Immobilier neuf : comment investir loin de chez soi

Investir dans l’immobilier loin de chez soi n’est pas plus risqué que dans sa ville ! A condition de bien analyser le marché locatif et de se rendre sur place pour s’assurer des vertus de l’emplacement.

Investir dans l’immobilier à Toulouse alors que l’on réside à Paris ? C’est loin d’être un cas isolé, bien au contraire ! C’est même une pratique assez répandue dans l’immobilier neuf. Près de la moitié des investisseurs dans le neuf choisissent d'investir dans une région éloignée de leur domicile contre un peu moins de 20 % dans l'ancien, révèle une étude réalisée par un établissement financier spécialisé dans l'immobilier.

Le bon budget. Si certains particuliers investissent à distance, c'est d'abord pour une question de prix. Dans certains secteurs comme l'ouest parisien ou le centre des grandes métropoles, le neuf connaît des prix élevés. Et la défiscalisation Pinel n'est pas adaptée. L'avantage fiscal est en effet calculé sur un plafond de 5.500 €/m². Avec un bien à 8.000 €, la réduction d'impôt ne porte que sur 65 % du prix, ce qui n'est pas rentable.

Chercher des marchés plus porteurs. L’enveloppe financière n’est pas l’unique critère pour prospecter d’autres territoires. C’est aussi l’occasion de bénéficier d’un marché locatif plus dynamique que celui de son agglomération. L'investisseur peut aussi se tourner vers un nouveau quartier d'une métropole éloignée de son domicile, un secteur d'avenir qui lui assurera rentabilité et valorisation à la revente.

Stratégie adaptée. Autre raison d'investir loin de chez soi : reprendre le logement pour y passer sa retraite après quelques années de location. Dans ce cas, vous choisirez le logement comme s'il allait devenir tout de suite votre résidence principale. Vous pouvez aussi choisir d'investir pour loger vos enfants. 

Une ville à sélectionner

Investir loin de chez soi n’est pas plus risqué que d’acheter dans sa ville. A condition de prendre les précautions nécessaires. Certaines villes se sont d’ailleurs imposées depuis plusieurs années comme les places fortes de l’investissement locatif à l’image de Toulouse, Lyon. De nombreux programmes de logements sont sortis de terre sous l’impulsion d'une forte demande locative et de lois de défiscalisation encourageant l'investissement dans le neuf.

Etude de marché. Plus il y a d'offre de logements, plus le marché est concurrentiel. Il faut vérifier si la démographie de l’agglomération est capable d’absorber les logements proposés sur le marché. Une approche par quartier permet d'analyser finement les besoins. Certains secteurs comptent beaucoup de deux et trois pièces et manquent de studios ou de grandes surfaces. Ce qui peut orienter le choix de l'investisseur. Car ce dernier, pour percevoir loyers et avantages fiscaux, doit avant tout trouver un locataire. 

Notre conseil : étudiez le Plan local d'habitat de l’agglomération. Ces documents accessibles sur internet définissent en effet les objectifs de construction de logements sur une période assez longue en s’appuyant sur de nombreux documents : analyse de la démographie, état du marché locatif, projets de développement économique... Vous aurez ainsi une photographie précise du marché immobilier de la commune.

Cinq points clés pour investir à distance

  • Etudiez le marché locatif : surfaces demandées, niveaux de loyers, zonage Pinel pour les plafonds de loyers.
  • Comparez le prix des logements neufs avec celui de l’ancien récent à surface et emplacement équivalent.
  • Intéressez-vous au dynamisme du marché de la revente. Et vérifiez le nombre de logements vacants sur le comparateur de territoires de l'Insee.
  • Rendez-vous toujours sur place et visitez le quartier. Ne vous contentez jamais de photos ou de visites virtuelles.
  • Consultez le permis de construire en mairie et intéressez-vous aux autres projets de la commune.

Un quartier au crible

Une fois la ville choisie, vous devrez sélectionner le quartier. La localisation de votre résidence doit être en effet en adéquation avec la destination du bien, à savoir la location. Certains secteurs sont en effet très recherchés par les locataires que ce soit en raison de la proximité de transports en commun (tramway, métro, gares), de commerces ou d’établissements scolaires.

