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Neuf : quelle surface choisir pour investir en Pinel ?

La rentabilité locative n’est pas le seul critère d’un investissement locatif pérenne. Il faut aussi tenir compte du potentiel de location, de la revente du logement. Des performances qui varient d’une surface à l’autre.

Studio ou deux pièces ? C’est la question que se posent les particuliers souhaitant se lancer dans l’investissement locatif. Mais avant de choisir son logement, encore faut-il définir son objectif. Certains investisseurs souhaitent avant tout réduire leurs impôts. D’autres inscrivent leur projet dans une optique patrimoniale comme le rappelle un promoteur actif sur le grand ouest : « Ces investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine de qualité ciblent certaines adresses dans des marchés immobiliers tendus. Ils espèrent bénéficier d’une plus-value lors de la revente de leur bien à un horizon de 10 à 15 ans. Certains investisseurs peuvent aussi choisir soit d’habiter ce logement à l’heure de leur retraite soit de loger leurs enfants ».

Les bons objectifs. Attention toutefois : si le Pinel est un outil très intéressant pour payer moins d'impôts, il ne constitue pas une fin en soi. N'oubliez jamais que vous réalisez un investissement locatif et que vous achetez de la pierre. Vous devez donc vous pencher sur toute une série de questions pour réussir votre placement locatif dans le neuf. Ainsi, à l’heure de choisir votre logement, vous devrez passer au crible son potentiel de location, sa rentabilité locative, la revente, la sécurité de votre investissement. Autant de critères qui peuvent varier d’une surface à l’autre. Focus sur quatre types d’investissement. 

Les sept points clés de l'investissement Pinel

  • Point 1. Le Pinel, c'est une réduction d’impôt égale à 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. La réduction s'établit à 2 % par an pendant six ou neuf ans. Pour la période de neuf à douze ans, elle est ramenée à 1 % par an.
  • Point 2. L’avantage fiscal est déterminé sur un plafond de prix au mètre carré de 5.500 €. La base de calcul ne peut pas dépasser 300.000 €. Vous pouvez par exemple investir dans un bien à 6.500 €/m², mais la réduction sera calculée sur 5.500 €/m².
  • Point 3. L’investissement Pinel est permis pour deux logements par an avec la même base de calcul (un bien à 120.000 € et un à 180.000 € par exemple). C'est une bonne solution pour répartir le risque locatif et bien gérer les périodes de vacance.
  • Point 4. Le dispositif est valable dans les secteurs tendus (zones Abis, A et B1 du dispositif) jusqu'au 31 décembre 2021. Il n'est pas possible d'investir en Pinel dans les villes de province de moins de 250.000 habitants (zone B2 et C du dispositif). Une mesure transitoire est prévue pour ceux qui, en zones B2 et C ont signé un avant-contrat avant le 1er janvier 2019 : ils peuvent profiter de l'avantage fiscal s'ils signent leur acte authentique avant le 15 mars 2019.
  • Point 5. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ces conditions sont loin d'être dissuasives : les plafonds de loyers sont assez proches des loyers du marché libre et plus de huit Français sur dix entrent dans les plafonds de ressources.
  • Point 6. L’investisseur doit louer vide (régime fiscal des revenus fonciers), pendant six ans minimum, à titre de résidence principale du locataire.En d'autres termes, il n'est pas possible de louer meublé en Pinel.
  • Point 7. L’investisseur peut louer à ses ascendants ou à ses descendants et profiter de l’avantage fiscal. Ces locataires familiaux doivent respecter les critères du dispositif. Ils doivent satisfaire à des conditions de ressources et être détachés du foyer fiscal de l'investisseur.

Important : L'avantage fiscal a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021 dans les zones Abis, A et B1. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires utilisés dans nos exemples sont ceux de 2018. Ceux de 2019 sont parus au Bulletin officiel des impôts-finances publiques (Bofip) du 1er avril 2019. Ils sont très proches de ceux de l'an dernier. Le plafond de loyer en zone A pour 2019 est fixé à 12,75 €/m², contre 12,59 €/m² en 2018.

Investir en Pinel dans un studio

Surface conseillée : 30 à 35 m². Exemple : à Nogent-sur-Marne (94), un studio de 34,8 m2 et son annexe de 8 m². Loyer hors charges : 728 €. Rentabilité locative brute : 4,43 %

Les avantages du studio. Le studio fait partie des appartements offrant l’une des meilleures rentabilités locatives, soit un rendement brut atteignant 4 %, voire parfois 5 %, hors avantage fiscal. Ces surfaces sont en effet très recherchées par les jeunes actifs démarrant leur carrière professionnelle et les étudiants. Le développement de la décohabitation a également stimulé la demande. La rentabilité des studios est d’autant plus forte que certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel autorisent des loyers plus élevés pour les petites surfaces. Le loyer d’un studio au mètre carré est en effet plus élevé que celui d’un deux pièces. 

