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Rez-de-chaussée, queues de programme : une bonne affaire pour les investisseurs ?

Des appartements neufs moins chers, des loyers qui assurent une bonne rentabilité, une mise en location rapide : l'investissement dans des rez-de-chaussée ou des queues de programme ne manque pas d'atouts !

Pour un investisseur dans le neuf, acquérir l'un des appartements les moins bien placés d’un programme peut être une bonne stratégie. Ce sont des biens qui sont mal orientés comme les rez-de-chaussée plein nord ou, encore dévalorisés, par exemple lorsqu'ils  se situent au-dessus de la rampe de parking.

Logements et décotes. Pourquoi investir dans des lots de ce type ? Parce que ces appartements plus difficiles à vendre sont souvent cédés à moindre prix. Ce rabais  peut être assez important par rapport au prix moyen des autres appartements. « Il y a également une décote parce que ce sont les appartements prix d’appel mis en avant par le promoteur. C’est une stratégie marketing », détaille Marc Gédoux, président de Pierre Etoile.

Programmes neufs : comment fonctionne la grille des prix
La grille de prix des appartements est établie selon des coefficients. Par exemple, plus le logement est grand, moins il est cher au mètre carré. Sa valeur dépendra également de l’orientation du séjour. Il sera moins cher s’il est exposé au nord. Une grande entrée diminuera sa valeur. Construit au-dessus d'une rampe de parking, il perd 5% d’office. Sa décote s’accentuera s’il est premier étage. A l'inverse, un bien en niveau élevé orienté sur avec une terrasse se vendra plus cher au mètre carré. La pondération de l’ensemble de ces éléments donne un prix moyen. « Les loyers seront également pondérés. Si bien qu’il n’y a pas de mauvais ou de meilleurs lots », rappelle-t-on à la direction commerciale de Tagerim.

Des appartements faciles à louer

« Les rez-de-chaussée peuvent être psychologiquement peu attirants pour les investisseurs. Mais à tort car les rez-de-chaussée et les rez-de-jardin se louent très facilement », explique-t-on à la direction commerciale de Tagerim. On trouve même de beaux appartements familiaux en rez-de-chaussée avec de grands jardins de 70 ou 100 m2.

Résidentiel de qualité. Les promoteurs font tout pour rendre ces rez-de-jardin le plus attractifs possible avec des espaces verts paysagers, de beaux arbres, des haies séparatives… « Ce sont même les rez-de-jardin qui se louent en premier : les locataires aiment pouvoir dîner dehors ou pouvoir laisser sortir leur animal de compagnie », précise Thomas Lenternier. Seule réserve : les locataires ne s’occupent pas forcément du jardin. « Mieux vaut qu’il fasse partie des espaces verts entretenus par la copropriété », conseille Marc Gédoux.

Immobilier : des produits rares

Les rez-de-chaussée et les rez-de-jardin, contrairement à ce que l’on pourrait penser, sont les logements qui partent en premier. « Nous n’avons pas de difficulté particulière à écouler des appartements en rez-de-chaussée ou exposés au nord », explique la direction commerciale de Tagerim. Car non seulement ce sont les prix d’appel qui sont mis en avant par le promoteur mais de surcroît ils sont peu nombreux.

Spécial investisseurs. Les promoteurs proposent peu ce type de logement. « Un rez-de-chaussée plein nord au ras du trottoir n’est pas un produit que l’on va multiplier. Ce sont des appartements bouche-trou, on en case quatre au grand maximum par programme», explique Marc Gédoux. D’autant qu’il faut construire une place de parking par appartement, ce qui revient cher. Autre raison qui fait que ce ne sont pas des appartements faciles à acquérir : certains investisseurs sont à la recherche de ce type de produits et sont les premiers sur le bureau de vente. En revanche les acquéreurs occupants ne sont pas acquéreurs de ce type de bien.

Quelle surface choisir ?

Ces appartements sont le plus souvent des petites surfaces. Or les studios ne sont pas forcément l’investissement idéal. « Certes un meilleur rendement est attendu a priori, mais il faut tout mettre dans la balance », estime Marc Gédoux. Ainsi, il y a beaucoup de turn-over au niveau des locataires et à chaque fois il faut remettre l’appartement à neuf.

