On ninvestit pas de la même manière à 40 ou 60 ans ! Lâge est en effet un critère important quand on souhaite investir dans limmobilier. Les besoins et les capacités de financement sont en effet différents. De même, les stratégies à adopter doivent intégrer la question de l'âge. Un exemple : financer un investissement à 100% par un crédit sur 25 ans à 59 ans n'a pas de sens s'il s'agit d'encaisser des loyers pour améliorer une retraite prise à 65 ans. Dès lors, quatre phases peuvent être distinguées.
Jusquà 45 ans, réduire ses impôts
Il est rare dinvestir à 25 ans ! A cet âge, les actifs ont généralement démarré depuis peu leur vie professionnelle et sont le plus souvent locataires de leur logement. Cette période peut néanmoins leur permettre de se constituer un apport en économisant chaque mois dans la perspective dacheter leur résidence principale. Cette dernière achetée, les couples peuvent, au fil des années, profiter daugmentations salariales au gré de leur évolution professionnelle. Un pouvoir dachat en hausse qui peut parfois générer une hausse dimpôts, cette dernière étant dautant plus importante que le contribuable changera de tranche dimposition. Cest à ce moment-là que ces ménages sintéressent à linvestissement immobilier pour défiscaliser.
Plusieurs lois fiscales au choix. Différents dispositifs peuvent être utilisés comme la loi Pinel ou le Censi-Bouvard (jusqu'au 31 décembre 2022) qui permet dacheter de limmobilier géré comme les résidences étudiantes ou seniors en bénéficiant du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). « Les résidences étudiantes permettent dinvestir avec un ticket dentrée modéré, soit 80 000 à 100 000 € pour un logement », explique le dirigeant d'une société de commercialisation de logements neufs. Quel que soit le dispositif choisi, une partie de léchéance de prêt sera financée grâce aux loyers perçus et à la réduction dimpôts.
Conseil : sil est possible de mener de front le financement de sa résidence principale et celui dun investissement locatif, mieux vaut commencer par le premier. Cette phase permet en effet aux emprunteurs de shabituer à leurs nouvelles obligations financières (rembourser un crédit, payer ses charges de copropriété). Leur situation pécuniaire stabilisée, ils pourront alors songer à un investissement locatif. Investir avant 45 ans permet demprunter sur une longue période (20 ans) diminuant ainsi la mensualité du crédit.
A noter : certains investisseurs optent pour la défiscalisation sans être propriétaires de leur résidence principale. Une situation qui nest pas rare en région parisienne où les prix élevés des logements empêchent les particuliers daccéder à la propriété. Cet investissement permet non seulement de diminuer ses impôts mais aussi de se constituer un apport en vendant ce bien qui financera par la suite la résidence principale.
De 45 à 55 ans, une retraite à préparer
« Ces particuliers qui ont acheté depuis longtemps leur résidence principale en sont à la moitié de leur vie professionnelle, observe un gestionnaire de patrimoine. Ils investissent dans limmobilier pour se constituer des revenus complémentaires lors de leur passage à la retraite. Ils choisissent demprunter sur 15 ans, lobjectif étant quà la retraite, le prêt soit remboursé. Ils pourront ainsi bénéficier de lintégralité des loyers. » Plus avancés dans leur vie professionnelle, ces investisseurs bénéficient dun budget plus conséquent, soit 150 000 à 250 000 €, qui leur permet dacquérir des surfaces plus importantes.
Conseil : les emprunteurs âgés de 50 à 55 ans sont considérés par les établissements financiers comme une clientèle présentant des risques de santé. Le contrat dassurance proposé par la banque ne sera pas forcément le plus intéressant ni en termes de prix, ni en couverture. Il est souvent possible dobtenir de meilleures conditions grâce à la délégation dassurance, le contrat étant proposé par un assureur tiers. Un courtier en assurance fera jouer la concurrence entre différents établissements pour obtenir loffre présentant le meilleur rapport coût, garanties. Létablissement accordant le prêt ne pourra pas refuser un assureur tiers si les garanties proposées par ce dernier sont équivalentes aux siennes.
De 60 à 65 ans, une transmission à prévoir
Une étude du courtier Vousfinancer révèle que si 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans (contre 11% il y a 5 ans), seulement 4% ont plus de 60 ans. En cause, une baisse des revenus de 15 à 40% au moment du départ à la retraite qui échaude les banques quant à l'octroi d'un prêt. Après 50 ou 55 ans, les banques ne prennent en compte qu'environ 70% des revenus nets dans le calcul de l'endettement.
La borne dâge des 60 ans passée, certains particuliers songent à la transmission de leur patrimoine, une préoccupation dautant plus aigüe que ce dernier est significatif. « 60 ans est la bonne fenêtre pour transmettre à ses enfants, conseille un promoteur. Ces investisseurs achètent un logement neuf dans le cadre du démembrement de propriété. »
Le démembrement consiste à séparer la jouissance du bien appelée usufruit de sa propriété de la nue-propriété. Le sexagénaire bénéficie de lusufruit du logement soit il loccupe soit il perçoit des loyers , la nue-propriété étant détenue par ses enfants. Lors du décès de lusufruitier, la pleine propriété est alors transférée aux enfants qui peuvent soit occuper le bien ou le revendre avec à la clé une plus-value, le bien ayant été acquis avec une décote.
Conseil : choisissez la bonne période pour acheter un logement neuf dans le cadre dun démembrement de propriété. Car plus lusufruitier est jeune, plus les frais de donation dont devra sacquitter le bénéficiaire seront faibles.
Après 65 ans, un patrimoine à sécuriser
La crise financière qui a frappé léconomie mondiale en 2008 a modifié le comportement de certains particuliers comme le constate un promoteur : « nous observons larrivée dinvestisseurs âgés de plus 65 ans qui souhaitent diversifier leur patrimoine ». Echaudés par la baisse des rendements des assurances vie, ces particuliers optent aussi pour limmobilier neuf pour générer des revenus complémentaires.
Un emplacement au crible
Quel que soit le dispositif fiscal envisagé (loi Pinel, loi Censi-Bouvard), lemplacement du logement primordial. La localisation est en effet essentielle pour faciliter la location de votre bien. Une résidence étudiante devra être située à proximité dun campus, un appartement loué dans le cadre du Pinel devra être proposé dans un quartier résidentiel, proche des commerces et des transports en commun. Bénéficiant dune bonne adresse, votre logement aura également plus de chances de séduire les acquéreurs lors de sa revente, laquelle seffectuera à meilleur prix.