Toujours aller sur place. Si les services de géolocalisation disponibles sur le web vous permettent depuis votre smartphone de visualiser le quartier de votre future résidence, rien ne remplace une visite avant d’acheter. « Il faut aller voir le bien pour bien connaître l’environnement », confirme un promoteur. « C’est fondamental mais ce n’est pas toujours fait par les investisseurs. Or certaines résidences peuvent être mal desservies, d'autres pouvant être victimes de nuisances. »

Questions d'urbanisme. Profitez également de votre déplacement pour vous rendre au service urbanisme de la ville. Vous pouvez y consulter gratuitement le permis de construire déposé par le promoteur. Ce qui vous permet de mieux visualiser la hauteur du bâtiment, la distance séparant la résidence des immeubles existants et de connaître avec précision la typologie des différents biens. Sans oublier des projets d’autres promoteurs qui peuvent être programmés sur la parcelle de votre opération ou dans le quartier.

La bonne surface. La typologie des biens doit être également étudiée. Dans certains quartiers, proche des universités, les petites surfaces comme les studios sont en effet très recherchées sur le marché locatif par les étudiants. Dans d’autres, ce sont plutôt les deux pièces qui seront la cible de jeunes couples débutant leur carrière professionnelle. De même, le loyer défini dans la simulation de votre investissement doit être conforme au marché. Sous peine de ne pas trouver de locataire. Vérifiez que votre logement fait partie des biens recherchés par les locataires en contactant des spécialistes.

Acheter au bon prix

Le prix de l’appartement doit être également cohérent avec le marché immobilier. « Son prix doit être comparé, non pas avec celui des autres programmes des promoteurs, mais avec celui de l’ancien récent, livré il y a sept ans », conseille un spécialiste. « L’investisseur peut acheter son logement plus cher que l’ancien mais sans dépasser un écart de 30 %. » Sous peine de vendre son logement avec une moins-value au terme de l’opération. Une décote qui risque d’être d'autant plus importante que son bien sera concurrencé par d’autres revendus au même moment par les particuliers ayant acheté dans le même immeuble.

S'informer sur les prix. Lisez les études réalisées par la chambre des notaires sur le marché ancien pour connaître le prix des logements. En consultant les programmes des promoteurs, vous pourrez également comparer les prestations qui vous sont proposées. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui regroupe la plupart des professionnels, publie en effet régulièrement des études consacrées aux marchés des grandes agglomérations.

Gérer en direct. Même à distance, rien ne vous empêche de gérer votre investissement vous-même. Vous devrez simplement bien vous informer et vous organiser pour choisir le locataire, dresser les états des lieux d'entrée et de sortie, faire des travaux d'entretien ou encore assister aux assemblées générales de copropriété. Et vous gagnerez de l'argent puisque vous n'aurez pas d'intermédiaire à rémunérer.

Conseil : assurez-vous contre les impayés de loyers.

Déléguer la gestion. Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel. Il gérera votre logement moyennant une rémunération. Certains promoteurs ont développé des filiales assurant la gestion de votre bien. D’autres acteurs proposent quant à eux un package incluant l’achat du logement, la gestion locative du bien qui sera confiée à un prestataire. D’autres proposent à la livraison du logement un mandat de gestion à une agence. Comptez entre 8 et 15 % des sommes encaissées en fonction des prestations.

Conseil : quel que soit le professionnel choisi, privilégiez avant tout les acteurs locaux qui connaissent parfaitement les spécificités du marché locatif.    

Une transaction à distance

Avec les outils d'aujourd'hui, acheter à distance est plus facile. Vous contactez le promoteur qui vous envoie tous les documents nécessaires : plaquettes commerciales, plan masse, plan du logement, descriptif technique, etc. Un vendeur suivra personnellement votre dossier. Il pourra par exemple vous transmettre des vues 3D de votre bien, et même vous proposer des visites virtuelles. Vous pourrez choisir les prestations, les équipements.

Contrats numériques. Une fois votre choix fait, vous pouvez signer l'avant-contrat à distance via un dispositif de transaction sécurisé. Dans le cadre de la vente sur plans, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours. L'acte authentique devant notaire peut lui aussi s'effectuer à distance. Cette formalité s'est d'ailleurs beaucoup développée après l'épisode du confinement du printemps 2020. Là encore, tout est sécurisé. Vous devrez vous rendre sur place le jour de la livraison. Vous pouvez aussi confier cette mission à un ami, un membre de votre famille ou à votre notaire, à condition de lui donner une procuration.

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