période de 2018 révèle l’Observatoire du logement neuf de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publié le 14 octobre 2019. Un niveau qui reste au-dessus de la moyenne trimestrielle observée depuis 2014 (23 933 ventes). Cette année, les promoteurs pourraient bien enregistrer dans les 125 000 réservations aux particuliers. Ce serait le quatrième meilleur score depuis vingt-cinq ans.
Acquéreurs vs investisseurs. La résidence principale enregistre 13 053 réservations au troisième trimestre 2019, en baisse de 1 % par rapport à la même période de 2018. Les transactions en TVA réduite (résidences situées dans et autour des Quartiers prioritaires de la politique de la ville) progressent de 11,8 %. Les ventes aux particuliers investisseurs en locatif reculent de 7,3 % avec 12 541 réservations. Une baisse liée au fait qu'en 2019, les villes moyennes (zones B2 et C) ne sont plus éligibles à l'avantage fiscal Pinel alors qu'elles l'étaient en 2018. En clair : le périmètre du marché des investisseurs s'est réduit, ce qui fait mécaniquement baisser les ventes.
Baisse des mises en vente. « Si la demande reste forte, nous ne réussissons à la satisfaire qu’en puisant dans les stocks sans réussir à les reconstituer rapidement », explique Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. Et pour cause : 20 183 logements ont été mis en vente au troisième trimestre 2019, un plongeon de 21 % par rapport à la même période de 2018. « A l’approche des municipales, nombre d’élus locaux n’accordent plus de permis de construire par crainte de l’impopularité », pointe la FPI. Autre obstacle : « la hausse du coût des travaux et la disponibilité de plus en plus réduite des entreprises de bâtiment ».
Neuf : recul de l’offre. Avec des ventes supérieures aux mises en vente, l’offre ne peut que diminuer. A fin septembre 2019, elle s’établit à 100 135 logements, un recul de 14 % en un an. Cette offre ne représente que 9,6 mois de fonctionnement du marché alors qu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande. Certains marchés vivent une situation particulièrement tendue, comme Nantes (8,2 mois), Rennes (7,9 mois), l’Ile-de-France (7,4 mois) et plus encore Angers (4,4 mois). Bref, il reste du choix mais les premiers arrivés sont les mieux servis.
Maisons neuves : un marché très étroit
Sur les 100 135 logements neufs disponibles à la vente à fin septembre 2019, 5 825 sont des maisons, soit un peu moins de 6 % de l’offre et une baisse de 12,3 % sur un an). Logique : les promoteurs interviennent essentiellement sur les secteurs tendus, là où l’offre est inférieure à la demande. Or ces secteurs tendus, ce sont les grandes métropoles. Déjà urbanisées, elles manquent de terrains et la construction, forcément, est orientée vers le collectif. Une tendance renforcée par la volonté des élus de densifier l’urbanisme et de donner la priorité aux appartements.
Mètre carré en hausse. Tensions sur l’offre riment avec hausse des prix. Au troisième trimestre 2019, le mètre carré neuf, en moyenne nationale, s’établit à 4 422 € hors parking en TVA classique, une augmentation de 4,7 % sur douze mois. Avec une offre qui devrait continuer à baisser, des terrains rares donc chers, des coûts de construction eux aussi orientés à la hausse, la progression des prix a toutes les chances de durer. En d’autres termes, les nouveaux logements d’aujourd’hui sont moins chers que ceux de demain. Aux acheteurs d’en tirer le meilleur parti.
Coups de pouce constructifs. Pour mener à bien leur projet, acquéreurs comme investisseurs bénéficient d’une conjoncture favorable. Les taux restent très bas : sur vingt ans, la moyenne hors assurances tourne à 1,25 % contre 1,60 % il y a un an et 2,50 % en décembre 2015. Avec la loi Pinel, les investisseurs profitent d’une réduction d’impôts qui peut monter à 63 000 €. Et les acheteurs de résidences principales ont une large palette d’outils à leur disposition : PTZ (un crédit gratuit de 138 000 € maximum), programmes en TVA réduite, location-accession, etc.
© FPILes prix des logements neufs dans 254 métropoles françaises. Ces prix sont des moyennes. Ils peuvent varier selon les adresses. Dans une même ville, le terrain sera plus cher sur un quartier très résidentiel, ce qui influera sur le prix de vente. Par ailleurs, la valeur d’un logement neuf est aussi fonction de sa position dans l’immeuble (au mètre carré, un dernier étage terrasse vaut plus cher qu’un rez-de-chaussée), des prestations, de la performance… Source : FPI.
