Neuf : quelle surface choisir pour investir en Pinel ?

Studio ou deux pièces ? C’est la question que se posent les particuliers souhaitant se lancer dans l’investissement locatif. Mais avant de choisir son logement, encore faut-il définir son objectif. Certains investisseurs souhaitent avant tout réduire leurs impôts. D’autres inscrivent leur projet dans une optique patrimoniale comme le rappelle un promoteur actif sur le grand ouest : « Ces investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine de qualité ciblent certaines adresses dans des marchés immobiliers tendus. Ils espèrent bénéficier d’une plus-value lors de la revente de leur bien à un horizon de 10 à 15 ans. Certains investisseurs peuvent aussi choisir soit d’habiter ce logement à l’heure de leur retraite soit de loger leurs enfants ».

Les bons objectifs. Attention toutefois : si le Pinel est un outil très intéressant pour payer moins d'impôts, il ne constitue pas une fin en soi. N'oubliez jamais que vous réalisez un investissement locatif et que vous achetez de la pierre. Vous devez donc vous pencher sur toute une série de questions pour réussir votre placement locatif dans le neuf. Ainsi, à l’heure de choisir votre logement, vous devrez passer au crible son potentiel de location, sa rentabilité locative, la revente, la sécurité de votre investissement. Autant de critères qui peuvent varier d’une surface à l’autre. Focus sur quatre types d’investissement. 

Les sept points clés de l'investissement Pinel

1. Le Pinel, c'est une réduction d’impôt égale à 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. La réduction s'établit à 2 % par an pendant six ou neuf ans. Pour la période de neuf à douze ans, elle est ramenée à 1 % par an. En 2023, l'avantage fiscal diminuera. Il passera de 18 à 15 % pour une location de neuf ans. Nouveau coup de rabot en 2024, avec un taux de 12% sur neuf ans. Dès 2025, le Pinel s'arrêtera. À noter que ces taux de réduction d'impôt seront maintenus pour les logements qui anticiperont les exigences de la réglementation environnementale, la RE 2020, qui seront fixées pour 2025. Autre condition à remplir : une surface minimale par typologie : 28 m² pour un studio, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. Un espace extérieur sera aussi exigé.
2. L’avantage fiscal est déterminé sur un plafond de prix au mètre carré de 5 500 €. La base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 €. Vous pouvez par exemple investir dans un bien à 6 500 €/m², mais la réduction sera calculée sur 5 500 €/m².
3. L’investissement Pinel est permis pour deux logements par an avec la même base de calcul (un bien à 120 000 € et un à 180 000 € par exemple). C'est une bonne solution pour répartir le risque locatif et bien gérer les périodes de vacance. Attention : les maisons neuves ne sont pas éligibles au Pinel, qui est donc réservé aux appartements.
4. Le dispositif est valable dans les secteurs tendus (zones Abis, A et B1 du dispositif). Il n'est pas possible d'investir en Pinel dans les villes de province de moins de 250 000 habitants (zone B2 et C du dispositif). Exception : la Bretagne, où l'investissement Pinel est possible dans certaines communes de la zone B2 sur décision du Préfet de Région.
5. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ces conditions sont loin d'être dissuasives : les plafonds de loyers sont assez proches des loyers du marché libre et plus de huit Français sur dix entrent dans les plafonds de ressources.
6. L’investisseur doit louer vide (régime fiscal des revenus fonciers), pendant six ans minimum, à titre de résidence principale du locataire. En d'autres termes, il n'est pas possible de louer meublé en Pinel.
7. L’investisseur peut louer à ses ascendants ou à ses descendants et profiter de l’avantage fiscal. Ces locataires familiaux doivent respecter les critères du dispositif. Ils doivent satisfaire à des conditions de ressources et être détachés du foyer fiscal de l'investisseur.

