A quel âge investir dans l'immobilier neuf ?

Jérôme Augereau
Mis à jour par
le 3 janvier 2022
Journaliste chez PAP.fr

Si les quadragénaires investissent dans l’immobilier neuf pour réduire leurs impôts, les quinquagénaires privilégient avant tout la pierre pour préparer leur retraite.

© nortonrsx/Getty Images

On n’investit pas de la même manière à 40 ou 60 ans ! L’âge est en effet un critère important quand on souhaite investir dans l’immobilier. Les besoins et les capacités de financement sont en effet différents. De même, les stratégies à adopter doivent intégrer la question de l'âge. Un exemple : financer un investissement à 100% par un crédit sur 25 ans à 59 ans n'a pas de sens s'il s'agit d'encaisser des loyers pour améliorer une retraite prise à 65 ans. Dès lors, quatre phases peuvent être distinguées.

Jusqu’à 45 ans, réduire ses impôts

Il est rare d’investir à 25 ans ! A cet âge, les actifs ont généralement démarré depuis peu leur vie professionnelle et sont le plus souvent locataires de leur logement. Cette période peut néanmoins leur permettre de se constituer un apport en économisant chaque mois dans la perspective d’acheter leur résidence principale. Cette dernière achetée, les couples peuvent, au fil des années, profiter d’augmentations salariales au gré de leur évolution professionnelle. Un pouvoir d’achat en hausse qui peut parfois générer une hausse d’impôts, cette dernière étant d’autant plus importante que le contribuable changera de tranche d’imposition. C’est à ce moment-là que ces ménages s’intéressent à l’investissement immobilier pour défiscaliser.

Plusieurs lois fiscales au choix. Différents dispositifs peuvent être utilisés comme la loi Pinel ou le Censi-Bouvard (jusqu'au 31 décembre 2022) qui permet d’acheter de l’immobilier géré comme les résidences étudiantes ou seniors en bénéficiant du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). « Les résidences étudiantes permettent d’investir avec un ticket d’entrée modéré, soit 80 000 à 100 000 € pour un logement », explique le dirigeant d'une société de commercialisation de logements neufs. Quel que soit le dispositif choisi, une partie de l’échéance de prêt sera financée grâce aux loyers perçus et à la réduction d’impôts.

Conseil : s’il est possible de mener de front le financement de sa résidence principale et celui d’un investissement locatif, mieux vaut commencer par le premier. Cette phase permet en effet aux emprunteurs de s’habituer à leurs nouvelles obligations financières (rembourser un crédit, payer ses charges de copropriété). Leur situation pécuniaire stabilisée, ils pourront alors songer à un investissement locatif. Investir avant 45 ans permet d’emprunter sur une longue période (20 ans) diminuant ainsi la mensualité du crédit.

A noter : certains investisseurs optent pour la défiscalisation sans être propriétaires de leur résidence principale. Une situation qui n’est pas rare en région parisienne où les prix élevés des logements empêchent les particuliers d’accéder à la propriété. Cet investissement permet non seulement de diminuer ses impôts mais aussi de se constituer un apport en vendant ce bien qui financera par la suite la résidence principale.  

De 45 à 55 ans, une retraite à préparer

« Ces particuliers qui ont acheté depuis longtemps leur résidence principale en sont à la moitié de leur vie professionnelle, observe un gestionnaire de patrimoine. Ils investissent dans l’immobilier pour se constituer des revenus complémentaires lors de leur passage à la retraite. Ils choisissent d’emprunter sur 15 ans, l’objectif étant qu’à la retraite, le prêt soit remboursé. Ils pourront ainsi bénéficier de l’intégralité des loyers. » Plus avancés dans leur vie professionnelle, ces investisseurs bénéficient d’un budget plus conséquent, soit 150 000 à 250 000 €, qui leur permet d’acquérir des surfaces plus importantes.

Conseil : les emprunteurs âgés de 50 à 55 ans sont considérés par les établissements financiers comme une clientèle présentant des risques de santé. Le contrat d’assurance proposé par la banque ne sera pas forcément le plus intéressant ni en termes de prix, ni en couverture. Il est souvent possible d’obtenir de meilleures conditions grâce à la délégation d’assurance, le contrat étant proposé par un assureur tiers. Un courtier en assurance fera jouer la concurrence entre différents établissements pour obtenir l’offre présentant le meilleur rapport coût, garanties. L’établissement accordant le prêt ne pourra pas refuser un assureur tiers si les garanties proposées par ce dernier sont équivalentes aux siennes.

De 60 à 65 ans, une transmission à prévoir

Une étude du courtier Vousfinancer révèle que si 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans (contre 11% il y a 5 ans), seulement 4% ont plus de 60 ans. En cause, une baisse des revenus de 15 à 40% au moment du départ à la retraite qui échaude les banques quant à l'octroi d'un prêt. Après 50 ou 55 ans, les banques ne prennent en compte qu'environ 70% des revenus nets dans le calcul de l'endettement.

La borne d’âge des 60 ans passée, certains particuliers songent à la transmission de leur patrimoine, une préoccupation d’autant plus aigüe que ce dernier est significatif. « 60 ans est la bonne fenêtre pour transmettre à ses enfants, conseille un promoteur. Ces investisseurs achètent un logement neuf dans le cadre du démembrement de propriété. »

Le démembrement consiste à séparer la jouissance du bien appelée usufruit de sa propriété de la nue-propriété. Le sexagénaire bénéficie de l’usufruit du logement – soit il l’occupe soit il perçoit des loyers –, la nue-propriété étant détenue par ses enfants. Lors du décès de l’usufruitier, la pleine propriété est alors transférée aux enfants qui peuvent soit occuper le bien ou le revendre avec à la clé une plus-value, le bien ayant été acquis avec une décote.

Conseil : choisissez la bonne période pour acheter un logement neuf dans le cadre d’un démembrement de propriété. Car plus l’usufruitier est jeune, plus les frais de donation dont devra s’acquitter le bénéficiaire seront faibles.

Après 65 ans, un patrimoine à sécuriser

La crise financière qui a frappé l’économie mondiale en 2008 a modifié le comportement de certains particuliers comme le constate un promoteur : « nous observons l’arrivée d’investisseurs âgés de plus 65 ans qui souhaitent diversifier leur patrimoine ». Echaudés par la baisse des rendements des assurances vie, ces particuliers optent aussi pour l’immobilier neuf pour générer des revenus complémentaires.

Un emplacement au crible
Quel que soit le dispositif fiscal envisagé (loi Pinel, loi Censi-Bouvard), l’emplacement du logement primordial. La localisation est en effet essentielle pour faciliter la location de votre bien. Une résidence étudiante devra être située à proximité d’un campus, un appartement loué dans le cadre du Pinel devra être proposé dans un quartier résidentiel, proche des commerces et des transports en commun. Bénéficiant d’une bonne adresse, votre logement aura également plus de chances de séduire les acquéreurs lors de sa revente, laquelle s’effectuera à meilleur prix. 


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