Logement équipé ? Autre exemple : il faut que la cuisine soit bien équipée, ce qui est moins nécessaire pour un deux pièces et plus du tout pour un trois pièces où les locataires aiment personnaliser leur logement. « Même s’il peut se louer plus cher au mètre carré et assurer une meilleure rentabilité, dans l’idéal il vaut mieux acheter un deux pièces. L’appartement sera mieux entretenu par les locataires et se dégradera moins », conseille Marc Gédoux.

Rez-de-chaussée : investir en Pinel

Si l’on investit en Pinel, il faut savoir que les loyers de ce dispositif de défiscalisation sont inférieurs à ceux du marché libre. Les appartements au deuxième ou au troisième étage se louent au même prix : il n’y a pas de pondération par étage puisque ce qui est pris en compte pour établir les prix de location sont la surface et la situation.

Un rendement locatif performant. Pour les biens des premiers niveaux, la donne change. « Rez-de-chaussée ou un premier étage, pour le locataire, c’est pareil.  Mais vous, vous l’avez payé moins cher, et votre rendement est supérieur. En outre vous avez besoin d’un apport personnel moins important pour équilibrer votre projet », détaille Marc Gédoux. Quand on est investisseur, un appartement en dernier étage avec terrasse est moins intéressant du point de vue du rendement locatif. La pondération des prix s’établit entre 2 et 3% par étage et plus 15 à 25% avec terrasse mais le loyer reste le même. En clair, avec un prix plus élevé et un loyer similaire, la rentabilité locative chute.

Locataires : quelle demande ? Il n’y a pas de difficulté de location dans les zones tendues, et en région parisienne les appartements ne sont jamais libres. Au pire il faut compter un mois de vacance. Les appartements se relouent avant même d’être libérés. « Finalement ce qu’il faut regarder c’est surtout où l’on achète. Plus que le lot, c’est la qualité de l’environnement de la résidence qui est essentiel, et même plus que l’offre locative », conseille la direction commerciale de Tagerim.

Veiller à l'emplacement. La résidence doit être attractive. Elle doit impérativement être proche des transports en commun et plus variés ils sont, mieux c’est. Elle doit se trouver dans une zone économique dynamique. Il doit y avoir une vie de quartier avec des commerces, des services et des écoles. « Alors l’investisseur trouve à louer à un prix correspondant à la pondération du prix du logement », assure-t-on à la direction commerciale de Tagerim.

Investissement : les queues de programmes immobiliers

Ce sont des appartements non vendus au minimum à moins de six mois de la livraison. Ou lorsque le programme va ou a été livré. Ces biens sont lourds à porter sur le plan financier. Le promoteur doit donc écouler au plus vite ce "stock physique". Il propose souvent une belle réduction ou une cuisine équipée. Pourquoi ? « Par exemple parce qu’un problème de voisinage est intervenu en cours de construction. Même si l’appartement est très bien, il est devenu difficile à vendre », explique Marc Gédoux.

Plans et surfaces. Parfois certains logements sont trop chers en valeur parce que de la place est perdue. Typiquement : le deux pièces de 50 m² qui vaut plus cher que le deux pièces de 40 m² mais les 10 m² supplémentaires sont dédiés à une grande entrée, et sont donc perdus. Ce qui peut devenir une bonne affaire si le promoteur accepte de négocier les prix. « Les queues de programme relèvent de situations spécifiques. Ce ne sont pas nécessairement les appartements les plus mal placés, loin de là, confirme-t-on à la direction commerciale de Tagerim. Mais il peut y avoir ce que l’on nomme des retours de lot, lorsque les acquéreurs n’ont pas pu obtenir leur financement auprès de leur banque. »

Logements de qualité. Des appartements très bien placés, qui ont été les premiers à se vendre, peuvent devenir les queues de programme de la résidence. Il se passe en effet entre quatre et six mois entre le contrat de réservation et l'acte définitif devant notaire. « Ce sont de très bons lots, il n’y pas de raison de baisser leur prix ou de faire une offre commerciale. Mais très exceptionnellement, le promoteur doit le revendre vite pour boucler son opération et il fera une offre spéciale. Mais c’est vraiment rarissime », analyse la direction commerciale de Tagerim. C'est d'autant plus vrai que lorsque la résidence est livrée, les appartements se vendent encore plus facilement que sur plans. « En revanche ce peut être intéressant, et c’est sans doute le seul réel atout des queues de programme, la défiscalisation est plus rapide que lorsque l’achat se fait sur plans », juge-t-on chez Tagerim.

