Des taux d'intérêt qui restent très bas, de puissantes aides de l'État, des crédits de plus en plus diversifiés, des banques qui veulent prêter : jamais les conditions financières n'ont été aussi favorables pour acheter dans le neuf. Mais pour profiter pleinement de cette situation exceptionnelle, mieux vaut se poser les bonnes questions et effectuer les bonnes démarches. Avec comme fil conducteur la nécessité de soigner votre profil comme votre dossier pour faciliter l'obtention de votre financement.
Crédit : quel montant emprunter ?
Le montant du prêt est limité. Vous ne pouvez consacrer plus d'un certain pourcentage de votre revenu disponible (vos ressources moins vos charges) au remboursement de vos prêts : c'est le taux d'effort. Il ne peut pas dépasser 35% de vos ressources. Grosso modo, si vous gagnez 3 000 €, vous ne pouvez pas consacrer plus de 1 050 € à votre mensualité. Le plus souvent, le taux d'effort varie de 25 à 30% selon les banques.
Attention : ce taux d'effort, ou capacité d'endettement, est toujours calculé "net de charges". Pour le déterminer, la banque prend en compte vos autres crédits ou encore vos éventuelles pensions alimentaires, par exemple.
Les obligations du prêteur. La banque se livre toujours à un examen de votre situation pour s'assurer que vous serez en mesure de rembourser votre emprunt. Elle sait par ailleurs qu'elle serait condamnée en justice si elle vous octroyait un crédit excessif au regard de vos possibilités. Enfin et surtout, la règle du tiers se justifie pleinement : au-delà, la vie quotidienne devient difficile.
Crédit : attention au reste à vivre ! Vous l'avez compris, la règle des 35% reste le premier critère d'octroi des prêts immobiliers. Mais ce n'est pas le seul. Elles vont ainsi tenir compte du reste à vivre. Il s'agit de l'argent qu'il vous reste une fois que vous avez payé votre échéance de prêt. D'une façon très générale et à titre purement indicatif, le reste à vivre tourne autour de 1 300 à 1 500 € par mois pour un couple plus 300 à 500 € par mois par enfant à charge. Chaque établissement applique ses propres critères de reste à vivre. Mieux vaut vous renseigner auprès de votre banque ou d'un courtier pour connaître ces conditions.
Les autres critères de prêt. Vous êtes locataire, vous achetez pour la première fois ? La banque va examiner le saut de charges. Cette différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit doit rester raisonnable. Si le premier est par trop inférieur à la seconde, vous risquez le refus de prêt. Autre critère : votre profil financier. Dépassements de découvert autorisés, avis à tiers détenteur et autres incidents de paiement sont à proscrire. Notez aussi que les emplis en CDI sont bien vus par les banques. Avec la crise sanitaire et économique, les banques s'intéressent à l'entreprise qui vous emploie et préfèrent les sociétés solides sur le plan financier.
Ce qu'il faut retenir : vous devez présenter un profil de sage gestionnaire, de bon père de famille qui présente une certaine sécurité de l'emploi pour montrer à la banque que vous êtes bien capable de rembourser votre crédit.
Acheter avec ou sans apport personnel
Disposer de fonds propres (vos économies, une donation, un héritage, la participation aux bénéfices de votre entreprise) constitue un point capital dans l'examen de votre dossier. Si vous placez de l'argent dans l'opération, cela prouve votre capacité d'épargne et votre engagement dans le projet. En clair : vous avez su économiser, donc vous gérez bien vos finances, donc vous êtes capable de rembourser. C'est aussi un moyen d'emprunter moins et donc de négocier au mieux taux d'intérêt et durée de remboursement. Un bon apport personnel représente au minimum 20 à 30 % du montant total de l'achat.
Il est possible d'emprunter sans apport personnel. Les banques acceptent dans de rares cas d'accorder des crédit 100 %,des formules qui couvrent l'intégralité de votre projet hors frais de notaire. Vous devrez financer ces derniers avec vos fonds propres. Les crédits à 110%, qui comprennent le logement et les frais annexes sont très difficiles à décrocher. Notez qu'avec un prêt à 100 % ou à 110 % comme pour tous les autres crédits, vous devez respecter la règle du taux d'effort, du reste à vivre et tous les autres critères des banques.
Pour vous accorder un crédit, les banques vont vous demander de garder de l'argent de côté en plus de votre apport. Cette épargne résiduelle représente six mois de mensualités ou une somme forfaitaire (10 000 ou 15 000 € par exemple).
