Les 5 avantages de la défiscalisation Pinel

Le dispositif Pinel fait bien plus que réduire vos impôts. Grâce à lui, vous vous offrez un patrimoine immobilier de grande qualité puisque vous achetez du neuf. Vous profitez d’une bonne rentabilité locative dans le cadre d’un placement sûr. Grâce à sa souplesse de fonctionnement, le dispositif vous permet d’élargir vos stratégies d’investissement.

Principal atout du Pinel : il diminue votre facture fiscale. Avec lui, vous déduisez une partie du prix de votre investissement locatif directement de vos impôts. Mais il fait preuve de bien d’autres vertus. Plus souple, plus proche des conditions du marché libre, il s’adapte à de nombreuses stratégies. Il vous permet aussi de louer à un membre de votre famille, qu’il soit un ascendant ou un descendant, tout en défiscalisant. Et puis, ce type d’investissement offre une bonne rentabilité tout en présentant de faibles risques. 

Le Pinel en 2021: comment ça marche ?
L'avantage fiscal est prolongé jusqu'à fin 2024 dans les zones A bis, A et B1 du dispositif. Il s'agit de l'Ile-de-France, de la Côte d'Azur, du genevois français et des métropoles de plus de 250.000 âmes. Dans les zones B2 et C (reste du territoire), il n'est plus valable depuis le 1er janvier 2019. Seule exception : la Bretagne, où une expérimentation dite Pinel de projet. Le Préfet de cette région désigne les adresses éligibles et certaines conditions (loyers notamment) du dispositif fiscal, de manière à stimuler la construction dans les villes de la zone B2 qui n'étaient plus éligibles au Pinel. N'hésitez pas à contacter les promoteurs actifs sur la Bretagne pour en savoir plus. Notez enfin que les taux de défiscalisation (voir ci-dessous) restent calés à 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans en 2021 et 2022. Ils seront progressivement abaissés en 2023 et 2024.

Avantage 1 : de 36.000 à 63.000 € de réduction d’impôts

La réduction d’impôts Pinel se décline en trois versions, avec trois taux de défiscalisation qui dépendent de la durée de location. Vous déduisez 12 % du prix du logement de vos impôts si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. L’avantage fiscal étant calculé sur un montant plafond d’investissement de 300.000 €, vous pouvez donc déduire au maximum 36.000 € sur six ans, 54.000 € sur neuf ans ou 63.000 € sur douze ans.

Ces durées ne sont pas figées au départ. Si vous avez décidé de louer six ans en Pinel, vous pouvez passer à neuf ans. Puis passer à douze ans. Mais attention : l'inverse n'est pas possible. Si vous avez initialement choisi de louer douze ans, vous ne pouvez pas revenir en arrière et décider d'arrêter l'opération au bout de neuf ans. Conseil : choisissez d'abord la période de six ans puis, le cas échéant, prolongez-la de trois ou six ans.

Trois exemples de calcul de l’avantage fiscal. Compte tenu des durées de location, vous pouvez bénéficier de trois taux de réduction d’impôts :
- 12 % sur six ans. Vous achetez un deux pièces de 180.000 €. La déduction s’élève à 21.600 €, soit 3.600 € par an pendant six ans ;
- 18 % pendant neuf ans. Grâce à notre deux pièces de 180.000 €, vous déduisez 32.400 € de vos impôts soit 3.600 € par an pendant neuf ans ;
- 21 % pendant douze ans. Avec le même bien, vous déduisez 3.600 € par an pendant les neuf premières années. Ensuite, l’avantage fiscal est ramené à 3 % du prix sur les trois dernières années, soit 1.800 € par an. Au total, la déduction atteint 37.800 € sur douze ans (32.400 € + 5.400 €).