Bons plans pour investir

Comment faire une bonne affaire lorsque l’on est investisseur ? Arriver le plus tôt possible sur le bureau de vente pour avoir le temps d’étudier le programme avec le vendeur, ne pas être dans l’urgence, avoir le choix du produit. « Mon conseil ? Porter un regard différent sur le logement lorsque l’on est investisseur que lorsque l’on acquiert un appartement pour l’habiter. Il faut se positionner comme investisseur et aller chercher les critères essentiels », résume Thomas Lenternier.

Conseils constructifs. Un bon investissement, c'est un appartement qui se loue et qui permet de rembourser son crédit sans accident. pour le trouver, il faut bien choisir la situation géographique, l’environnement, le promoteur. Il y a un turn-over naturel des locataires : avoir des garanties en matière de loyers impayés et de vacance est essentiel. « Bien évidemment pour faire de l’investissement locatif dans le neuf, il faut impérativement acheter en zone tendue, en région parisienne ou dans une grande métropole régionale par exemple. Et dans un bon quartier. Sinon l’investissement peut tourner au désastre », rappelle Marc Gédoux. Une ville dynamique est plus importante qu’un Pinel au taquet : il faut connaître le loyer de marché pour calculer correctement sa rentabilité. Il faut aussi choisir un marché immobilier dynamique en termes de revente. Bref, la bonne affaire n’est pas une question de lot ou de prix. C’est une réflexion globale.

Rez-de-chaussée vs étage : le match du rendement locatif

Pour vous donner une idée de la différence de rendement entre un rez-de-chaussée et des logements en étage, nous avons pris notre calculette pour déterminer prix, loyers et donc rentabilité locative. Nous ne raisonnons pas en termes de taux de rendement interne puisque nous n’intégrons pas la revente dans nos estimations.

Nous nous sommes basés sur un programme situé dans la partie nord-est de Nantes (44), à Saint-Joseph-de-la-Porterie. Nous avons retenu trois niveaux de prix en fonction de la localisation de l’appartement dans cet immeuble de cinq étages. Le plafond de loyer imposé par la défiscalisation Pinel s’établit à 13,04 €/m². Nous l’avons modulé en fonction de la situation du bien dans l’immeuble.

Nous fournissons ici la rentabilité locative brute (loyer annuel divisé par le prix le tout multiplié par cent). Elle ne tient pas compte des charges, de la taxe foncière, des intérêts d’emprunt déductibles des loyers, des périodes de vacance et de l’avantage fiscal Pinel. Ces derniers éléments relèvent du cas par cas et nous avons préféré la simplicité pour une meilleure compréhension.

Hypothèse 1. Soit un appartement de 45 m² au troisième étage, prix dans la moyenne, soit 3.800 €/m² ou 171.000 €. Notre loyer brut hors charges s’établit à 12,5/m², un niveau volontairement minoré par rapport au plafond Pinel par souci de sécurité locative. Ce qui donne 562,50 €/mois. Rentabilité locative : 3,9% brut.

Hypothèse 2. L’appartement, qui fait là aussi 45 m², est au dernier étage et bénéficie d’une exposition plein sud. Son prix monte à 4.300 €/m², soit 193.500 €. Nous appliquons un loyer de 13 €/m² en raison de ce meilleur emplacement, soit 585 € par mois. Rentabilité locative : 3,6% brut.

Hypothèse 3. L’appartement fait toujours 45 m². Il est situé au rez-de-chaussée côté rue, ce qui fait descendre son prix à 3.500 €/m². Ce bien vaut donc 157.500 €. Notre loyer descend à 12 €/m², soit 540 € mensuels. Rentabilité locative : 4,1% brut. 

Publié par
© immoneuf.com - 19 févr. 2019

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