Financement immobilier : n'oubliez pas les aides ! Pour obtenir un bon crédit, vous avez intérêt à utiliser les aides de l'Etat. La plus connue, c'est le PTZ ou prêt à taux 0%. C'est un crédit gratuit accordé aux ménages qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Attribué en fonction de vos revenus, de la composition de votre famille et de l'adresse du nouveau logement, il peut atteindre 138 000 €. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier sur le PTZ. Les autres coups de pouce comme l'épargne-logement et les prêts PAS sont détaillés dans notre dossier sur les prêts aidés
Faire jouer la concurrence entre les banques
Pour décrocher le meilleur crédit, on ne peut se contenter de s'adresser à sa seule banque. Il est nécessaire de faire jouer pleinement la concurrence pour comparer et choisir la proposition de financement immobilier la plus performante. Une stratégie gagnante : pour les banques, le crédit immobilier est un outil de conquête de clientèle. Donc, si vous présentez un bon dossier, vous avez de bonnes chances d'obtenir un bon taux de la part de la banque qui souhaite vous avoir comme client.
Visitez au moins cinq ou six banques. Panachez vos interlocuteurs : généralistes, établissements spécialisés dans le crédit immobilier même si ces derniers sont très rares sur le marché. Par ailleurs, de nombreux promoteurs ont mis en place des services de financement, en partenariat avec des banques. Un service appréciable, qui vous permet d'obtenir un prêt spécialement adapté à un achat dans le neuf.
Contacter des établissements bancaires dès le début de votre projet. Vous sélectionnerez ainsi des contacts. Cela vous permet surtout d'avoir une idée assez précise du montant du prêt que vous pouvez espérer obtenir, de vos remboursements, etc. Une fois le contrat de réservation signé, vous préciserez alors votre recherche de financement. Le mieux, pour être sûr d'être finançable, c'est de faire réaliser une étude de faisabilité avant même de démarrer la recherche du logement. Vous saurez si vous cadrez avec les critères des banques et combien vous pourrez emprunter, ce qui est forcément rassurant.
Comment procéder avec les banquiers. Lorsque vous vous adressez à un banquier, il va établir des simulations, qu'il vous communiquera. C'est sur cette base que vous irez voir la concurrence. À ce stade, il n'est donc pas question de demande officielle. Le banquier se fie aux chiffres que vous lui indiquez et vous aux siens.
Quand négocier le crédit ? La recherche officielle de votre financement démarre dès que vous avez signé le contrat de réservation de votre nouveau logement. C'est donc à ce moment précis que vous retournez voir la banque qui vous a fait la proposition la plus intéressante et vous déposez cette fois officiellement votre demande. Vous devez alors justifier du montant de vos revenus dont vous avez fait état lors de votre première approche. Vous ajouterez tous les justificatifs (bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatifs de domicile et de situation familiale, etc.). Une seule demande de prêt est donc nécessaire.
Crédit : emprunter avec un courtier
Pour vous éviter ces démarches, vous pouvez vous adresser à un courtier. Cet intermédiaire spécialisé dans le crédit va faire jouer la concurrence et vous obtenir le meilleur prêt. Il a pour mission de vous décrocher le taux le plus bas et la garantie la mieux adaptée à votre situation. Il fera ainsi porter la négociation sur tous les éléments du prêt : taux, durée, frais de dossier, garantie, assurance, en y apportant toute sa compétence de spécialiste.
Si vous passez par un courtier, la banque ne prend pas de frais de dossier. Dans certains cas, vous verserez au courtier une commission d'environ 0,5 à 1 % du montant emprunté. Dans d'autres, vous vous acquitterez d'une somme forfaitaire. Certains courtiers sont uniquement rémunérés par la banque et l'acquéreur emprunteur ne paye rien.
Du bon usage du courtier. Vous pouvez « utiliser » le courtier pour faire évoluer votre banque. En général, celle-ci, qui vous a déjà comme client, ne vous propose pas d'emblée les meilleures conditions. L'astuce est de recourir au courtier pour qu'il vous indique le taux le plus bas qu'il puisse vous obtenir. Ensuite, vous revenez vers votre banque en lui montrant le taux du courtier. Dans bien des cas, elle s'alignera sur cette proposition.
Pinel : comment emprunter ?
Si vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel, les critères des banques sont à peu près les mêmes que pour l'accession à la propriété. Les prêteurs vont tenir compte de vos charges et autres crédits en cours pour calculer votre capacité d'endettement. Elles vont intégrer le loyer prévisionnel à hauteur de 60 ou 70%. Pour tenir compte de toutes les variables du projet, faites faire des simulations par les banques pour choisir les meilleures options. Conseil : n'oubliez pas que le loyer ne va pas couvrir la totalité de la mensualité de crédit.
Vous devrez chaque mois verser une certaine somme dans l'opération, des montants que l'on nomme effort de trésorerie ou effort d'épargne. Retenez également qu'en Pinel, le logement est payé pour partie par le locataire et par l'avantage fiscal, ce qui est évidemment intéressant. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier sur la loi Pinel.