Les inconvénients du studio. La rotation locative est importante dans un studio. Un locataire reste en effet rarement plus de deux ans. Plusieurs occupants se succéderont pendant cinq ans. Ce qui provoquera des dégradations. Des travaux de remise en état seront nécessaires. La liquidité d’un studio est moins bonne que celle d’un trois pièces. Cette petite surface bénéficie en effet d’un potentiel d’acquéreurs réduit. Les investisseurs constituant en effet la très grande majorité des prétendants qui veulent toujours négocier à la baisse le prix d’achat.

Les conseils. Une cuisine équipée d’une plaque de cuisson, d’un réfrigérateur et d’une hotte est essentielle pour louer un studio. Des meubles de salle de bains faciliteront aussi le rangement. « L’achat d’une place de stationnement doit être décidé selon l’offre de transports en commun proposée à proximité de la résidence. Si cette dernière est excentrée, un stationnement sera un atout pour le locataire », constate un promoteur francilien.

Studio : nos indicateurs
Demande locative : correcte 
Rentabilité locative : élevée
Revente : correcte

Investir en Pinel dans un T1 bis

Surface conseillée : 33 à 39 m². Exemple : au Pré-Saint-Gervais (93), un T1 bis de 39,2 m². Loyer HC : 719 €. Rentabilité locative brute : 4,27 %.

Les avantages du T1 bis. Le panel de locataires est plus important que celui d’un studio. « Positionné entre le studio et le deux pièces, ce produit peut convenir aux célibataires ainsi qu’aux jeunes couples. Et la rentabilité locative s’avère très intéressante dépassant les 4 % », analyse un commercialisateur de programmes neufs. Ce bien est également plus liquide sur le marché de la revente. Car il concurrence les deux pièces à condition d’opter pour un T1 bis spacieux offrant par exemple une surface de 39 m². Quelques aménagements seront nécessaires. Il est conseillé de cloisonner la chambre.

Les inconvénients du T1 bis. Aucun, à la condition expresse de choisir un bon emplacement. Une règle qui, rappelons-le, vaut pour tous les types d'investissement immobilier locatif. Un logement bien placé est plus facile à louer, il prend davantage de valeur et il se revend mieux au terme de l'opération.

T1bis : nos indicateurs
Demande locative : soutenue 
Rentabilité locative : bonne 
Revente : très fluide

Investir en Pinel dans un T2

Surface conseillée : 42 à 45 m². Exemple : à Montreuil (93), un deux pièces de 48,24 m² et son annexe de 1,66 m². Loyer : 771 €. Rentabilité locative brute : 4,21 

Les avantages du T2. Le panel de locataires d’un deux pièces est plus large que celui d’un studio. Ce type de bien peut séduire aussi bien les jeunes travailleurs qu’un couple avec un enfant. Les loyers pratiqués permettent de bénéficier d’une rentabilité locative brute variant de 3,80 à 4,30%. Lors de la revente, cette surface intéressera également un nombre d’acquéreurs plus important : des investisseurs aussi bien que des particuliers souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Le taux de rotation locatif est plus faible que celui d’un studio. Ce qui occasionnera moins de travaux de remise en état entre deux locataires.

Les inconvénients du T2. « Il est toujours préférable d’acheter une surface plus grande même si le ticket d’investissement est plus élevé », conseille Nicolas de Bucy. « Car la sensation d’espace est plus importante pour le locataire que pour l’acheteur. » Des placards peuvent être également installés dans la cuisine. Mais l’achat d’appareils électroménagers n’est pas nécessaire car les locataires ont généralement leurs appareils. Attention : « l’absence de parking peut bloquer une location », rappelle un promoteur rhônalpin.

T2 : nos indicateurs
Demande locative : soutenue  
Rentabilité locative : bonne 
Revente : très fluide

Investir en Pinel dans un T3

Surface conseillée : 60 à 65 m². Exemple : à La Garenne-Colombes (92), un trois pièces de 62,6 m² et son annexe de 11,8 m². Loyer : 1.122 €
Rendement locatif brut : 3,73 %

Les avantages du T3. Le trois pièces, recherchés par les familles, fait partie des valeurs sûres de l’investissement locatif. Un produit d’autant plus prisé qu’il y a peu de logements neufs de ce type sur le marché locatif. Les investisseurs pourront tabler sur une rentabilité locative brute atteignant entre 3,5 et 3,90 %.

Les inconvénients du T3. L’investissement est conséquent pour un primo-investisseur qui dispose rarement du budget nécessaire. Il faut compter en effet entre 230.000 et 240.000 € pour acquérir un trois pièces. L'effort de trésorerie est plus élevé que pour un T2 ou un studio. Une place de parking est obligatoire.

T3 : nos indicateurs
Demande locative : soutenue 
Rentabilité locative : bonne 
Revente très fluide : bonne 

Investir en Pinel dans une maison

La maison de ville offrant 80 à 100 m² figure parmi les produits les plus demandés par les familles. Cette surface se loue d’autant plus vite que les biens font cruellement défaut dans la plupart des agglomérations. La rentabilité locative ? Elle dépasse en moyenne 4 %.

