Pourquoi investir dans l'immobilier au Portugal ?
Le marché portugais est un exemple de résilience. Après la crise des subprimes et la pause due au Covid 19, le Portugal s'affiche aujourd'hui comme un exemple de réussite économique en Europe. En 2022, c'est la troisième croissance économique du continent, avec 6,7 %.
👉 En quelques années, le Portugal est devenu une véritable terre de promesses pour bon nombre de Français : les retraités, les travailleurs indépendants, mais aussi les investisseurs. Il y aurait environ 50 000 à 60 000 Français qui vivent plus de six mois par an au Portugal, selon l'ambassade de France.
Le Portugal, stabilité et sécurité juridique
Le Portugal est une démocratie stable, sûre, où les investissements sont protégés. Le système juridique portugais présente des garanties pour l'acheteur comme pour le vendeur. La vente immobilière est encadrée par la loi, comme en France. Mais le notaire ne joue pas le même rôle. C'est pourquoi il est préférable de prendre un avocat pour régler sa vente,
🗣️ « J'ai préféré prendre un avocat franco portugais, pour jouer la sécurité », nous affirme Antoine, un français de 47 ans qui a acheté un bien en résidence secondaire, à Lisbonne, tout juste un an après le début du Covid.
L'ambassade de France à Lisbonne met en ligne une liste des avocats francophones exerçant au Portugal.
Le processus de vente pour acheter un appartement
Pour acheter un bien au Portugal, il vous faudra un numéro d'identification fiscal, cela s'appelle le « Numero de Contribuinte ». Il sera nécessaire également pour déclarer vos revenus locatifs.
Le numéro d’identification fiscal est fourni gratuitement par l’administration portugaise. Ensuite, un compromis de vente doit être signé. C'est à ce moment-là que vous verserez le dépôt de garantie, en accord avec le vendeur.
Une demande forte en logements
Le marché immobilier portugais est en plein essor. Selon une étude de la fondation Francisco Manuel dos Santos, les prix de l'immobilier ont augmenté de 78 % entre 2012 et 2021. À Lisbonne, le prix de l'immobilier culmine à 3 872 €/m². C'est la ville la plus chère du pays, mais cela reste abordable par rapport à Paris par exemple (10 000 €/m²)
🗣️« C'est très difficile de se loger à Lisbonne », affirme Gwenaelle, une Française venue il y a 4 ans avec son mari et ses deux enfants. Entrepreneurs tous les deux, ils ont commencé par louer leur résidence principale, puis ils viennent d'acheter un bien dans le quartier de Graça, en début d'année.
Le marché de la location est très tendu à Lisbonne, notamment du fait de l'omniprésence des Airbnb. Une loi récemment passée vise à limiter leur présence. Cette initiative a tendance à freiner les investisseurs qui visaient une rentabilité écrasante, sans rapport avec la demande réelle en logements. Mais une demande réelle existe et les villes comme Lisbonne doivent recevoir des investissements pour continuer à prospérer.
Voilà pourquoi il est bon d'effectuer un investissement patrimonial, qui permet de s'inscrire dans l'économie locale tout en répondant à un besoin pressant de la population.
Pourquoi investir dans le neuf ?
À l’instar des Français, les Portugais sont de plus en plus sensibilisés aux questions environnementales. Le logement occupe une place importante dans la consommation d'énergie, d'autant plus que les logements portugais ne sont pas prévus pour répondre à des températures très élevées ou très basses, à l'heure où le coût de l'énergie augmente.
Le « certificat de performance énergétique », délivré au Portugal, devient un élément clé de la vente. En France, les biens les moins bien notés énergétiquement subissent une décote, qui ira croissant à mesure que le coût de l'énergie augmentera et que la réglementation se durcira autour de ces logements. Il est très probable que le Portugal suive cette voie.
🙋♀️ Il est ainsi nécessaire de penser à la revente, afin d'éviter les moins-values ou les décotes à venir. L'immobilier neuf est donc doublement vertueux : il permet aux habitants locaux de fournir des biens à haute performance énergétique tout en se constituant un patrimoine personnel.
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Une fiscalité avantageuse
Lorsque l'on fait un investissement dans l'immobilier, la question de la revente intervient forcément à un moment donné. Deux points sont à vérifier :
- la possibilité d'effectuer une plus-value ;
- la fiscalité associée.
Il est préférable de choisir un pays où la fiscalité n'est pas confiscatoire. Et c'est le cas du Portugal. En cas de revente, si ce bien n'est pas votre résidence principale, vous serez imposé à hauteur de 28 %, mais seulement sur 50 % de la plus-value. C'est plus avantageux qu'en France, où vous serez taxé à hauteur de 36 %.
Il n'y aura pas d'imposition en France, du fait de la convention fiscale signée entre la France et le Portugal.
Investir au Portugal, avec ou sans crédit ?
Le financement est à la base de tout bon achat immobilier. Mais quand cet achat porte sur un bien situé à l'étranger, il sera doublement important. Alors, comment faire ?
👉 Passer par une banque française causera une difficulté dans le sens où la banque ne pourra inscrire d'hypothèque sur le bien. Vous devrez donc avoir un bien libre de tout gage pour servir de garantie.
👉 Passer par une banque portugaise sera également difficile, dans le sens où vous n'êtes pas résident et où vous n'êtes pas connu de cette banque. Vous pourrez toujours passer par la succursale d'une banque française, située au Portugal, mais attention ! Au Portugal, 87 % des crédits immobiliers sont à taux variable. Le taux fixe, c'est l'exception.
Et avec la hausse des taux, vous risquez de voir vos mensualités s'envoler, comme c'est le cas de bon nombre de ménages portugais, qui ont subi des augmentations d'environ 50 % entre janvier 2022 et août 2023, selon le ministre des Finances portugais, M.Medina.
Cette situation appelle une forme d'investissement assez libre. « Le Portugal reste plein d'opportunités, pour celui qui s'intéresse au marché immobilier », nous confie Antoine, « Je pense investir dans un autre bien l'année prochaine, poursuit-il. Avec les taux élevés, je vais profiter de la période pour acheter cash. » Même chose du côté de Gwenaelle, qui scrute le marché immobilier dans l'optique d'acheter un deuxième bien et ainsi agrandir son patrimoine.
☀️ Une retraite au soleil ?
Vous avez réussi votre investissement immobilier, vous arrivez à l'âge de la retraite, alors pourquoi ne pas partir là-bas ? Le Portugal a un climat doux, une façade atlantique longue de 832 km, proche des îles du Cap Vert, de l'Espagne, de la France. C'est le choix de beaucoup de Français.
Fin du RNH, vite avant 2024 !
Le dispositif appelé Résident non habituel (RNH) vient d'être supprimé par décision gouvernementale, avec une prise d'effet en 2024. Depuis dix ans, le Portugal avait mené une politique très favorable aux ressortissants étrangers qui souhaitaient s'installer. Cette politique a donné lieu au RNH, un système qui permettait d’exonérer d’impôts les résidents portugais étrangers qui travaillaient ou percevaient des retraites de source étrangère.
Ce système, bien connu des retraités français, leur permettait de bénéficier d'un véritable pont d'or depuis 2013. Mais il est encore possible de bénéficier du RNH, à condition d'effectuer un investissement immobilier en 2023.
