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Immobilier neuf : à quel âge investir ?

Si les quadragénaires investissent dans l’immobilier neuf pour réduire leurs impôts, les quinquagénaires privilégient avant tout la pierre pour préparer leur retraite.

On n’investit pas de la même manière à 40 ou 60 ans ! L’âge est en effet un critère important quand on souhaite investir dans l’immobilier. Les besoins et les capacités de financement sont en effet différents. Quatre phases peuvent être distinguées.

Jusqu’à 45 ans, réduire ses impôts

Il est rare d’investir à 25 ans ! A cet âge, les actifs ont généralement démarré depuis peu leur vie professionnelle et sont le plus souvent locataires de leur logement. Cette période peut néanmoins leur permettre de se constituer un apport en économisant chaque mois dans la perspective d’acheter leur résidence principale. Cette dernière achetée, les couples peuvent, au fil des années, profiter d’augmentations salariales au gré de leur évolution professionnelle. Un pouvoir d’achat en hausse qui peut parfois générer une hausse d’impôts, cette dernière étant d’autant plus importante que le contribuable changera de tranche d’imposition. C’est à ce moment-là que ces ménages s’intéressent à l’investissement immobilier pour défiscaliser.

Plusieurs lois fiscales au choix. Différents dispositifs peuvent être utilisés comme la loi Pinel ou le Censi-Bouvard qui permet d’acheter de l’immobilier géré comme les résidences étudiantes ou seniors en bénéficiant du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). « Les résidences étudiantes permettent d’investir avec un ticket d’entrée modéré, soit 80.000 à 100.000 € pour un logement », explique Olivier Tritt, directeur général de Cerenicimo, plateforme spécialisée dans la vente d’immobilier géré. Quel que soit le dispositif choisi, une partie de l’échéance de prêt sera financée grâce aux loyers perçus et à la réduction d’impôts.

Conseil : s’il est possible de mener de front le financement de sa résidence principale et celui d’un investissement locatif, mieux vaut commencer par le premier. Cette phase permet en effet aux emprunteurs de s’habituer à leurs nouvelles obligations financières (rembourser un crédit, payer ses charges de copropriété). Leur situation financière stabilisée, ils pourront alors songer à un investissement locatif. Investir avant 45 ans permet d’emprunter sur une longue période (20 ans) diminuant ainsi la mensualité du crédit.

A noter cependant que certains investisseurs optent pour la défiscalisation sans être propriétaires de leur résidence principale. Une situation qui n’est pas rare en région parisienne où les prix élevés des logements empêchent les particuliers d’accéder à la propriété. Cet investissement permet non seulement de diminuer ses impôts mais aussi de se constituer un apport en vendant ce bien qui financera par la suite la résidence principale.  

De 45 à 55 ans, une retraite à préparer

« Ces particuliers qui ont acheté depuis longtemps leur résidence principale en sont à la moitié de leur vie professionnelle, observe Olivier Tritt. Ils investissent dans l’immobilier pour se constituer des revenus complémentaires lors de leur passage à la retraite. Ils choisissent d’emprunter sur 15 ans, l’objectif étant qu’à la retraite, le prêt soit remboursé. Ils pourront ainsi bénéficier de l’intégralité des loyers. » Plus avancés dans leur vie professionnelle, ces investisseurs bénéficient d’un budget plus conséquent, soit 150.000 à 250.000 €, qui leur permet d’acquérir des surfaces plus importantes.

Conseil : les emprunteurs âgés de 50 à 55 ans sont considérés par les établissements financiers comme une clientèle présentant des risques de santé. Le contrat d’assurance proposé par la banque ne sera pas forcément le plus intéressant ni en termes de prix, ni en couverture. Il est parfois possible d’obtenir de meilleures conditions grâce à la délégation d’assurance, le contrat étant proposé par un assureur tiers. Un courtier en assurance fera jouer la concurrence entre différents établissements pour obtenir l’offre présentant le meilleur rapport coût, garanties. L’établissement accordant le prêt ne pourra pas refuser un assureur tiers si les garanties proposées par ce dernier sont équivalentes aux siennes.

De 60 à 65 ans, une transmission à prévoir

La borne d’âge des 60 ans passée, certains particuliers songent à la transmission de leur patrimoine, une préoccupation d’autant plus aigüe que ce dernier est significatif. « 60 ans est la bonne fenêtre pour transmettre à ses enfants, conseille Olivier Tritt. Ces investisseurs achètent un logement neuf dans le cadre du démembrement de propriété. »

Le principe ? Le démembrement consiste à séparer la jouissance du bien appelée usufruit de sa propriété de la nue-propriété. Le sexagénaire bénéficie de l’usufruit du logement – soit il l’occupe soit il perçoit des loyers –, la nue-propriété étant détenue par ses enfants. Lors du décès de l’usufruitier, la pleine propriété est alors transférée aux enfants qui peuvent soit occuper le bien ou le revendre avec à la clé une plus-value, le bien ayant été acquis avec une décote.

Conseil : choisissez la bonne période pour acheter un logement neuf dans le cadre d’un démembrement de propriété. Car plus l’usufruitier est jeune, plus les frais de donation dont devra s’acquitter le bénéficiaire seront faibles.

Après 65 ans, un patrimoine à sécuriser

La crise financière qui a frappé l’économie mondiale en 2008 a modifié le comportement de certains particuliers comme le constate Olivier Tritt : « depuis huit ans, nous observons l’arrivée d’investisseurs âgés de plus 65 ans qui souhaitent diversifier leur patrimoine ». Echaudés par la baisse des rendements des assurances vie, ces particuliers optent aussi pour l’immobilier neuf pour générer des revenus complémentaires. Des achats qui sont d’ailleurs financés comptant pour la moitié d’entre eux !

Un emplacement au crible
Quel que soit le dispositif fiscal envisagé (loi Pinel, loi Censi-Bouvard), soyez vigilant sur l’emplacement du logement que vous achèterez. La localisation est en effet essentielle pour faciliter la location de votre bien. Une résidence étudiante devra être située à proximité d’un campus, un appartement loué dans le cadre du Pinel devra être proposé dans un quartier résidentiel, proche des commerces et des transports en commun. Bénéficiant d’une bonne adresse, votre logement aura également plus de chances de séduire les acquéreurs lors de sa revente, laquelle s’effectuera à meilleur prix. 

Publié par
© immoneuf.com - 24 mai 2018

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