Les avantages de la maison. La faible rotation locative. Les familles restent en effet plusieurs années dans ce bien avant de déménager pour devenir propriétaires de leur futur logement. Une meilleure liquidité sur le marché de la revente. Rare, la maison neuve intéresse les familles souhaitant accéder à la propriété, soit un réservoir d’acquéreurs très important. Sans oublier certains investisseurs. La maison doit être suffisamment proche des écoles, commerces et des transports en commun pour éviter aux locataires de fréquents déplacements quotidiens. Un critère qui prend une place grandissante dans leur cahier des charges. Une place de stationnement ou un garage sont appréciés.

Les inconvénients de la maison. « La location d’une maison obéit à une véritable saisonnalité. Louée par des familles, ces dernières démarrent le plus souvent leurs recherches entre avril et septembre afin d’être prêtes pour la rentrée scolaire de leurs enfants. La location d’une maison en décembre serait plus difficile », prévient un commercialisateur de logements neufs.

Maison : nos indicateurs 
Demande locative : très forte
Rentabilité locative : bonne
Revente : excellente

Investir dans une maison : expérience vécue
Réduire ses impôts. C’est l’objectif que se sont fixés Patrice et Françoise, un couple habitant l’agglomération mancelle (Sarthe), qui allait voir leurs impôts fortement augmenter suite à l’entrée de leurs enfants dans la vie active. Patrice et son épouse, propriétaires de leur résidence principale, ont rapidement choisi l’investissement locatif PInel. « Je voulais acheter un appartement au Mans pour le louer », indique ce salarié. « Mais ma conseillère patrimoniale me l’a déconseillé car le marché locatif était saturé. Qui plus est, les deux pièces se vendaient difficilement, certains en dessous de leur prix d’achat. Ma conseillère m’a indiqué un programme de maisons. » François a étudié l’offre de logements neufs avant de choisir ce programme de maisons.
Situé en périphérie de Tours (37) non loin des universités, ce programme proposait une trentaine de maisons. La desserte, la proximité de l’hôpital, le potentiel de développement du quartier, ont convaincu le couple d’acheter une maison de 85 m² avec jardin comptant quatre chambres. Son prix ? 211.700 €. « Il y a peu de maisons à louer sur ce secteur. La location de ce bien nous permet de conserver plus longtemps nos locataires contrairement à un appartement où le turn-over est plus important », explique Patrice.
La location de la maison devrait lui permettre de bénéficier d’un loyer de 700 € par mois pendant une durée de neuf ans, selon le plafond Pinel. Soit un effort de trésorerie de 500 € par mois. Le couple peut espérer une rentabilité locative brute atteignant 3,96%. Si la gestion locative de sa maison, livrée en mars 2015, sera confiée à un professionnel la première année, il compte reprendre la gestion de son bien l’année suivante.

 

Investissement locatif : elle choisit Villejuif
A 27 ans, Sophie Gille-Lesouef entend conserver sa liberté ! Cette ingénieure ne veut pas acheter sa résidence principale, un investissement qui pourrait freiner sa carrière professionnelle entravant sa liberté de mouvement. Elle a donc choisi la voie de l’investissement locatif autant pour faire fructifier son épargne que pour diminuer ses impôts. Cette jeune femme a tout d’abord orienté ses recherches à Châtenay-Malabry (Hauts-de-Seine). Le programme convoité a pris finalement du retard, Sophie a renoncé à cette opération car elle souhaitait défiscaliser rapidement.
La bonne nouvelle est venue de Villejuif. C’est en effet dans cette commune du Val-de-Marne qu’un deux pièces de 44 m² était  en vente à 255.000 €, ce qui correspondait à son budget. « J’avais également prospecté les communes situées au nord de Paris comme Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis) », raconte cette ingénieure. « Mais investir dans ces villes revient à faire en quelque sorte un pari sur l’avenir du quartier contrairement au sud de Paris plus sûr. Villejuif m’intéresse car cette commune est située à mi-chemin de Paris et d’Orly. Elle peut notamment accueillir les personnes travaillant à l’aéroport d’Orly. La résidence m’a aussi plu car elle est située à proximité du métro. Ce qui est une garantie d’avoir toujours un locataire. »
L’immeuble étant achevé, Sophie a pu visiter son futur appartement de 44 m² orienté sud-ouest. Et a signé l’achat de l’appartement avant le 31 décembre 2013. Les clés lui ont été remises le 1er janvier 2015. Elle louera son logement elle-même selon la loi Pinel, soit un loyer de 850 € par mois. La rentabilité locative de son bien devrait atteindre 4 % brut. Mais l’investisseur devrait pouvoir augmenter sa rentabilité de 0,5% grâce à l’avantage fiscal.

Publié par
© immoneuf.com - 6 avr. 2019

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