Investir en Pinel dans un studio

Les avantages du studio. Le studio fait partie des appartements offrant l’une des meilleures rentabilités locatives, soit un rendement brut atteignant 3 %, voire 4,5 à 5 %, hors avantage fiscal. Ces surfaces sont en effet très recherchées par les jeunes actifs démarrant leur carrière professionnelle et les étudiants. Le développement de la décohabitation a également stimulé la demande. La rentabilité des studios est d’autant plus forte que certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel autorisent des loyers plus élevés pour les petites surfaces. Le loyer d’un studio au mètre carré est en effet plus élevé que celui d’un deux pièces. 

Les inconvénients du studio. La rotation locative est importante dans un studio. Un locataire reste en effet rarement plus de deux ans. Plusieurs occupants se succéderont pendant cinq ans. Ce qui provoquera des dégradations. Des travaux de remise en état seront nécessaires. La liquidité d’un studio est moins bonne que celle d’un trois pièces. Cette petite surface bénéficie en effet d’un potentiel d’acquéreurs réduit. Les investisseurs constituant en effet la très grande majorité des prétendants qui veulent toujours négocier à la baisse le prix d’achat.

Les conseils. Une cuisine équipée d’une plaque de cuisson, d’un réfrigérateur et d’une hotte est essentielle pour louer un studio. Des meubles de salle de bains faciliteront aussi le rangement. « L’achat d’une place de stationnement doit être décidé selon l’offre de transports en commun proposée à proximité de la résidence. Si cette dernière est excentrée, un stationnement sera un atout pour le locataire », constate un promoteur francilien. Surface conseillée : 30 à 35 m². Exemple : à Chaville (92), un studio de 31 m² et sa terrasse de 6 m². Loyer hors charges : 711 €. Rentabilité locative brute : 3,11 %

Studio : nos indicateurs

• Demande locative : correcte
• Rentabilité locative : élevée
• Revente : correcte

Investir en Pinel dans un T1 bis

Les avantages du T1 bis. Le panel de locataires est plus important que celui d’un studio. « Positionné entre le studio et le deux pièces, ce produit peut convenir aux célibataires ainsi qu’aux jeunes couples. Et la rentabilité locative s’avère très intéressante dépassant les 4 % », analyse un commercialisateur de programmes neufs. Ce bien est également plus liquide sur le marché de la revente. Car il concurrence les deux pièces à condition d’opter pour un T1 bis spacieux offrant par exemple une surface de 39 m². Quelques aménagements seront nécessaires. Il est conseillé de cloisonner la chambre.

Les inconvénients du T1 bis. Aucun. Il faudra simplement veiller à la qualité de l'emplacement et aux prestations du logement. Mieux vaut choisir un bien avec un espace extérieur comme un balcon ou une loggia, des conseils valables pour tous les investissements locatifs en appartement neuf.

Les conseils. Pour ce type de bien, on appliquera les mêmes recommandations que celles données pour un studio. Surface conseillée : 33 à 39 m². Exemple : Livry-Gargan (93), un T1 bis de 36 m². Loyer hors charges : 559 €. Rentabilité locative brute : 3,38 %.

T1bis : nos indicateurs

• Demande locative : soutenue 
• Rentabilité locative : bonne 
• Revente : très fluide

Investir en Pinel dans un T2

Les avantages du T2. Le panel de locataires d’un deux pièces est plus large que celui d’un studio. Ce type de bien peut séduire aussi bien les jeunes travailleurs qu’un couple avec un enfant. Les loyers pratiqués permettent de bénéficier d’une rentabilité locative brute variant de 3 à 4,30%. Lors de la revente, cette surface intéressera également un nombre d’acquéreurs plus important : des investisseurs aussi bien que des particuliers souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Le taux de rotation locatif est plus faible que celui d’un studio. Ce qui occasionnera moins de travaux de remise en état entre deux locataires.

Les inconvénients du T2. « Il est toujours préférable d’acheter une surface plus grande même si le ticket d’investissement est plus élevé », conseille un gestionnaire de patrimoine. « Car la sensation d’espace est plus importante pour le locataire que pour l’acheteur. » Des placards peuvent être également installés dans la cuisine. Mais l’achat d’appareils électroménagers n’est pas nécessaire car les locataires ont généralement leurs appareils. Attention : « l’absence de parking peut bloquer une location », rappelle un promoteur rhônalpin.