Notre avis. Réduire vos impôts est une vraie opportunité à l’heure où la pression fiscale reste lourde. L’avantage Pinel vous permet ainsi de construire un patrimoine basé sur un actif bien réel, l’immobilier neuf, dans de très bonnes conditions fiscales et financières. Autre atout du dispositif : les trois durées vous donnent davantage de souplesse dans la gestion de votre investissement locatif et vous donnent davantage de possibilités en termes de stratégie. Vous n’avez plus besoin d’attendre la dixième année pour reprendre le logement pour y vivre, par exemple.

Avantage 2 : louer aux ascendants et aux descendants

Avec l’ancienne loi Duflot, vous ne pouviez pas défiscaliser si le bien était loué à l’un de vos ascendants ou à l’un de vos descendants. Le dispositif Pinel est plus libéral puisqu’il autorise cette location familiale. Mais à condition de respecter certaines règles précises.

Ascendants. Si vous louez à l’un de vos ascendants (votre mère par exemple), vous profitez bel et bien de l’avantage fiscal. Et ce quelles que soient les durées de location prévues par le dispositif (six ans, neuf ans ou douze ans). Veillez à ce que ce locataire respecte les plafonds de ressources prévus par le dispositif au moment où il signe le bail.

Descendants. Si vous louez à l’un de vos descendants, le système fonctionne de la même manière. Vous pouvez louer à un enfant pendant six, neuf ou douze ans et bénéficier d'une réduction d'impôts de 12,18 ou 21 % du prix du bien. Là encore, ces locataires familiaux doivent cadrer avec les conditions du Pinel, notamment pour ce qui concerne les plafonds de ressources. Attention : vos ascendants comme vos descendants doivent, dans le cadre d'un investissement Pinel, être détachés de votre foyer fiscal.

Notre avis. Cette mesure était très attendue. Nombre de familles souhaitent acheter un logement neuf pour loger un parent ou un enfant. La possibilité de continuer à défiscaliser en louant à un ascendant permet de fournir à ce locataire un logement adapté aux besoins des personnes à mobilité réduite. Les logements neufs doivent en effet répondre à des normes d’accessibilité. Par ailleurs, cette mesure ne constitue pas un cadeau aux plus riches. Citant des données du ministère des Finances, la Fédération des promoteurs immobiliers signale que 60 % des ménages qui investissent dans l’immobilier via un mécanisme de défiscalisation figurent dans les tranches marginales d’imposition inférieures à 30 %.

Avantage 3 : le Pinel, c’est rentable !

La rentabilité, c’est l’un des critères les plus importants pour les investisseurs. Dans le neuf, elle tourne autour de 2,5 % brut (loyer annuel divisé par le prix du bien le tout multiplié par 100). Mais il faut tenir compte des différentes charges, des intérêts d’emprunt qui sont déductibles des loyers et de l’impact de la défiscalisation. Résultat : un investissement Pinel rapporte entre 3 et 3,5 % nets.

Notre avis. Ces chiffres sont à comparer à ceux des autres placements. Ceux qui présentent le maximum de sécurité rapportent peu. Témoin le Livret A avec ses 0,50% en 2021. Les obligations françaises flirtent avec les rendements nuls. L’assurance-vie (fonds en euros avec capital garanti) ne dépassera pas les 1 à 1,5% toujours en 2021. Les livrets proposés par les banques affichent souvent des taux de 2 voire 3 %, mais il s’agit d’offres promotionnelles qui ne durent que quelques mois. En outre, ces placements sont fiscalisés. La bourse peut offrir des rendements séduisants, mais elle est par nature risquée. Bref, le ratio risque/rendement du neuf en défiscalisation Pinel est compétitif.

La rentabilité locative n’est pas le seul point à étudier. N’oubliez pas qu’un investissement est payé pour partie par le locataire et les avantages fiscaux. Le crédit qui finance l’opération fait effet de levier : grâce à lui, vous devenez propriétaire d’un solide patrimoine que vous n’auriez sans doute pas pu payer cash. Souvenez-vous également que sur le long terme (dix à douze ans), l’immobilier n’a jamais baissé. En clair : votre bien va prendre de la valeur au fil du temps. Ce qui évidemment va augmenter sa rentabilité globale.