Les conseils. Programme et logement de qualité, présence de balcons ou de loggias, emplacement pratique, demande locative bien réelle, marché de la revente dynamique : ce type de bien obéit aux mêmes règles que les autres investissements dans le neuf. Surface conseillée : 42 à 45 m². Exemple : Chatenay-Malabry (92), un deux pièces de 42 m² et sa terrasse de 4 m². Loyer : 868 €. Rentabilité locative brute : 3,03 %.

T2 : nos indicateurs

• Demande locative : soutenue
• Rentabilité locative : bonne
• Revente : très fluide

Investir en Pinel dans un T3

Surface conseillée : 60 à 65 m². Exemple : Bordeaux (33), un trois pièces de 65,10 m² et sa terrasse de 2,20 m². Loyer : 680 € / Rendement locatif brut : 2,89 %

Les avantages du T3. Le trois pièces, recherchés par les familles, fait partie des valeurs sûres de l’investissement locatif. Un produit d’autant plus prisé qu’il y a peu de logements neufs de ce type sur le marché locatif. Les investisseurs pourront tabler sur une rentabilité locative brute atteignant entre 3 % et 3,90 %.

Les inconvénients du T3. L’investissement est conséquent pour un primo-investisseur qui dispose rarement du budget nécessaire. Il faut compter en effet entre 230 000 et 240 000 € pour acquérir un trois pièces. L'effort de trésorerie est plus élevé que pour un T2 ou un studio. Une place de parking est obligatoire.

T3 : nos indicateurs

• Demande locative : soutenue
• Rentabilité locative : bonne
• Revente très fluide : bonne 

Investir dans une maison

La maison de ville offrant 80 à 100 m² figure parmi les produits les plus demandés par les familles. Cette surface se loue d’autant plus vite que les biens font cruellement défaut dans la plupart des agglomérations. La rentabilité locative ? Elle varie de 3 à 4%. Mais attention : depuis la loi de finances de 2020, les maisons commercialises en vente sur plan ne sont plus éligibles au Pinel quelle que soit leur zone. Une exclusion qui concerne aussi les maisons que les particuliers font construire, une interdiction entrée en vigueur en 2021. Bref, le Pinel est exclusivement réservé aux appartements.

Les avantages de la maison. Pour autant, investir dans une maison, même sans défiscalisation, peut constituer une bonne affaire. D'abord parce que l'offre locative, pour ce type de bien, est nettement inférieure à la demande. De quoi trouver rapidement des locataires. Ensuite, ces mêmes locataires sont le plus souvent des familles. Elles restent plus longtemps dans la maison, ce qui réduit le risque de vacance locative. Elles ont aussi tendance à "s'approprier" le bien, donc à mieux l'entretenir, ce qui, pour l'investisseur, réduit les dépenses de remises en état entre deux location.Quant à la revente, il ne faut pas oublier que ce type de bien séduit les familles primo-accédantes, qui seront sans doute ravis d'acheter une villa de qualité, confortable et économe en énergie comme l'exigent les normes actuelles.

Les inconvénients de la maison. « La location d’une maison obéit à une véritable saisonnalité. Louée par des familles, ces dernières démarrent le plus souvent leurs recherches entre avril et septembre afin d’être prêtes pour la rentrée scolaire de leurs enfants. La location d’une maison en décembre serait plus difficile », prévient un commercialisateur de logements neufs.

Les conseils. Attention aux besoins des locataires, qui rappelons-le sont souvent des familles. La proximité des crèches, des écoles est très importante, tout comme la présence d'espaces verts et la desserte par les transports en commun. Certains particuliers investissent dans une maison pour ensuite la reprendre pour y passer leur retraite. Dans ce cas, ils choisiront le bien comme s'il s'agissait de leur résidence principale.

Maison : nos indicateurs

• Demande locative : très forte
• Rentabilité locative : bonne
• Revente : excellente