Avantage 4 : des risques bien répartis

Avec le Pinel, vous pouvez investir chaque année dans un ou deux logements, l’avantage fiscal étant toujours calculé selon le double plafond (5.500 €/m² dans la limite de 300.000 €). Imaginons que vous investissiez dans un studio de 22 m² à 4.200 €/m² (92.400 €) et dans un deux pièces de 45 m² à 3.800 €/m² (171.000 €). La déduction fiscale sera donc établie sur la base d’un prix de 263.400 €. Avec le Pinel sur six ans, par exemple, vous déduisez 31.608 €, soit 5.268 € par an pendant six ans.

Notre avis. Acheter deux logements vous permet de mieux répartir le risque. En cas de vacance locative pour l’un des deux biens, l’autre, qui reste loué, continue à vous rapporter des revenus. Compte tenu du fait que les petites surfaces sont plus rentables que les grandes, vous optimisez votre opération. Evidemment, vous pouvez acheter un seul logement. Dès lors, l'avantage sera calculé sur le prix de ce bien, toujours dans la double limite de 5.500 €/m² et 300.000 €.

Avantage 5 : des stratégies diversifiées

L’investissement locatif, c’est un moyen au service d’une stratégie. En d’autres termes, l’idée est de savoir quoi faire de votre placement dans le neuf pendant et après la période de défiscalisation. Rappelons que l'avantage doit toujours être considéré comme un bonus et pas comme une fin en soi.

Viser la rente. Premier choix : continuer à percevoir des loyers pour améliorer votre train de vie. Une fois la période à respecter pour défiscaliser écoulée, vous mettrez votre bien sur le marché libre, sans plafonds de loyers ni de ressources du locataire. Vous pourrez louer vide ou meublé. Si vous investissez dans la métropole lilloise, vous devrez respecter l'encadrement des loyers. A Paris, où les loyers sont également encadrés, la question du Pinel ne se pose pas : l'avantage fiscal se calcule sur un plafond de prix au mètre carré de 5.500 €, mais la moyenne du neuf dans la capitale tourne autour de 12.900 €... Bref, dans la capitale, on ne fait pas de Pinel.

Revendre. C’est une bonne occasion pour dégager des liquidités. Mais cette stratégie est viable si vous louez au moins neuf ans. N’oubliez pas que votre logement neuf, une fois utilisé, sera devenu ancien. Du coup, si vous revendez six ans après la première mise en location, vous risquez la moins-value. Les spécialistes du patrimoine conseillent de garder le bien au moins dix ans pour obtenir une valorisation. Autre point important : examinez l'état du marché de la revente et veillez à l'écart de prix neuf/ancien. S'il est trop important, la plus-value risque de ne pas être au rendez-vous.

Habiter. Dans ce cas, vous devenez propriétaire d’un bien pour partie payé par le loyer et par les réductions d’impôts. Attention à choisir l’adresse en tenant compte de vos besoins comme de vos désirs puisque c’est vous qui allez vivre dans le logement une fois que vous l'aurez récupéré.

Notre avis. Les trois durées de location vous donnent davantage de souplesse dans la gestion de votre investissement locatif. Quelques précautions : si vous revendez ou si vous reprenez le bien pour y vivre, pensez à donner congé au locataire dans les délais légaux, au moins six mois avant la fin du contrat de location. Toujours en cas de revente, prenez en compte la taxe sur les plus-values. Plus la durée de détention est longue, plus son montant baisse. Et vous êtes exonéré au bout de vingt-deux ans (trente ans pour les prélèvements sociaux). Surtout, respectez les durées obligatoires de location (six, neuf ou douze ans), sous peine d’être redressé par le fisc.

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